科技园宅地现状。源自：深圳交易集团官网
本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道
6月5日，深圳交易集团官网显示，南山粤海街道T204-0153宗地（下称“科技园宅地”）完成公开出让。这场竞拍在启动前已暗流涌动——多家房企提前出价，最终吸引保利、越秀、华润、中海等头部企业卷入近300轮鏖战。
历经297轮竞价，保利置业以57.72亿元总价将宗地收入囊中，折合楼面单价约10.86万元/平方米。这一价格不仅远超挂牌底价23.02亿元，更刷新深圳宅地楼面单价历史纪录。
值得注意的是，该地块容积率仅为2.9，在以高密度著称的科技园核心区极为稀缺，而同板块此前出让的深圳湾澐玺项目已创下全国顶豪销售纪录，为本次土拍的激烈竞争埋下伏笔。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，这是南山“科技园板块最后留白地”的纯二类居住用地，区位优势极其优越，在被称为“宇宙牛街道”的粤海街道，板块内职住比严重失衡。区域内众多互联网、半导体等新兴行业，新贵购买力非常充裕。
科技园留白地
在南山科技园以“高密度”著称的产业版图上，这块住宅容积率仅2.9的罕见宅地，正试图用“低密”逻辑重新找寻片区豪宅的定价权。
根据深圳市国有建设用地使用权出让公告，本次出让的科技园宅地位于广东省内GDP最高的街道——粤海街道。宅地的土地面积约1.41万平方米，建筑面积5.31万平方米，土地属性为二类居住用地，产权70年。竞价方式采用“不设上限，竞地价，价高者得”。
在所有出让条件中，2.9的容积率成为最受市场关注的核心指标，建筑高度同时被控制在100米以内。
一位长期服务于深圳核心区豪宅客群的中介向《华夏时报》记者表示，南山科技园核心区长期以高密度写字楼和超高层住宅为城市底色，2.9的容积率几乎是不可想象的“奢侈配置”。这意味着未来项目极有可能打造为市场稀缺的低密小高层或板式楼栋，将彻底改变片区“超高层扎堆”的单一产品格局。
第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿向本报记者预测，地块应打造豪宅类产品，可能是200平方米以上的大户型，是真正的好房子。因为整个区域过去基本没有新房供应，但周边科技企业的高管等高净值人群密集，购买力无需质疑，关键在于能否打造出满足这种购买力的好产品。
“今天土拍结果竞争激烈，六家实力央企对这块地的态度也能看出市场对深圳高端改善市场购买力的信心。”吴睿如是说道。
李宇嘉则在采访中坦露相同观点，市场对区位优、“核心地段+低密改善+纯住宅”、户型设计好的住宅需求仍有空间。因此，尽管该地块比较小，但打造低密小高层产品，满足片区产品迭代的需求，就是主旋律。
科技园宅地区位。源自：深圳交易集团官网
地段价值则是另一重“预定豪宅”的硬支撑。地块东侧紧邻科技公园，周边环绕百度国际大厦、深圳市软件产业基地等产业地标，地铁2号线与13号线双轨交汇，深圳湾万象城、深圳湾学校等高端配套均在半径内。
片区二手住宅挂牌单价普遍落在12万至15万元/平方米，卓越浅水湾、恒立听海花园、深圳湾悦府等标杆楼盘云集。
热销基因
深圳为产业留足了空间，却忘了为生活留一席之地。
它是一座建在工地上的城市，也是一座建在写字楼里的城市，但它似乎却不是一座建在房子里的城市。
吴睿向本报记者坦言，深圳土地结构是超过十年的结构失衡，对城市市场的负面影响已非常明显：一方面部分区域写字楼空置率较高，另一方面这些区域内新房供应又极少。因此，系统性地调整土地供应结构是必要的。但并非所有产业或商办用地都适合转为住宅，需因地制宜，更科学地优化土地供应结构。
而真正让市场将本次土拍与“豪宅热销”直接挂钩的，是同板块直线距离仅1.6公里处的一个参照系——深圳湾澐玺。
2024年12月，科技园宅地约1.6公里的T107-0107号宗地，由中海与华润置地联合体以185.12亿元总价竞得，创下深圳宅地成交总价纪录。
该地块后来被打造成深圳湾澐玺项目，成为2025年至2026年上半年全国豪宅市场最具指标意义的样本。
据克而瑞数据统计，深圳湾澐玺在三次开盘中累计售出568套，登顶近半年全国单盘成交金额榜首。去年11月首开，单日销售额约130亿元，成为当年全国单盘首开销售冠军；今年3月项目二开，4个月累计销售额达到239亿元。
真正为本次土拍提供即时市场情绪的，是5月27日深圳湾澐玺最后一批住宅的开盘结果。该批次推售88套大平层，户型建面约202—258平方米，备案均价约18.2万元/平方米。最终成交80套，去化率达91%，其中约202平方米主力户型全部售罄。
这种稀缺性逻辑正被直接套用至本次出让的科技园宅地。虽然其规模体量和微观配套略逊于深圳湾澐玺，但凭借科技园核心区的地段优势和2.9的低密容积率，同样具备极强的市场竞争力。
若参考深圳湾澐18万元/平方米的新房成交均价下限作为该宗地的预期销售均价，对比10.86万元/平方米的楼面地价，项目具备合理的利润空间，未来大概率将成为深圳下一个顶豪现象级产品。
“这不是简单的价格对标，而是产品形态的错位竞争。”上述中介人士指出，深圳湾澐玺的成功证明了核心区高端购买力对“产品稀缺性”的支付意愿，而科技园宅地2.9的容积率，恰恰在科技园这片高密度土地上制造了另一种稀缺存在。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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