河南平顶山市民宋女士以142万余元通过司法拍卖竞得一处玻璃厂资产，含15.8亩集体土地一年租赁权与地上附属物。三年半后，法院裁定交付地上物，但以集体土地租赁期限届满为由未交付土地使用权。因只有房屋所有权，而无土地使用权，导致拍得的房屋周边被倾倒煤碴堵门及被要求拆房归还土地等一系列矛盾。近日，宋女士将向平顶山市湛河区人民法院提交执行异议申请，请求完整交付标的并索赔损失。
142 万元拍下“土地 + 厂房”，仅获地上物交付
2022年12月12日，宋女士经平顶山市湛河区人民法院司法拍卖，以1422730元总价，竞得被执行人朱先生位于湛河区轻工路街道高楼村内玻璃厂资产，标的含15.8亩集体土地1年租赁权（2022年10月1日至2023年9月30日）及东侧平房、仓库、彩板房、厂房、门卫室等多处地上附属物。宋女士按期足额缴清全部拍卖款，拍卖程序完成。
（图为拍卖成交确认书）
宋女士表示，因法院未在法定15日内交付竞拍标的物，导致被执行人家属和高楼村二组多次提起执行异议和诉讼，她虽然竞拍成功，但一直未获得土地租赁权及地上附属物的交付。为此，宋女士持续维权，在获拍三年半后，2026年5月，湛河区法院作出执行裁定，将案涉地上附属物所有权转移给宋女士，但法院以截至2023年该地块农村集体土地租赁20年届满为由，未交付对应的土地租赁权。宋女士认为，拍卖标的为土地租赁权与地上物整体，拆分交付违背拍卖初衷与法律规定，遂启动权利主张程序。
争议焦点：30年租期是否有效、房地可否拆分处置
（图为湛河区法院裁定书）
宋女士主张，原案涉土地租赁合同签订于2003年11月，约定租期至2033年11月，共30年。合同签订在《民法典》施行前，应适用原《合同法》与《农村土地承包法》，当时未对集体土地租赁设20年上限，集体土地承包经营权流转可适用更长年限。法院以《民法典》20年上限否定30年租期，属法律适用错误。
同时，她依据“房地一体”原则提出，地上厂房、仓库等附属物依附土地存在，不可分割使用。根据相关司法解释，使用上不可分或分别拍卖严重减损价值的财产应合并拍卖，法院只交物不交地，导致资产价值受损、买受人权益落空。
而被执行人与案外人高楼村二组则认为，案涉土地租赁应受20年期限约束，2023年相关期限已届满，土地应归还村集体，不应继续交付给买受人。
法院审查时认为土地租赁权期限已届满，于是做出了前述只交房不交地的裁定。
地上物已确权，土地租赁权争议待处理
地上附属物交付仅二天，被执行人就以土地使用权未交付为由，非法倾倒多车煤碴堵门，严重侵犯宋某梅对附属物合法使用。也曾出现被执行人以土地使用权未交付为由，要求当事人拆除地上附属物，归还土地的闹剧。这也是土地租赁权和地上附属物不一并交付的不良后果。
（图为煤碴倾倒堵门情景）
近日，宋女士将向湛河区法院提出执行异议申请，明确四项主张：1.将15.8亩集体土地租赁权与地上附属物一并交付；2.确认其有权继受原30年租赁合同权利义务，继续履行至2033年11月；3.责令过错方支付2022年12月拍卖成交至今的土地租赁收益，按年约15万元计算；4.按LPR（贷款市场报价利率）支付142万元拍卖款自缴款之日至实际交付之日的资金占用利息。（记者 思远）
北极海新闻“拍案说法”律师观点：
辽宁青松律师事务所王惠律师认为：本案核心争议为集体土地租赁期限认定与司法拍卖房地一体处置。依据法不溯及既往，2003年合同应适用当时法律，原《合同法》未对集体土地租赁设20年上限，案涉30年租期效力存在争议空间。司法拍卖应遵循房地一体原则，地上附属物与土地租赁权使用上不可分，拆分交付易贬损资产价值、损害买受人权益。买受人已足额缴款且无过错，有权主张完整交付标的及相应损失赔偿。
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