土地市场丨上海四批次土拍竞争激烈，参拍房企数、触发限价、平均溢价率均创新高|上海市|住宅用地|土地市场|土拍

△2026年上海第四批土拍商品住宅用地成交明细

总结：上海第四次土拍中5宗地块均成交，成功揽金110.44 亿元。本次土拍呈现以下四个特征：1，诞生今年以来两个“双高双竞”地块；2，市场热度大增竞争白热化，19家竞买主体入场角逐；3，民企强势拿地，核心区域外围分化明显；4，平均溢价率创新高，两宗地块溢价率突破40%

诞生今年以来的两个“双高双竞”地块

第四批次开拍的5宗地块质量都较高，在“双高双竞” 土地出让规则下，闵行浦江地块、浦东南码头地块均触发规则竞价环节。其中，浦东南码头地块设定 6000 元 /㎡装修标准，装修覆盖占比 100%且触发“双高双竞”；闵行浦江地块装修标准因触发“双高双竞”升为 4000 元 /㎡，虹口瑞虹设定 4000 元 /㎡装修标准，装修覆盖占比 100%；装修覆盖占比 50%；青浦重固镇地块装修标准为 2000 元 /㎡，装修覆盖占比 100%。

市场热度大增竞争白热化，19家竞买主体入场角逐

2026年上海第四批次住宅用地出让市场热度显著回暖，房企参拍积极性创下上半年新高，本批次土拍共计吸引19家竞买主体入场角逐，市场活力大幅提振。宗地热度呈现明显分化态势，其中虹口C080301单元hk306-08地块为本批次第二热门宗地，竞争尤为激烈，共12家房企“围猎”虹口地块，历经63轮轮番出价，最终由上海城投以19.30亿元总价竞得。其余重点地块参拍热度各有差异：浦东新区核心地块吸引9家房企参拍，虹口区C080403单元hk153-02地块、闵行浦江地块分别迎来6家、5家房企入局竞拍，而青浦相关地块仅1家房企报名参拍。整体来看，本批次出让宗地单宗平均参拍企业数量接近7家，整体市场竞争氛围激烈。

民企强势拿地，核心区域外围分化明显

本次土拍共有 15 家央国企、2 家民营企业及 2 家国央企联合体参与竞拍，市场热度显著回升。闵行浦江地块及虹口区C080301单元hk306-08地块均有民企参与竞拍且民企大华“血拼”拿下闵行低密宅地，其余地块参拍企业均为央国企。浦东南码头地块溢价率再一次超过40%，达到40.04%，楼板价82062元/平米。地处东方路与浦三路交汇处，步行300米直达6号线临沂新村站，隶属浦东内中环成熟居住区。这块地为商住地，住宅部分计容建面约4.12万㎡，容积率2.5，限高70米，配套673㎡自持商业。这块地之所以被市场看好，因落位浦东最重磅城市IP世博水环上，距离内环不到1.5公里，距其直线1公里的保利世博天悦售价已高达17-18万/㎡。

平均溢价率创今年新高，两宗地块溢价率突破40%

上海第四批次五宗地块平均溢价率为26.72%，创年内新高，其中两宗地块溢价率突破40%。其中，民营房企大华40.72% 的溢价率斩获闵行浦江地块，创今年新高。浦东地块则被保利置业以溢价率40.04%竞得；虹口区C080301单元hk306-08地块则以 19.3 亿元总价、108502.36 元 /㎡楼面价、35.63% 的溢价率被上海城投斩获；保利发展底价摘得青浦重固镇及17.21%溢价率的虹口区C080403单元hk153-02地块，实现市中心核心区与远郊板块双线布局。

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