街巷整洁亮丽，绿植枝叶繁茂，各色花卉竞相盛放……漫步广东省广州市越秀区六榕街道旧南海县社区，浓郁的岭南风情扑面而来，满眼皆是盎然生机。
“看到这些花花草草，心里敞亮，啥烦恼都没有了。”在旧南海县社区居住了40多年的谭阿姨笑着说道。得益于微改造，该社区旧貌换新颜，居民的获得感与幸福感得到了切实提升。
这样的变化，未来将在更多地方发生。近日，城市更新领域的首部国家级专项规划《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）正式印发，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。可以预见，未来五年，全国将有越来越多的小区像旧南海县社区一样，在悄然间变得更加美丽宜居。
6月4日，江苏省南京市德基三期青石街民国历史街区开业。该街区依托“修旧如旧”的历史建筑群，吸引首店入驻，实现历史肌理与现代消费深度融合。人民视觉
告别大拆大建 聚力存量提质
城市更新，事关老百姓的房子、小区和钱包。
过去一段时期，一些地方将城市更新与大拆大建画等号，采用过度房地产化的开发建设方式，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。这不仅变相推高了房价，增加了居民生活成本，也带来了新的城市问题。
《规划》发布后，不少人最先关心的问题是：未来五年，城市会不会迎来新一轮大拆大建？答案是否定的。
《规划》明确划出多条“硬杠杠”：“坚持保护第一、应保尽保、以用促保”“尽力而为、量力而行”“坚决防止大拆大建、拆真建假”。
2025年中央城市工作会议明确指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在上海社会科学院研究员万勇看来，《规划》的发布正是对上述变化的深刻把握和主动适应。《规划》提出23项重点任务，重心都落在城市既有建成区的改造、提升与运营上，聚焦于如何激活存量，着力让存量空间重新焕发价值。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城市更新不再由房地产主导、不再大拆大建，而是坚持人民城市理念，盘活存量空间，补齐配套短板，从增量扩张转向存量提质，从投资为主转向投资和消费并重。
此外，在受访专家看来，“先体检后更新、无体检不更新”的原则同样有效避免了大拆大建。
《规划》提出，全面开展城市体检，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的实施体系，健全城市体检与城市更新一体化推进机制。
“好比中医要先通过观察、聆听、询问和把脉，全面了解人体健康状况，发现潜在问题，然后对症开方，而不是上来就胡乱开一堆药方。”清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波解释说。
需要指出的是，告别大拆大建并非不拆不建。关于危旧房改造，《规划》要求，用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患。
杜绝面子工程 筑牢民生里子
城市更新的终极标尺，是人民的获得感。中国城市规划学会副理事长张文忠认为，《规划》与现代化人民城市建设有机结合，其内容和重点围绕创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六个方面展开，充分体现了城市更新是推动现代化人民城市建设的重要抓手。
“《规划》回应了群众的急难愁盼，体现了以人民为中心的发展思想，针对老旧小区、危旧房、城中村、地下管网老化、内涝、公共服务等问题短板，提出了系统性解决方案。”张文忠说。
需要明确的是，城市更新并非简单地刷刷墙、铺铺路、种种树。以老旧小区改造为例，《规划》提出，改造提升燃气、供水、排水、污水、热力、消防、道路等基础设施，结合实际推动入户管线、充电设施等建设改造。因地制宜推进公共空间和配套设施适老化、适儿化、无障碍改造。
“十五五”时期，老旧小区改造的平均投入将明显高于“十四五”时期。李宇嘉分析，改造工作既要联动完整社区建设、完善社区公共服务，又要推动有条件的小区给老楼加装电梯，同时还需兼顾地下管网建设改造，实施燃气、供水、污水等老旧管网的更新改造。
当然，老旧小区改造并非一改了之。《规划》还提出，完善长效管理机制。指导制订管理规约，鼓励引入物业服务，发动居民积极参与小区管理，共同维护改造成果。
清华大学建筑学院城市规划系教授田莉表示，城市更新的内涵已远超单纯的物质空间改造，而是演进为一个覆盖民生居住、基础设施、生态环境、历史文化保护等多维度的综合性空间治理行动，其核心价值取向始终是“民生为本”。
