文/谢逸枫
前5月全国房地产市场基本情况数据透露出一个重大信号，截至5月末，商品房库存7.7182亿平（2月末7.9998亿平、3月末7.8601亿平、4月末7.7801亿平），连续3个月下降。但库存压力不减，这是自1987年有统计数据以来的第四高纪录。
对比2025年全年、同期，今年前5月房地产市场总体呈现未止跌，处于下行周期的探底调整、价格边际改善的状况。销售额跌幅收窄、资金端和投资端跌幅扩大，延续震荡、下调、探底、深度调整的边际改善趋势，楼市回跌暖需时间。
目前全国楼市真的回暖了吗，老汉实话说，楼市总体未止跌回稳，离回暖尚早，处于边际改善、下探筑底的调整的阶段。从供求关系、预期、信心、信用、信贷来看，主要是处于修复、改善的稳固止跌企稳阶段。
从国房景气指数、房企到位资金、购置土地面积/费用、销售额/销售面积、房价、库存去化周期、新开工/竣工面积、投资额来看，市场处于下降筑底的调整阶段，需要时间去修复，去稳定，政策需要更大力度。
房地产市场进入止跌回稳阶段，供需关系正在改善，核心城市释放出积极的信号。5月70城房价跌幅持平、一线城市新房、二手房住宅价格连续3个月上涨、全国销售额跌幅收窄、房价跌幅连续3个月收窄、库存连续3个月下降。
包括核心城市的新房成交上升、二手房成交量火爆、租金上涨；北上深杭等城市出现楼市“日光盘”；核心城市土地市场火热，优质地块出现高溢价率、高地价、地王；新一轮城市救市开启；信心和预期正在逐渐的改善。
前5月全国房地产各项指标处于深度调整过程中，这更加突出了2026年着力稳定房地产市场的重要性和迫切性。同时，意味着房地产各指标仍然存在调整和改善的空间，未来需要更大力度、规模、系统的超常规刺激政策。
逆周期之下，政策将加大力度维稳房地产，一系列政策工具会继续出台。目前房地产市场连续4年已经超调、超跌了，短期内全国房价难止跌，房价下跌态势明显，主要是供求关系未逆转，库存和二手房挂牌及法拍房的量居高不下。
目前全国房价处于探底的筑底调整阶段，前5月房价同比跌幅3.0%，跌幅收窄1.9%，表明价未止跌回稳，呈现结构性边际改善的趋势。主要是市场结构性、好房子成交的因素，明确房地产市场供需关系未根本改变。
前5月全国商品房销售面积、销售金额，分别为同比下降10.8%、13.5%，对比2025年8.7%、12.6%的跌幅，跌幅分别扩大2.1%、4.8%。总体来看，房地产行业风险继续出清，延续深度调整趋势，呈现结构性边际改善。
前5月开发投资额同比下降16.2%（2025年下降17.2%）、施工面积下降12.2%（2025年下降10%）、新开工面积下降22.6%（2025年下降20.4%）、竣工面积下降23.4%（2025年下降18.1%），说明供应边际改善，紧缩趋势不变。
前5月全国平均房价同比下降3.0%（2025年同比下降4.27%），跌幅收窄1.7%，市场量价齐跌，但结构性改善。房企到位资金下降19.0%（2025年下降13.4%）、待售面积下降0.4%、国房景气指数跌幅扩大，说明楼市尚未回暖。
第一是供应端，开发投资跌幅扩大。前5月全国房地产开发投资3.0356万亿元，环比前4月13.7%的跌幅扩大2.5%，同比下降16.2%。对比2025年同比下降17.2%，跌幅收窄1.0%。投资的跌幅扩大，与供应端收缩、去库存有直接的关系。
说明房地产行业主动去杠杆、收缩规模的趋势仍在延续，而非只是基数效应。住宅投资降幅略小于整体，意味着非住宅地产（商业、办公）的收缩更为剧烈，这与市场对商业地产需求疲软的普遍判断相符。
核心城市投资依靠优质地块托底，个别地块高溢价成交，但开发投资整体下滑趋势难以扭转。未来房地产投资的改善，本质上是行业发展模式的转型，不体现为增速的反弹，是投资结构更优化、投资主体更稳健、聚焦好房子与城市更新。
其中住宅投资2.3426万亿元，环比前4月13.1%扩大2.5%，同比下降15.6%。对比2025年下降16.3%，降幅收窄0.7%。背后主要的原因是新开工面积、竣工面积、购置土地费用的数据下滑、销售数据低位运行依然影响房企的投资意愿。
