房价见底了吗？
这个问题在过去几年房价软着陆的过程中被反复提起。
每次有报告唱多、有数据反弹、有利好落地，就会有人问一遍。
尤其是今年春节以来，楼市有一波小阳春，经常能看到一些“某个城市出地王了”“某个楼盘开盘秒光”的新闻。
今年的4月10日，高盛发了一份报告，说上海和深圳可能引领中国房地产市场复苏，这两座城市或将在今年底触底，复苏时间比其他一二线城市提前6到24个月，从2025年底到2028年底房价上涨15%。
与此同时，3月以来上市房企2025年报密集披露，佳兆业、碧桂园、旭辉控股、禹洲集团等一批出险房企集体扭亏。
佳兆业一家净利润就超500亿。
克而瑞统计，10家房企债务重组和企业重整收益合计超5000亿元，受此影响盈利超千亿。
高盛唱多，房企盈利，两个信号对上了。
市场又开始被重新注意到，难道说，这次真的不一样？
先说高盛的报告。
高盛核心判断的逻辑是，自2024年以来土地投资效率确实在提高，实力较强的国企开发商现金利润率和净资产收益率都在提升，这些是事实。
但房企的盈利，需要拆开看。
5000亿重组收益是什么？
就是欠债不用还了，或者少还了，会计上把免除的这部分债务计成利润。
欠100块，债权人同意只还40，剩下的60进利润表。这60亿确实是利润，但不是经营利润。
把它当成"房企又赚钱了"来解读，属于看财报只看了最后一行数字。
但完全说它是"财技"也不对。
债务重组谈成了，意味着企业真的把有息负债降下来了，不用再和债权人相互耗着。
这对房企来说是松绑——三道红线在年初实质性放松，监管逻辑从"强力去杠杆"转向了"精准防风险、着力稳市场"。
房企如果一直被债务绑着手脚，就不会拿地，不开工，不参与市场。
只有债务出清，才谈得上市场出清。这不是充分条件，但是一个必要的起点。
但这和"房地产市场回暖"是两个概念。
房企能从债务泥潭里爬出来，意味着可以重新拿地、重新经营，这是供给侧的改善。
而市场真正触底，看的是需求侧——有没有人愿意进场买房。
判断楼市需求可参考两组月度价格指标：
每月中旬统计局发布 70 城房价指数（大中城市官方口径），中指同步发布百城房价指数，覆盖更广城市。
70 城二手房回暖城市持续减少：3 月环比上涨 13 城，5 月降至 10 城。
中指 5 月百城二手均价同比下跌 7.99%，市场调整压力仍存。
新房分化显著，百城中 65 城房价环比下行，超六成城市以价换量，整体均价仅靠一线城市小幅托举。
一线城市新房均价微涨，和"好房子政策"推高了价格结构有一定关系——不是老房子涨价了，是新入市的改善型产品本身定价更高，拉高了均值。
量在价先，是一句老话。
3月重点城市二手房成交量确实实现了正增长。但量的微弱反弹并没有传导到价。
住户中长期贷款连续两个月净减少——4月净减3408亿，5月净减571亿。
提前还贷的速度已经超过了新增按揭，房贷余额进入收缩通道。
量是脉冲的，价是趋势的，信用收缩才是本质的。
结合最近几个月社零数据里的建筑装潢材料的价格趋势，结论并不模糊。
抛开数据不谈，真正左右房价的核心问题还是就业。
今年城市中产的生存压力肉眼可见。
互联网大厂持续优化，各行业裁员传闻不断，应届生就业困难。
中产是楼市最核心的接盘群体，这部分潜在买盘在萎靡，就没有新的购房力量去承接存量抛压。
就业就是买盘。
只有整体就业行情回暖，购房需求才能慢慢起来，这个逻辑链条不可能倒过来。
就业和收入预期不佳，自然就牵出了另一个核心问题：信用扩张。
判断房地产是否真正触底，居民信用扩张意愿是最本质的领先指标，比价格数据领先，比成交量数据领先，因为它直接反映人对未来的预期——愿不愿意背30年债务去买一个资产。
