空置率五年新低，开关店比1.05…哪些城市商业“假回血”？|出租率|商业地产|奥特莱斯|存量|开关店|赢商网

2026购物中心年度发展报告

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作者 · 赢商网

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商业世界的叙事，出现了新的分水岭。

商业地产从“增量崇拜”到“存量精耕”，2025-2026年的市场图谱不再只是一组组冷冰冰的数据，而是一部关于空间价值重塑、消费者心智迁徙与资产叙事升级的鲜活剧本。

存增量昭示着“质量竞争”时代的到来——旧改与县域项目接棒成为新主角，商场的传播焦点必须从“我是谁”转向“我为何值得你再来”。

空置率创下五年新低，满铺回升背后是品牌信心的回归，品牌的使命也从“填铺”升维为“造场”。

客流不再是顺路红利，而是目的地决策的结果——消费者愿意为独特的价值“远行”，商场必须用内容与体验为自己贴上不可替代的标签。

高端商业作为城市财富的镜子，其传播逻辑早已不是广而告之，而是圈层共鸣与身份认同的精密仪式。

下沉市场则展现了另一套逻辑：不是高线的影子，而是由本地产业、人口虹吸与先发垄断共同催生的价值洼地，商场需要更接地气的人情味与“县域首店”的独占感。

奥莱正从折扣卖场进化为“微度假目的地”，其商业内核从“省钱”转向“有品质的闲暇”。

而REITs的崛起，则宣告商业地产进入资管时代——运营数据成为最硬的广告，资产故事化成为与资本对话的新语言。

七股力量交织在一起，共同勾勒出中国商业地产从“空间出租”到“价值共创”的深刻转型。

01.

存/增量：“从增量扩张到存量博弈”

2025年，国内新开360+个集中式商业项目，创2013年以来最低，且其中20%为存量改造再开业项目。

另据赢商大数据不完全统计，2026年全国有400+个集中式商业项目（购物中心+独立百货）拟开业，总商业建筑面积约3102万平方米，数量比2025年实际开业量增长15.8%，商业面积比2025年实际开业商业面积增加13.2%。其中，存量改造项目爆发，成“新项目”的重要来源之一。

市场已进入“存量价值再创造”阶段。新开业项目减少，但存量改造项目占比提升，说明品牌与商场的竞争焦点从“位置”转向“内容与体验”。

品牌开始越多越多聚焦于“焕新故事”“旧改奇迹”“县域首店”等情感与价值叙事，而非单纯的地理占位。

02.

空置率：“空间价值回血，品牌信心回归”

据赢商大数据监测，2025年，全国重点26城600+样本购物中心平均空置率，创五年新低。

其中，满铺出租的商场数量同比2024年增加46.15%；出租率超95%的购物中心占比近五成，约三成购物中心空置率超10%。伴随着服务消费与商品消费的“双向升维”、全国社会消费品零售总额首次突破50万亿元大关，品牌商承租力正在回血。

空置率创五年新低，意味着商场作为“品牌展示场+交易场”的价值正在修复。一方面，强化“热场感”“人流涌动”“品牌聚集”等视觉与情绪符号，提升消费者对商场的信任感与归属感。另一方面，提升优质空置位的稀缺性与溢价能力。

03.

客流：“从顺路消费到目的地消费”

据赢商大数据监测，2025年样本购物中心场日均客流1.72万人次，同比增速5.3%，与2024年的高速增长相比，增速相对稳定。但客流波动与季节、节日消费特征高度绑定，呈现鲜明时间性规律。

全国购物中心客流增速逐步企稳，从修复性反弹转向内生性常态化增长。

这一转变，不仅是购物中心行业全面迈入存量竞争阶段的结果，更源于居民消费逻辑的深层变革。消费者不再“就近随便逛逛”，而是“为值得的项目远行”。

基于此，商场必须打造“目的地感”——通过内容IP、节日事件、场景体验等制造“非来不可”的理由。从“流量收割”转向“心智占领”，强化商场的独特身份标签。

04.