办公楼1130万平方米，环比前4月下降18.3%收窄1.8%,同比下降16.5%，对比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄6.3%。商业营业用房1993万平方米，环比前4月下降19.5收窄2.5%，同比下降22%,比2025年同比下降14.0%，跌幅扩大8.0%。
前5月住宅投资2.3426万亿元，同比下降15.6%，对比2025年下降16.3%，降幅收窄0.7%，已经连续下降4年5个月（53个月）。其中办公楼同比下降16.5%，对比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄6.3%，是开发投资跌幅扩大主要原因之一。
2026年前5月，房地产开发投资额跌幅已经连续下降4年5个月（53个月）。投资一路下滑的趋势尚未得到根本性扭转，总体来看，新开工面积、竣工面积、购置土地费用的改善修复效应不明显，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。
现在房地产行业修复缓慢，房企投资信心严重不足，民营房企资金改善不明显，其中施工面积、新开工面积和竣工面积下降幅度扩大，土地购置面积和费用降幅保持高位，反映出销售复苏边际改善不明显，房企资金紧张局面未缓解。
房企拿地减少、资金承压、库存较高等情况并未出现实质性改善，房企多“以销定产、以需定投”，2026年新开工和投资预计将持续回落，降幅都会收窄。能否出现明显修复在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展、销售复苏。
单月来看， 5月开发投资金额6387亿元，同比下降24.4%，降幅较4月扩大了4.3%。其中住宅开发投资金额4962亿元，同比下降23.8%，降幅较4月扩大了5.4%。投资降幅扩大主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。
自2022年开始，单月连续下降53个月，呈现下探的筑底态势。主要下行压力来自房企现金流紧张、施工意愿不足、新开工及土地购置面积、金额持续大幅度下降，导致投资一直处于下降的状态，融资、销售回款一直没有明显好转。
按照物业类别看，前5月房地产开发投资跌幅扩大，主要是住宅投资和办公楼跌幅扩大，商业营业用房跌幅扩大。总体看各物业类型投资同比跌幅均较上期有所扩大，办公楼和商业营业用房投资跌幅高于住宅投资。
按照地区区域看，东部下降16.6%、中部下降15.5%，西部下降14.6%、东北部下降28.4%，跌幅扩大的趋势。开发企业对住宅投资的比重较上期再提高0.2%至77.2%。开发企业在东部地区的投资比重为60.1%，较上期降低0.6%。
第二是供应端，房屋施工面积跌幅扩大。前5月房企房屋施工面积54.8775亿平，环比跌幅扩大0.2%，同比下降12.3%（前4月下降12.1%、前3月下降11.7%），对比2025年同比下降10%，跌幅收窄2.3%。说明房企投资、施工意愿低迷，因为库存高，销售低迷。
住宅施工面积38.0830亿平，环比跌幅扩大0.1%，同比下降12.6%（前4月下降12.5%，前3月下降12.1%）。对比2025年下降10.3%，跌幅扩大2.3%。从住宅库存面积看，销售低迷，影响施工面积。同时，房企收缩投资，影响开工速度。
办公楼施工面积2.4110亿平，同比下降10.5%（前4月下降10.4%，前3月下降9.3%）。比2025年同比下降6.2%，跌幅扩大4.3%。商业营业用房施工面积4.7865亿平，同比下降12.6%（前4月下降12.1%，前3月下降11.9%）。比2025年同比下降9.8%，跌幅扩大2.8%。
前5月房企房屋施工面积54.8775亿平，同比下降12.3%，对比2025年同比下降10%，跌幅收窄2.3%，连续下降4年5月（53个月），一路下滑的趋势尚未得到根本性“扭转”，改善、修复的效应不明显，政策传导到投资效果差，大量停工。
