作者：纵横论市
步入六月，日常闲聊里，楼市依旧是大家热议的话题。不少人跑几家中介门店、或是在小区周边转转，都能察觉到一种很矛盾的现状：来看房、咨询房源的人明显变多，二手房的整体成交量也在稳步走高，但房子的挂牌价、最终成交价，却在悄悄往下走。
这种“越卖越热闹，价格却不见起色”的局面，也让不少人心生疑虑。眼下的楼市回暖，究竟只是短期的小波动，还是意味着部分房源要迎来持续的价格回调？结合当下市场真实数据、行业现状，再对照财经学者马光远针对全球及国内楼市的最新研判，我们一起来捋清当下楼市的真实走向。
从全国整体数据来看，当下楼市“量增价跌”的特征已经十分突出。根据中指研究院发布的统计数据，2026年4月，全国百城二手住宅均价为12733元/平方米，环比下跌0.46%，同比跌幅更是达到8.34%。放眼全国，有93个城市的二手房价格出现环比下滑，足以看出整个市场仍处在挤出过往泡沫的阶段。
如今多数城市都形成了“以价换量”的成交模式：靠着价格让步换来成交活跃度，成交量有所提升，但房价下行的压力并没有得到实质性缓解。
把视线聚焦到各大重点城市，这样的现象表现得更为直观。上海今年4月二手房网签量创下近十年同期新高，可房价却持续走弱。两年时间里，当地二手房整体挂牌均价从每平米四万多元，回落至3.45万元，每平米单价缩水超六千元，城市远郊区域更是有六成房源价格持续走低。
北京同样呈现分化态势，三四月份二手房网签数据一路走高，到了五月，二手房挂牌价的环比跌幅反而有所扩大。即便卖家的议价空间有所收窄，但整体房价始终没能迎来反弹。
南京主城的热门学区房，价格出现明显回落，和今年年内的高点相比，普遍下调了10%至20%，部分前期高位成交的房源，单套降价幅度达到四五十万元，背后不乏投资群体集中离场的因素。
再看合肥，五月二手房成交量同比上涨27%，热度肉眼可见，但当地90至144平米的主流户型，房价下跌7.7%。笔架山板块、滨湖世纪板块均价回落至1.45万元左右，全市房价整体出现两位数的跌幅。
不难看出，眼前看似火热的成交场面，并不是市场需求集中爆发带来的真正回暖。本质上，是卖家主动下调预期、购房者趁着低价择优入手形成的短期行情，房价阴跌的整体态势，并没有发生改变。
之所以会出现这样的市场局面，首先要从楼市供需基本面说起。目前重点25个城市的二手房新增挂牌量同比下降41%，能看出一部分业主选择观望惜售，前期急于出手的房源也基本消化完毕。但截至四月末，这25座城市的二手房存量挂牌总量依旧高达213万套，庞大的存量房源，始终压制着房价上涨的空间。
与此同时，“卖一买一”的置换需求持续释放，大量老旧房源不断流入市场，进一步加剧了供给端的压力。
供需格局改变之后，市场话语权也逐渐转移到购房者手中。经历了多轮价格调整，大众对楼市的预期变得更加谨慎，大家买房时会反复对比多套房源，出价也格外保守。而卖房一方为了尽快达成交易、回笼资金，只能主动降低心理价位，降价成交渐渐成为常态。
除此之外，楼市过往的炒作泡沫也在逐步消解。各地持续推进教育资源均衡布局，单纯依靠学区加持的房源，附加价值不断缩水。那些缺乏居住体验、只靠学区炒作的老旧房源，成了价格回调最明显的品类。
随着房产投资价值不断弱化，曾经扎堆入场的投资客也纷纷选择退出。局部区域内房源集中抛售，进一步拉低了片区的整体房价，让价格下行的趋势愈发明显。
短期市场的起伏，大多由本地供需关系、大众购房心态决定。但如果把时间线拉长就会发现，房地产行业的发展，从来都跳不开全球范围内的周期规律，这也是业内公认的行业调整铁律。