高端商业：“稀缺资产，城市财富的镜子”

高端商业，是“财富符号”与“身份认同场”，本质是“为富人制造优越感”，有着“精准圈层+仪式感内容+隐性社交货币”特性。

它们不仅关乎奢侈品销售数据，更折射出中国财富的流动方向、高净值人群的消费升级路径、商业不动产的差异化定价逻辑，以及稀缺资产如何构建长期护城河。既是宏观经济的镜子，也是微观投资的一把标尺。

据赢商大数据统计，目前内地仅有88座高端商场，“天然寡头”格局看似静态固化，实则暗流涌动。城市排位在更替、运营方份额在集中、单体项目的销售额座次每年都在重排。高端商场的稀缺性不是终点，而是动态博弈的起点。

05.

下沉市场：“潜力巨大，逻辑不同”

长期以来，高线城市一直是品牌与资本竞逐的主战场。然而，随着头部市场人口红利见顶、竞争日趋白热化、增长成本不断攀升，寻找新的增长极已成为关乎未来的战略命题。

与此同时，一个广阔而充满活力的市场图景正在徐徐展开——下沉市场。这里汇聚了超过全国七成的人口，孕育着差异化的消费需求、强劲的收入增长动能与未被充分满足的商业潜力。

赢商大数据通过产品特性、城市线级、市场规模等维度，对购物中心市场进行结构划分，将下沉市场定义为经济三线及以下城市。

下沉市场不是“低配版高线城市”，而是具有独特消费逻辑的价值洼地。需“去中心化”“去城市化”，强调“本地第一”“县域首店”“家庭一站式”等标签，内容上要更接地气、更具人情味，避免“高冷”与“疏离感”。

06.

奥莱：“折扣外壳，文旅内核”

过去六年，中国奥特莱斯行业总销售额从1260亿元跃升至2480亿元，接近翻倍。截至2025年底，全国存量奥莱项目达287个，六年间新增126个，累计新增商业面积1210.42万平方米，远超此前17年的总和。从华东领跑到三至五线城市项目数增幅最高达450%，奥莱版图正全面下沉。

与此同时，“首店经济”正在重塑奥莱的竞争格局，奥莱正从尾货处理站升级为品牌争抢的高客流试验场。运动业态则成为奥莱最强劲的增长引擎。

奥莱正在从“折扣卖场”进化为“微度假目的地”。弱化“便宜”标签，强化“好玩”“好逛”“好拍”。场景美学、主题IP、节庆活动成为新流量爆点。奥莱卖的不只是折扣，而是“有品质的闲暇”。

07.

REITs：“资产故事化，运营即价值”

2025-2026年，中国消费基础设施REITs与商业不动产REITs正式从试点探索迈入规模化、规范化发展的关键周期。

随着政策松绑、资产扩容与市场认知深化，消费REITs已成为连接商业地产存量盘活、实体消费复苏与资本市场配置的核心载体，重构行业价值逻辑的同时，也为存量时代的商业地产发展指明了方向。

赢商网基于赢商研究中心联合行业头部资管专家、海外REITs研究者、大宗交易操盘手发布的研究报告，从短期、中期、长期三个时间维度，提出了一个“2-4-4”的三段式分析框架：

20%的权重聚焦“一年内”的短期视角：重点关注市场情绪、资金流动以及宏观政策触发的交易性机会，捕捉价格波动中的边际变化，同时高度关注交易拥挤性。
40%的权重立足于“五年内”的中期维度：这一阶段是资产成长性的试金石。深入分析不同结构REITs在运营爬坡期、租金调整期以及资本化率变动下的价值兑现路径。
40%的权重放眼“五年以上”的长期格局：在此视角下，剥离短期波动，审视底层资产的终极抗通胀能力、资产本身的物理耐久性以及分红现金流的永续增长潜力。