4月和5月的数据已经给出了答案：住户中长期贷款连续净偿还，房贷余额在收缩，居民存款仍在高位。
主动去杠杆、修复资产负债表的行为没有停止。
即便利率降至历史低位，居民的首要目标也是偿债而不是借贷。
这种状态，日本当年走过一遍，路径并不陌生，区别只在于我们是否愿意承认它正在发生。
在没有信用扩张支撑的背景下谈"大底"，逻辑上走不通。
把视野拉高到整个宏观面，有一些结论更是显而易见的。
5月社零同比转负至-0.6%，疫情以来在正常发展时期第一次破位。
固定资产投资同比下降4.1%，民间投资下降7.1%，制造业投资年内首次转负。
只有出口维持着超预期的强劲。
这种外热内冷的结构性分化，对房地产市场构成了实实在在的约束。
房地产是典型的顺周期重资产行业，短期需求根植于居民收入预期、就业稳定性和财富效应。
消费和投资都不景气的时候，居民对未来收入的预期必然偏弱，就不可能做出人生中最大的一笔单笔支出。
而且有一个顺序不能搞反：先有收入预期修复，再有房地产销售回暖。
试图跳过这个传导链条，让房地产率先逆转来拉动经济，是一厢情愿。
房价的底不是价格本身的底，是就业和信用的底。
而且即便复苏，也不会有V型大底。
受限于人口规模、人口结构以及分配机制改革的滞后，房地产市场大概率走的是一个极度分化的"磨底和重构"行情。
核心城市的高品质房子会率先触底，以点带片温和回升。
但缺乏基本面和人口支撑的三四线城市，出清过程会非常缓慢，阴跌会拉得非常长。
问题是，核心城市才有几个？
预计到2050年中国人口将降到10到11亿，约15%的现有住房需求会消失。
还有就是市场最近多了一个词，叫"遗产房"。
上一辈过世后留下的城市房产，过去子女多会持有观望等升值，现在不少选择第一时间挂牌出售。
这批房子以前因为老人健在而被锁在市场之外，现在正在集中释放。
一边是接盘力量不足，一边是存量房源加速流入，供需结构上这个变化不是靠几份唱多报告就能对冲的。
供需失衡是长期趋势，不是周期性的。
最后说几句不讨喜的建议。不是对市场做预测，只是提供一个思考框架。
第一，未来房地产没有投资价值。是消费品，和车一样。按消费品思路买房，兼顾保值。买的时候就预期它会贬值。
第二，未来最可怕的不是买贵了，是卖不掉。
有些房子是真正意义上的有价无市——偏远地段老破小、物管弃管的小区、超高层住宅。选房优先考虑二线以上城市、核心地段、总高20层以下、物管负责、房龄年轻的房子。预算不够，宁缺毋滥。
第三，不要试图精准抄底。
满足前面要求、自己没有经济压力就可以买。不要创造需求。
确实有改善居住、不愿租房、孩子上学、结婚需要、装修自由这些真实需求，就按需求买。
没有这些需求，不要硬找一个理由说服自己上车。
这点对买车、买手机也一样。
第四，网上上永远有人说"永远不要买房"，也永远有人说"赶紧抄底"。
两种极端都没意义。那些斩钉截铁说永远不要买房的人，大多数根本不是交易主体，不参与市场交易就不会对价格产生影响，不管持什么观点都是打嘴炮。
你自己的需求、现金流和月供能力，才是唯一值得听的参考系。
熊市不言底。
基本面没有改善之前，任何人造利好和唱多言论都不能替你承担月供。
地板下面有地下室，地下室下面也许还有十八层地狱。
这句话我是在说炒股，但放在这里，也差不多。
但这个话反过来说也成立：
当所有人都不再问“房价见底了吗”的时候，底也许就真的不远了。
全文完，感谢阅读，既然看到这里了，如果觉得不错，请点赞转发在看吧。
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