河北区，正在“后来者居上”。
曾经，它在市区的存在感很低；今年，就要靠“城更”打响一场翻身仗。
在最新公布的中心城区63个城更片区中，河北区下设的10个街道均在计划名单当中。
有三大片区，成为关键节点！
新开河街片区
【定位】以“运河文化+品质城区”为方向，打造运河文旅医养康养示范片区。立足新开河、北运河沿线生态资源，挖潜运河文化本底，提升片区文化属性。进一步完善片区路网体系，叠加外大附校、第一医院等优质教育医疗资源，优化资源配置，提升片区服务能力。
片区内已开展两大城更项目。
其中，外院附中片区城市更新，足以让河北区“逆天改命”。
这是河北区规模最大的城市更新，包含33.99万平米存量建筑焕新，规划约15万平米的新建面积。
更新范围内有地铁6号线，以及在建7号线换乘站外院附中站。
还将改造老旧小区（厂区）、房屋，共计41.75万方。
并对片区路网进行重塑，补充文化商业街区。
同时，河北区已与外大教育集团合作，打造12年制学校，已经开工。
并配备高端幼儿园，实现“12+3”贯通培养。
楼市方面，片区内共规划有7宗住宅用地，目前已出让3宗。
客观说，这两年天津楼市都有黑马乍现。
去年，河东工大、红桥西站，脱缰而出。
今年，河北的小外板块表现抢眼，成为市区最大黑马！
要知道，去年河北区大部分时间全区成交还不抵一盘，今年小外板块的崛起，让区域楼市强势逆袭。
金地上湾玖峯的销量狂飙，自去年11月首开，5个月共计签约387套房源。
格调麟凤来仪首开炸场，104套房源全部售罄，还紧急加推。
一街之隔的中车科技创新城项目也是河北区重要的城市更新。
该项目于2024年正式开工，地上总建面约36万平米，包含15万方产业园及综合商业，以及21万方住宅及相关配套。
建设有商超综合体、写字楼、体育馆、幼儿园和九年一贯制学校。
其中，育婴里+天津一中九年一贯制学校已落成，今年秋季将正式招生。
中车中环学府也是河北区TOP3级别的项目。
一期已经交付，高层主力122平米，总价229-245万；二期明年交付，高层90平米总价170万左右，110平米总价209万。
整个新开河片区，就是目前河北区楼市的“火药桶”，战火指数飙升。
宁园街片区
【定位】以“生态品质+都市休闲”为方向，打造产业升级、生态文旅示范片区。重点谋划北宁公园和中山北路周边区域，挖潜历史名园的历史内涵，强化生态保护和利用。盘活轨道站点周边存量土地资源，提升片区基础设施承载能力，夯实“振兴百年中山路”北部节点。
目前，宁园街围绕中山路和北宁公园正在进行两个片区的更新。
一个是中山北路城市更新。
项目紧邻地铁6号线北宁公园站。
占地面积约17万平米，涉及5个老旧小区和1个新建地块（津铁绿城中山鸣翠）。
拆除现状北宁公园站C临时出入口，与津铁绿城中山鸣翠社区结建正式出入口。
由天津轨道交通集团负责实施，打造高效、便捷的“TOD+城市更新”项目。
客观说，河北区的优质地段除了海河沿线，就是中山路。
所以，想吸引全市改善必须要拿出高能级地段。
中山北路城市更新，一手托两家。
信达金地中山印和津铁绿城中山鸣翠。
城更项目北侧为信达金地中山印，周边将落地一座高端商业综合体，目前已经开工。
高层93-143平米在售，近期推出特惠房，精装和毛坯房均有，总价208-381万。
津铁绿城中山鸣翠的容积率仅2.75，是河北区中环内5年来最低密的社区。
大高层均价2.6万/平米，小高层均价2.8万/平米，洋房均价3.1万/平米。
另一个是工程里城市更新。
该项目体量不大，仅约1万平米。
位于育红路与淮安西道之间（原工程里小区），一路之隔就是北宁公园。
目前，金地代建的北宁公园地块也出规划了。
由5栋7-10层的洋房组成，首层均带有小院，主打中小户型，面向地缘改善。
粗略估算，社区约有96户，户均面积在107平米左右。
望海楼街片区
