童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美A股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。
关于深圳以及全国超级豪宅热销的系统分析，我写到了前面这篇文章里《》。这里，我们来继续探讨，围观深圳最近诞生的两幅地王，并抛掉市场的营销话术，推演一下我们对市场的理解和我们的操作。
6.5，科技园宅地地王成功出让，地块在科技公园旁，土地面积1.4万平米，建面5.3万平米，容积率只有2.9，高度要求低于100米，南山高层房地产史上最低。297轮报价，保利以57.72亿成交总价竞得，楼面地价为10.86万/平米，创下深圳历史地价最高纪录。
6.12，宝中北街坊地块成功出让，地块在海宴府对面。土地面积1.19万平米，建面3.6万平米，容积率3.1，限高100米，与海宴府构成“双星”地块。鏖战291轮，建发房产以35.25亿竞得，楼面地价95918元/平米，溢价率114%。这个楼面地价和海晏府2025年的楼面地价——8.42万/平米——相比，高出了14%，而且这是在这块地整体质素（尤其是海景）不及海宴府的条件下实现的。
我们重点来谈北街坊这块地，因为科技园地块没有什么好谈的，更是因为北街坊这块地给市场的“对比感”无比的强烈。另外，这些“地王”（自深圳湾沄玺以来的所有地王），基本上都一样的性质，展现出的也都是一样的特征。
北街坊这块地在出让之前我5月底拍了一个视频（见下），在视频中我对比了这块地和海晏府的不同，重点在于：海景不及海晏府近、社区不及海晏府规模大，但是我当时明确做出了判断：这块地会实现比海晏府更高的楼面地价。
事实验证了我的推断，这也是我认为很值得探讨的重点之一。
为什么？为什么一块不及旁边地块的项目，在市场整体还处在深度调整中的情形里，最终还实现了更高的楼面地价？以及，把这个问题推开去，为什么在熊市里，我们却看到了更多的地王在出现？这对于我们该如何理解市场意味着什么？对于我们如何看待自己手里的房产又意味着什么？
北街坊地块（包括科技园地块）能够实现更高的地价（甚至是在地块质素更逊的条件下），原因很简单：有人先吃了螃蟹。
华润在海晏府的项目上，已经打开了价格的天花板，成功的先把市场试探完了。海晏府的销售证明了，宝中近海地块，14万/平米的售价，市场完全可以接受，并且还可以在很好的开盘去化率的条件下接受。这样的市场，牛市里也不过如此。
这让开发商对楼盘的预期售价，有了可见度极高的确定性，所以，他们敢出更高的价格。以14万/平米的售价计算，海晏府的地售比是60%，已经偏高了，但是还可以算过来账，毛利率20%以上应该是完全可以做到的。而北街坊这块地，同按未来售价14万/平米计算，地售比已经去到了68.5%，留下的利润空间进一步被压缩。
地售比从60%升到68.5%，这中间的大约8.5%的净差值，就是市场给到先吃螃蟹的人的奖赏。因为他们在当时市场一抹黑的情形下敢于出手，冒了更大的险，自然也应该得到更大的奖励。市场奖励冒险，无论是对开发商还是对我们个人。
这一点推开说去，从深圳湾沄玺之后，这一个市场特征就陆续展现得非常明显。沄玺在2024年12月以7万多/平米的楼面地价出让，实现售价16万多/平米，预测毛利润可上望30-40%，这已经是牛市时的毛利率水平了，华润在这一注上可谓是成功押宝！并且非常明显的刺激了后来的开发商在深圳“宝藏地块”上的进取心。我在之前的多篇文章里说，这个项目是深圳豪宅的“分水岭”，这也是其中一个因素。市场给了那些冒险者应有的奖赏，进而继续刺激后来者。
基于上述说的这一点先行者已经测试出了市场的承接度，我们可以判断，未来深圳再出宝藏地块，依然还会是这样，非常有可能不断的出地王。
但我要谈到的第二个看法，此地王非彼地王，新地王非旧地王。
媒体会很简单的把这两年来出现的地王，和过往泰禾在尖岗山实现的地块去对标。中肯说，这个比较在深圳湾沄玺、深湾玖序这些项目上，是成立的。但是在一刀切的新国标之后，不再成立了。
因为，产品结构完全变了。这一点我强调过多次，同样都是地、都是房子，但是现在的地、现在的房子，和以前的，完全不一样了。可比性越来越低。
在以前的长达接近20年的时间里，深圳这样的城市的最核心地块，新出让的土地，极少有高度100米以下、容积率3.1以下的高层纯住宅建筑。你在这些宝藏地段，看到的100米以下的高层，大多数都是2008之前的房子。
这对楼面地价会产生重大影响，今天的地块条件，意味着开发商在同样一平米的土地上，可能要少盖出至多1倍的房子来。进而意味着，现在的楼面地价之高，某种程度上也可以理解为是一个数学概念。我并不是说改成超高层楼面地价就不会创新高，而是提醒要注意产品结构的巨大变化这一个事实。今天的地王和往日的地王，有着本质上的不一样，这个不一样，在未来会表现在居住者的舒适度和获得感上。
承接上面，我的第三个看法是，地王的价格并非越高越好，天花板已隐隐可见。
在萧条期，人们在欢呼地王，因为地王可以给到市场信心，更可以给到卖方群体强有力的营销话术。
但，在我们承认地王有理据的同时也要坦白说一句，地王有天花板，今天的市场还是要很小心。
如我先前文中所讲，今天的地王之所以不断的出现以及有市场承接力，根本原因皆在于过往富人群体的改善性需求高度被压抑。当你的供应端放开，之前不曾有过的“新产品”被创造出来，我们就看到，那些先前一直被压抑的潜在需求，释放了出来。过往2年时间，深圳虽然屡次出现地王，但说到底，也就那么七八个项目，相对于过去10多年被压抑的高端需求，超级豪宅依然是非常稀缺。这决定了未来的2-3年里，这些超级豪宅还是会不太难卖，这也是为什么我说下面开发商还是会积极进取的拼抢地王的缘故。
但这不意味着我们可以继续像上一个周期那样，享受开发商的非常冒进的出价。事实上，今时不同往日，风险是可见的。
以我的观察，这一轮富人群体的换房潮，底子上是真实的居住需求而非投资需求在支撑，这是和上一个周期根本不同的地方。这意味着，只要他们预期未来这样的“宝藏地块”会不断的出现（那意味着稀缺性的逐渐降低），他们就很难接受超级豪宅不断的涨价。这就是用家思维。
这就是最大的风险所在，这个风险思维意味着：这一轮的“面粉贵过面包”不会出现。如果开发商认为，因为前面的楼盘卖的都好，深圳这样的宝藏地块未来一定是越来越贵，那我就不计代价的去抢地，然后把价格拉高就好了。那就会很快造成这样一对矛盾：你在地价上越来越激进（这意味着你要卖更高的价钱才能获得预期利润率），但是到终端售价上你发现你涨价越来越困难。到某一个时刻、在某一个项目上，这样的情形会出现。
某种程度上，我认为北街坊这块地，开发商得给的价格已经逼近了极限。海晏府的价格就是北街坊的天花板，这个价格还能赚到钱。但是再往上爬，就需要考虑，最终端的买家到时候是不是也会买账。
让我再说一次，我坚定的认为，这一轮的结构化行情，面粉贵过面包不会出现。这就是今天的地王和以往的地王，最底层的不同。如果哪一天某个开发商用面包的价格去拿了面粉，也许那就是我所提示的风险到达。
让我们看看下面会不会发生。
楼市、股市交流，加微信号budao2000私询！
热门跟贴