跳出包袱思维 锻造活力引擎
城市更新正被赋予重塑城市发展动能的重任。《规划》将“激活城市存量资源潜力”列为重要任务，提出“全面摸清城市存量资产资源底数”。
“这意味着，老旧街区、老旧厂区、老旧小区、城中村和地下管网等，不再是城市发展的包袱，而是沉睡的资产。通过植入新业态、新功能，它们能被有效唤醒，成为城市发展的新引擎。”彭剑波说。
今年1月，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在署名文章中算过这样一笔账：“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模巨大，不仅可以重塑功能空间、再造产业生态、营造消费场景，提升存量资源价值，还将带动数十万亿元的投资和消费。
“城市更新将成为带动投资和消费的重要引擎。”中国城市规划设计研究院城市更新分院院长范嗣斌举例说，城镇老旧小区改造、完整社区建设扩面提质增效、危旧房改造等重大工程，将有力带动建筑、建材、房屋装修、规划设计等相关行业的发展。
城镇危旧房改造50万套/间、新开工改造城镇老旧小区11.5万个、城中村改造4000个、城市地下管网改造长度36.5万公里……《规划》列出的城市更新指标直观体现潜力。
“这些指标表明，城市更新既是未来新的投资增长点，也是拉动内需的动力源。长期看来，城市更新将有望成为我国经济增长的重要支撑。”张文忠说。
市场“钱”景虽好，落地困难不少。彭剑波曾参与北京市核心区某历史街区改造项目。该区域大杂院腾退成本每平方米约13万元，加上改造成本后接近14万元。若按年化财务成本计算，每天每平方米利息约8元。
“运营逻辑必须贯穿城市更新全过程。”彭剑波认为，城市更新不仅在于“改”，更在于“运”；不仅在于“投”，更在于“盈”；不仅在于“行动”，更在于“可持续”。其中，“可持续”既包括运营可持续，也包括财务可持续。
延续城市文脉 保护发展并重
初夏，山东省泰安市文化路绿意盎然，阳光透过繁茂的梧桐叶洒下斑驳光影。这条承载着城市记忆与文脉的老街，如今已成为年轻人热衷的打卡胜地。
这条始建于20世纪80年代的老街，承载着泰安人的集体记忆：沿线的学校、老店、梧桐树，都是这座城市的“活档案”。
如何让改造后的城区不“失忆”？在更新改造过程中，文化路融入文化元素，以沿线校园为脉络，通过建设校园记忆溯源墙、发展史、老旧影像资料等，生动再现校园记忆。同时，以乡土树种为基础，以泰山文化为点缀，建设了“青檀生春”“紫薇安夏”“国槐语秋”“蜡梅傲冬”4个季节公园和“芳香邻里”“墨香公园”等20个口袋公园，为市民提供休憩空间和阅读街角。
“路变新了，又感觉没有变。”在附近住了近40年的张阿姨感慨道，熟悉的感觉没丢，这里还是她记忆里的文化路。
城市更新过程中，不少居民担忧改造会抹去老街记忆，《规划》出台，让居民吃下“定心丸”。
《规划》将“促进城市文化繁荣发展”明确列为城市更新的重点任务之一。在受访专家看来，这标志着历史文化保护已从城市更新的“附加项”上升为“必选项”，从被动保护走向主动传承。
范嗣斌表示，当前各地对历史文化遗产认知的时间轴也在不断延伸。除了年代久远的古迹遗址，近现代历史文化遗产和当代重要建设成果也逐渐受到关注和保护。
以广东省深圳市为例，早在2017年，深圳市就已经将体现改革开放历程的国贸大厦、地王大厦等建筑列入城市历史建筑名录。如今，深圳市更是着力创建全国首个改革开放历史文化名城。
“过去，城市文物保护多局限于单体建筑。如今，越来越多城市认识到，历史遗存与周边环境密不可分，保护范围从孤立建筑延伸至建筑群、街巷肌理、山水地貌等整体空间格局。整体保护正成为共识。”范嗣斌说。
塑造具有辨识度的城市文化风貌，除了保护传承，还离不开创新转化。
为此，张文忠建议，首先，在保护的前提下，鼓励对历史建筑、工业遗产等进行功能置换与适应性利用，因地制宜植入文化展示、创意空间、特色文旅等当代功能，让文化遗产融入现代生活，在合理利用中实现新生。
其次，以历史文化街区、工业遗产、特色风貌区为载体，将文化保护与展示、创意商业体验、沉浸式旅游休闲三者有机结合，打造集非遗活化、艺术展览、主题餐饮、精品酒店、特色零售、夜游体验于一体的复合型文化消费目的地。
此外，以文化为内核，渗透到商业、办公、居住、公共空间等各类城市功能中，建设文创主题购物中心、策展型零售、艺术化共享办公空间、社区美术馆、邻里艺术节、数字艺术展览等，提升空间的文化品位与独特吸引力。
原标题：首部城市更新五年规划出炉 全方位提质增效 绘就人民城市幸福底色
■来源：中国城市报记者 邢灿
■内容编辑：何玲
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