放眼全球市场，经历了长达近十年的房价上行之后，2022年开始，多个国家的房地产价格先后出现回落。全球范围内利率走高、经济增速放缓，直接推高了购房成本，居民的购房能力随之下降。不少发达经济体的房价增速明显放缓，部分市场甚至陷入停滞，全球楼市整体都显现出较强的不确定性。
回顾过往数十年，美国、日本、欧洲等地区的楼市发展轨迹都印证了同一个道理：任何一轮长时间的房价上涨，最终都会迎来阶段性调整，或是价格横盘，或是小幅下跌。2008年全球金融危机过后，海外多国楼市更是经历了深度调整，即便后续依靠低利率政策刺激，市场恢复也经历了漫长的过程。
马光远在解读国内楼市时也提到，过去国内房价能够长期走高，离不开城镇化推进、居民自住需求、信贷环境宽松以及市场预期等多重动力支撑。如今这些增长动力陆续减弱，市场进入调整周期也是大势所趋。
和海外市场不同，我国房地产行业深度关联土地财政与银行信贷，对整体经济影响更广。但他也多次强调，楼市进入调整阶段，并不等同于市场崩盘，这一过程的核心，是让房价重新回归到和供需关系、人口结构、居民收入相匹配的合理区间。
全球楼市都会受到利率、人口流动、城镇化进程等因素影响，周期波动是所有市场的共性。而国内楼市因为和居民资产、地方经济深度绑定，调控层面会兼顾挤出泡沫与防范系统性风险，走出一条本土化的调整路径。
结合当下的市场表现与各方研判能清晰发现，如今的楼市，早已告别了普涨普跌的时代，深度结构性分化成为最核心的特征。
从城市维度来看，一线和强二线城市依托源源不断的人口流入、扎实的产业基础，核心片区的房价逐步企稳，部分优质板块还出现了小幅修复。多数普通二线城市整体以横盘为主，不同板块之间涨跌不一。而三四线城市及县城，受人口持续流出、房源供给过剩影响，房价长期在低位徘徊，价格下行的压力最为突出。
放到同一座城市内部，不同房源的处境也天差地别。城市远郊的大型楼盘、配套不完善的老房子、纯靠概念炒作的学区房以及文旅类房产，价格回调的风险相对更高。反观主城核心地段、临近轨道交通、生活配套成熟、户型实用的自住型住宅，保值能力则要强上不少。
综合来看，未来楼市很难再出现全员上涨的行情，大部分普通房源都会面临横盘或价格回调的局面，只有少量优质住宅能够稳住价值，这也会成为未来很长一段时间里，楼市运行的主要节奏。
在这样的市场背景下，国内楼市的调控思路也始终清晰。“房住不炒”依旧是长期坚守的主基调，政策的核心目标是降低行业杠杆、挤压投机泡沫，推动房价回归合理水平，依靠大规模刺激政策拉动房价上涨的模式，已经成为过去式。
针对不同城市的现状，调控也采取了差异化思路。对于库存高、人口持续流出的城市，政策尊重市场规律，引导泡沫自然出清；同时面向刚需和置换群体，落地退税、公积金优化、保交楼、老旧小区改造等配套举措，保障基本居住需求。
整体来看，当前楼市走的是“政策托底+市场出清”并行的路线。市场调整会循序渐进推进，短期内部分房源的价格回调压力依旧存在，但整个行业出现系统性大跌的风险，完全处于可控范围之内。
综合各项数据、全球周期规律以及行业研判不难看出，六月传出的房源价格回调信号并非空穴来风，但这只是结构性的价格调整，并非全国楼市整体性贬值。
随着楼市普涨时代落幕，地段、配套、居住品质，开始成为决定房产价值的核心要素，这也是行业回归理性的必然表现。
今日话题：你所在的城市，楼市近期是企稳还是继续回调？欢迎在评论区聊聊你的观察。
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