越南河内将在2030年前建成2-3个多功能城区，其中社会住房占比超过一半，将为居民提供即时的生计。
5月底，河内批准了《多功能城区开发规划》，预计首批2-3个项目将于2030年前投入运营。该市还计划将这些城区40-50%的住房用于安置安置房。
这是越南首个此类模式，有望帮助河内解决高质量安置房短缺、社会住房有限、商业公寓价格飞涨以及中心城区人口压力等问题。
与传统城区不同，这种新模式旨在打造一个集居住、工作、学习、服务和娱乐于一体的综合体。多功能城区将建设成为智慧城市，与公共交通系统（TOD）相融合，并包含学校、医院、绿地、商业服务和就业创造区。
在这个多功能城区，总建筑面积的40-50%将用于安置和公共服务用途的住房，20%将用于社会住房。因此，社会住房将占总建筑面积的约60-70%，剩余的30-40%将用于商业住房。
多功能城区与传统城区的主要区别
此前，城区的住房产品结构不受严格监管。开发商只需将20%的土地用于社会住房建设或支付等额费用即可。房地产法律专家范清俊认为，多功能城区的新规将有助于规范住房产品结构，优先发展社会住房而非纯粹的商业开发。
越南城市规划与发展协会副会长陶玉严表示，将各类住房整合到一个项目中，有助于河内市更积极主动地平衡住房资金，尤其是在安置方面。事实上，河内市目前正在为超过1400个项目填海造地，因此未来一段时间内居民安置需求非常高。
该市在规划中也承认，此前安置房的安排较为分散，基础设施和服务质量不足以保障居民搬迁后的可持续生计和就业。
为避免资源浪费，河内市允许将多功能区域的安置房在12个月内未分配或认领的情况下改建为社会住房。5年后未使用的安置房和社会住房单元也可改建为商业公寓。
关于多功能区域商业住房的售价，开发商需计算出住宅区总投资成本的最高利润率不得超过15%，比社会住房高出5%。目前，普通城区不受此比例限制。
借助这一机制，河内北部一个占地近700公顷的多功能城区项目的一位投资方代表表示，该项目商业住宅的预期售价仅为每平方米4000万越南盾起。这相当于几乎消失的经济适用房价格，也仅为今年第一季度河内新推出公寓价格的一小部分。
与商业项目通常采用拍卖或招标的方式不同，多功能城区项目的投资方是通过修订后的《首都法》中规定的特殊机制选定的。这一流程有助于简化程序，加快项目进度，以满足城市的迫切需求。
国有企业将在多功能城区的投资中与其他经济部门共同发挥主导作用。预算资金将作为“种子资金”指导开发，之后再吸引私人资源来运营这一城市模式。
河内美灵区多功能城区透视图
范清俊先生认为，商业住宅15%的利润率对于多功能城区这类需要大量资源和较长实施周期的大型项目而言，吸引力不足。他表示：“投资者在土地征用、法律程序以及房地产市场波动等方面仍然面临诸多压力。因此，这种模式更适合财力雄厚、投资策略长期的国有企业或集团公司，而非中型投资者。”
在四月份提交的方案中， Handico（河内住房发展与投资总公司）和红河未来集团（Tập đoàn Tương lai sông Hồng，储礼社（Thư Lâm）和东英社（Đông Anh）多功能城区开发商） 均同意将社会住房部分的利润率上限设定为10%。
然而，这两家公司希望将商业住房的利润率从15%提高到25%。据投资方称，这额外的10%利润率将有助于他们抵消基础设施投资成本，并提高社会住房的质量。这将确保财务平衡，并提高多功能城区项目的开发可行性。
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