【定位】以“国风文旅+科技创新”为方向，打造科技创新产业服务业示范片区。服务通广产业园发展，强化园区产业承载与辐射带动作用，同步统筹谋划中山路、昆纬路沿线存量资源，优化产业布局、完善功能配套。
望海楼街片区的城更有一条主轴——昆纬路。
明年，这里将会有一个重磅城更项目启动，即金狮桥站产城融合片区城市更新。
要知道，在天津的“十五五”规划中，站产城被列为城市发展的重要方向。
所以，它对河北区的意义非常重大。
而且，昆纬路沿线是河北区重要的“高端改善带”，近年来一直没有新住宅供应。
城更实施之后，将会腾挪出新的宅地以供开发。
根据规划，该项目占地面积约12.63公顷，更新总建筑面积约6.65万平米，新建建筑约2.3万平米。
其中包含新建商品住宅，高品质人才公寓，片区内还将围绕地铁3号线金狮桥站、天津站，联动泊车、公交等实现京津冀一小时换乘，成为吸引增量的重要节点。
项目由天津城投集团所属海河建投公司主导实施。
这样看来，住宅部分大概率将由格调代建。
此外，今年天津还推介了61宗地块。
其中，昆纬路东侧的新大路片区南地块榜上有名。
昆纬路是河北区的一条“大腿”，很多地缘还是比较认可的。
最具代表性的项目就是首创大都汇，汇集的都是当年的高端改善客群。
可这已经是10年前的作品了，而且还是大高层。
2.0的容积率能做出部分洋房产品，肯定会对改善有很大的吸引力。
同时，地块体量也并不是很大，对于房企来说在成本上更好接受。
所以，这块地很有可能今年就会出让。
月牙河街片区
【定位】以“完整社区+配套完善”为方向，全面打造天津“魅力社区”新示范。高质量实施金钟河南侧更新项目，以建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住。
目前，片区内金钟河大街南侧城市更新已经启动，紧邻东丽区，临近地铁6号线金钟河大街站。
周边规划有大型综合商业TOD、主题公园、幼儿园、中小学等……
板块内，已出让两宗住宅用地，均被天津金钟城市更新建设发展有限公司摘得。
两宗地块的容积率均为2.7，预计为高层社区，面向刚性需求。
同时，金钟河大街北侧城市更新也已获批，会新建2万平米住宅。
其他片区城市更新
光复道街片区：以“文商融合+城市旅游”为方向，打造具有历史文化特色的现代服务业发展示范片区。强化意风区的产业核心，促进数字、航运、文商旅产业的发展。统筹保护与发展，建设高品质产业活力街区。
鸿顺里街片区：以“商贸文旅、街区提质”为方向，打造最具河北城市文化特色的活力片区。挖潜河北区老城的文化要素，以大悲禅院、天美艺术街区为文化核，以诺德中心为商贸核，以中山路作为贯穿老城的文化产业带，形成“两核一带”的功能布局。
铁东路街片区：以“厂产融合+数字赋能”为方向，打造数字服务业示范片区。以天外国际产业园为增量空间，以张兴庄待盘活厂区等为存量空间，以天津市人工智能计算中心、天津美院为带动，构建新开河以北产业中心。
建昌道街片区：以“TOD+商贸服务”为方向，建设商贸服务示范街。结合轨道站点土地开发，推动存量资源整合，为产业落位提供载体支撑。优化做强现有产业，提升物流等产业活力。
王串场街片区：以“全龄乐活+再聚烟火”为方向，打造有温度、有底蕴、有活力的老城新生活力示范。通过全区资源统筹，重点解决居民住房、安全、基础配套设施等问题，挖潜老工人新村沉淀的城市烟火底色，重塑幼有所育、老有所养、服务普惠的宜居片区。
江都路街片区：以“完整社区+活力都市”为方向，打造生态宜居、便捷舒适的活力片区。完善提升现状住区的空间品质，补足基础短板。同步推动片区内零散的闲置厂房和空置企业载体，孵化培育都市产业、增补配套设施，实现城市活力和服务能力的综合提升。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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