单月来看，房屋施工面积连续下降53个月，呈现继续探底，底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。主要是销售低迷、政策落实不到位、房企大量的项目停工，集中精力保交房、去库存。
前5月住宅施工面积38.0830亿平方米，同比下降12.6%，对比2025年下降10.3%，跌幅扩大2.3%，已经连续下降4年5个月（53个月）。而施工面积中办公楼的、商业营业用房跌幅扩大，呈现不断扩大的趋势，修复缓慢。
第三是供应端，房屋新开工面积跌幅扩大。前5月房屋新开工面积1.7929亿平方米，环比跌幅扩大0.4%，同比下降22.6%（前4月下降22%，前3月20.3%）。对比2025年下降20.4%，跌幅扩大1.2%。绝对值来看，处于2004年以来同期最低水平，短期内无法改变这一局面。
其中，住宅新开工面积1.3084亿平方米，同比下降23.4%（前4月下降23.6%，前3月下降22.0%）。对比2025年19.8%，跌幅扩大3.6%。持续处于深跌区间，主要是土地市场低迷，房企减少土地购置，去库存的任务重，当务之急是保交房、去库存。
办公楼400万平方米，同比下降35%（前4月下降31.3%，前3月下降18.7%）。比2025年下降21.9%，跌幅扩大13.1%。商业营业用房1064万平方米，同比下降25.7%（前4月下降23.8%，前3月28.1%），比2025年下降23.5%，跌幅扩大0.3%。
前5月住宅新开工面积1.3084亿平方米，同比下降23.4%，对比2025年19.8%，跌幅扩大3.6%，连续下降6年5个月（77个月）。住宅新开工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看住宅新开工面积的修复放缓，与去库存、保交房有直接关系。
前5月房屋新开工面积1.7929亿平方米，下降22.6%，对比2025年下降20.4%，跌幅扩大2.2%，连续下降6年5个月（77个月）。房屋新开工面积呈现跌幅收窄的趋势，总体看新开工面积的修复改善缓慢，与去库存、保交房有直接的关系。
新开工持续深跌是政策控增量、资金承压、库存高企等多方面因素共同影响，并直接压制竣工体量，年内市场新增房源供给逐步收紧，行业已进入低杠杆、重运营、存量盘活阶段，短期内无法改变。
单月来看，5月新开工面积4029万平，同比下降24.6%，降幅较4月收窄2.0%。且从绝对值来看，新开工面积处于2003年以来同期最低水平。由于前期拿地减少、库存规模仍然较高、销售低迷情况并未出现实质性改善，短期内仍下降。
第四是供应端，房屋竣工面积跌幅收窄。前5月房屋竣工面积1.4087亿平方米，同比下降23.4%（前4月下降24%，前3月下降25%）。比2025年同比下降18.1%，跌幅扩大5.3%。总体看，竣工有微小改善，与推进保交房有关。
其中住宅竣工面积9999万平方米，同比下降25%（前4月下降25.8%，前3月下降26.5%）。比2025年同比下降20.2%，跌幅扩大4.8%。2021年下半年以来新开工缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，2026年竣工将延续周期性的缩量。
办公楼446万平，同比下降20.1%（前4月下降24.7%，前3月下降28.45)。比2025年增长6.7%，止涨转跌。商业营业用房952万平，同比下降28.5%（前4月下降27.1%，前3月下降30.1%）。比2025年同比下降12.9%，跌幅扩大15.6%。
住宅竣工面积9999万平方米，下降25%，比2025年同比下降20.2%，跌幅扩大4.8%，连续下降2年5个月（29个月），住宅竣工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看竣工面积的修复缓慢，与去库存、保交房、新增供应减少有直接关系。
前5月房屋竣工面积1.4087亿平方米，下降23.4%，比2025年同比下降18.1%，跌幅扩大5.3%，连续下降2年5个月（29个月），竣工面积同比降幅扩大， 处2007年以来同期最低水平，竣工面积的修复缓慢。
