“以价换量”失灵了。近日在京召开的2026观点商办暨资管大会上，多方人士传达了这样的共识。

据观点指数监测，重点八城写字楼租金从2023年底的3.21元/平方米/天跌至2025年末的2.30元，16家典型运营商中14家2025年营收负增长，占比高达87.5%。2026年一季度，租金跌幅收窄、阶段性底部初现，但行业整体仍处于“弱修复”区间。

2026年中国商办市场逐渐告别粗放发展模式，迈入“存量提质、价值深耕”的关键转型期。面临新增供应高位、租金承压、同质化竞争加剧等多重挑战，“以价换量”的内卷已难以为继，核心竞争已从“地段、硬件”转向“运营、产业、资本”的综合实力较量。

2025年12月，国家发改委首次将商办设施纳入公募REITs发行范围，明确支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇申报发行，被行业视为“存量破局”的政策拐点。

面对这场结构性转折，多家机构也正在探索各自新的模式和路径。

“存量项目如何从巅峰期回落中巩固竞争优势，新增项目如何保障资产收益、提升资本回报率，是目前市场两大核心问题。”越秀商管写字楼事业部总经理黄钰麟坦言，当下市场环境下，项目培育周期延长，难以快速达到上市标准。

他在会上分享了越秀商管由此探索的创新金融模式，引入私募股权（PE）作为中间桥梁，实现资产分阶段退出：项目建成后先引入PE，完成首次出表；培育成熟后，再从PE退出并注入公募REITs，提升资本周转效率。

黄钰麟进一步拆解了两类资本工具的目标差异：公募REITs追求长期租金收益最大化，保障持续稳定现金流；PE追求退出时点资产估值最大化，通过优化租金结构推高估值。基于此，越秀对两类资产实行差异化的租赁策略，公募资产侧重长期稳定租户，PE项目则侧重快速提升出租率，可采用更灵活的租金政策。

“当下市场变化不是行业结构性崩塌，而是商业逻辑回归市场本质。” 高格办公空间副总裁、联合创始人周兴强对当前市场做出了一个判断。在他看来，存量持有周期拉长背景下，传统地段逻辑效用弱化，招商团队主观作用被压缩，行业正面临创新枯竭、利润下行、装修投入决策两难。

周兴强指出，现阶段企业缩编、减租、控制成本仅是外在表象，底层逻辑是企业经营安全感不足，不能片面理解为降本增效，真正可持续的破局方式，是效能优化。

中海商业助理总经理、COOC全球负责人张存理则认为，当前楼宇经济正迎来政策赋能与需求升级的双重红利，传统写字楼客群结构已发生明显迭代。

张存理称，TMT产业租赁占比持续攀升，新兴产业、未来产业逐步成为商办租赁主力，市场增量不再来自简单规模扩张，而是源于产业精准匹配。

“当前行业已告别单纯比拼硬件参数与规模体量的阶段，转而聚焦产业生态价值挖掘。” 张存理指出，商办发展已转变为楼宇主动适配产业需求，需要通过硬件改造、电量增容、空间重构，完成空间价值升级。她强调，这要求从“硬件最顶配”进化到“硬件最合适”，并实现从 “销售空间”升级为“运营场景”。