全球商业地产市场季报：交易量温和增长，资产表现分化|吸纳量|商业地产市场|零售

01 全球资本流动：流动性充裕，投资活动延续增长

2026年第一季度，全球商业地产市场在复杂的地缘政治背景下开局，但资本市场仍以相对健康的状态进入第二季度。包括美联储、英格兰银行和欧洲央行在内的主要央行维持利率不变，呈现观望态度。受地缘政治引发的通胀风险影响，市场对年内进一步降息的预期有所减弱。不过，当前的整体利率环境仍有利于商业地产交易，投资者普遍没有因为未来短期内的政策变化而推迟决策。

2026年第一季度，全球信贷市场活动持续升温，流动性接近历史高位。在此支撑下，全球直接商业地产投资交易量达到2,160亿美元，同比增长18%。跨境投资总额达550亿美元，同比增长40%，创2022年以来最强劲的开局。其中，亚太地区跨境投资同比增幅最高，达87%。

当前全球地缘政治格局仍存在不确定性，但2026年第一季度全球商业地产市场的交易数据表明，投资者正在逐步消化外部冲击。在中国市场，部分指标仍在调整过程中，但存量资产的运营优化和基础设施的完善为长期价值投资提供了潜在空间。

02: 全球各资产板块表现：办公楼交易回暖，物流与零售结构性承压

办公楼：交易量回升，租赁活动出现区域分化

在全球范围，2026年第一季度，办公楼板块在投资销售端录得较为明显的增长，交易量同比上涨42%，成为流动性最高的板块。这一增长主要由三方面推动：美洲地区大额交易活跃、新增供应处于低位，以及亚太地区新加坡和日本市场大宗交易推动。

但从租赁市场来看，全球办公楼租赁活动同比微降1%，结束了连续九个季度的增长，呈现区域分化。北美市场租赁量同比上升7%，显示出一定积压的需求；亚太和欧洲则有所放缓。全球办公楼市场空置率稳定在16.8%。

从供应端来看，美国在建面积处于历史低位水平，剩余在建项目中，69%已被预租。在欧洲市场，开发项目量也在缩减，这意味着现代化、高质量办公空间的市场将逐步趋紧。在亚太地区，日本、新加坡和韩国等多个市场也同样面临供应紧张。租户如果寻求大面积办公空间，则需要尽早关注其他楼宇，或考虑核心区域周边的地段。与此同时，市场对翻新后的“第二代空间”的需求不断上升，以填补供应缺口。

*第二代空间：是指此前已被租用并装修完毕的商业物业，因此其大部分基础设施和室内装修都已到位。

物流：需求保持韧性，但区域表现分化

一季度，全球物流租赁需求整体仍有韧性，但由于交易周期拉长，加上部分市场可用空间有限，导致区域间表现不一。北美吸纳量同比增长17%，主要得益于第三方物流供应商扩张以及对大面积仓储的需求。年初，欧洲多数市场需求有所改善，吸纳量同比增长6%。亚太地区大多数主要市场需求保持稳健，但由于韩国新增供应减少，加上东南亚租赁活动放缓，吸纳量同比微降2%。

零售：核心地段需求稳健，普通购物中心承压

在全球范围，零售板块基本面保持韧性，但租赁需求高度集中在优质地段。在美国，优质购物中心第一季度录得正吸纳量，而普通购物中心和大型零售场所的空置率则有所上升。在欧洲及亚太地区，以高增长或旅游为导向的经济体中，零售商对优质中心地段的需求保持稳健。

居住类：投资势头稳健，区域表现不一

第一季度，全球居住类投资继续保持增长势头。美国交易量同比下降4%，但比两年前高出41%；此外，储备项目有所增加，说明存在一定的需求积压。在欧洲、中东和非洲市场，上市投资机构活跃，拉动直接投资同比增长13%。在亚太市场，机构投资者势头持续，日本国内及跨境资本活动保持强劲。

酒店：交易流动性温和反弹

第一季度，全球酒店交易量同比增长3%。市场动态显示，部分被压抑的需求仍在释放，投资者出价意愿高于近期平均水平。不过，投资者依然保持谨慎，仅关注优质资产和战略性的投资机会。

03 全球未来趋势：供应收紧，资本流动更均衡

综合一季度表现，未来的全球商业地产市场走向将主要受三方面因素影响：

供应端持续收紧：无论是美国办公楼在建量持续走低，还是欧洲核心物流地段可用面积有限，供应端的收紧正在影响资产定价和租赁策略。

资本流动更趋均衡：跨境资本分布更为均匀，亚太地区以87%的同比增幅领先，但各区域内部分化显著。

资产板块分化延续：全球办公楼交易量的回升反映了投资者信心的部分修复，但不同板块和区域间的表现分化仍将持续。

对投资者的提示：当前，影响借贷成本的关键变量在于债券市场和贷款利差的波动幅度。尽管存在不确定性，但市场上资金依然充裕，资产定价也相对稳定，这为持续配置资产提供了条件。建议投资者重点关注供应有限市场中优质资产的定价机会。