由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年的工程进度来计算，竣工持续承压。由于2024年-2025年为竣工大年，同期基数相对较高，因此，2026年以来竣工持续出现两位数的单月同比降幅。
单月来看，5月竣工面积2201万平方米，同比下降20.0%，降幅较4月扩大了1.0%，且从绝对量来看，处于2007年以来同期的最低水平。由于2021年下半年以来新开工明显缩量， 累计同比持续负增长，竣工将延续周期性的缩量。
第五是供应端，土地成交跌幅收窄。前5月全国土地购置面积、土地购置金额超过2025年的降幅，累计同比下降分别为7年、5年，连续下降89个月、77个月，这轮土地购置面积、土地购置金额自2019年、2021年开始下行，一直到现在。
2023年-2025年末全国土地购置面积因统计部门未公布，无法获得。土地购置面积平均约为1亿平方米、09亿平方米、0.8亿平方米，2025年土地购置面积已经回到1997年的水平，土地供应下降的周期达到7年时间。
土地购置面积先升后降，1998年-2009年全国土地购置面积分别为1.0109亿平、1.1958亿平、1.6905亿平、2.3409亿平、3.1356亿平、3.5696亿平、3.9784亿平、3.8253亿平、3.6573亿平、4.0245亿平、3.9353亿平、3.1909亿平。
2010年全国购置土地面积3.9953亿平，增长25.2%；2011年4.10亿平，增长12.6%；2012年3.56亿平，下降19.5%；2013年3.88亿平，增长8.8%；2014年3.33亿平，下降14%。2015年2.28亿平，下降31.7%。
2016年2.20亿平，下降3.45%。2017年2.55亿平，增长15.8%；2018年2.91亿平，增长15.2%。2019年2.58亿平，下降11.4%；2020年2.55亿平，下降1.1%。2021年2.15亿平，下降15.45%；2022年1.0051亿平，下降53.4%。
2026年前5月未公布土地购置面积和金额。根据第三方机构的Wind数据显示，2026年一季度全国322城宅地成交面积同比下降22%，拿地减少、去库存将持续影响后续新开工、竣工数据。因此，新开工、竣工面积2026年难全面回暖。
2025 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降11.5%，增速较二季度下降 32.9%， 四季度降幅扩大至22.7%，2026年一季度降幅进一步扩大至29.2%。预计对今年二、三季度的土地投资持续造成拖累。
中指数据显示，2026年5月，300城住宅用地推出、成交同比继续下降。2026年5月，300城共推出住宅用地规划建筑面积3232万㎡，同比下降24.0%。而成交规划建筑面积1943万㎡，同比下降27.1%。
累计来看，2026年1-5月，300城共推出住宅用地规划建筑面积12979万㎡，同比下降22.4%。而成交规划建筑面积10339万㎡，同比下降24.1%。出让金方面，5月，300城住宅用地出让金966亿元，同比下降7.6%。
5月出让金降幅较上月明显收窄，主要由于去年同期高基数效应减弱，同时核心城市优质地块土拍热度不减，对整体出让金形成一定支撑。累计来看，2026年1-5月，300城住宅用地出让金4202亿元，同比下降35.8%。
楼面价方面，5月300城住宅用地成交楼面均价为4972元/㎡，同比上涨26.8%。累计来看，2026年1-5月300城住宅用地成交楼面均价为4089元/㎡，同比下跌15.0%。溢价率方面，2026年1月-5月300城住宅用地平均溢价率为6.7%。
专项债收储存量土地方面，2025年以来截至5月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超8000亿元，专项债实际发行超3800亿元。广州、无锡住宅供地计划，两地供地规明显收缩，重心从规模扩张向结构优化转变。
地价上涨，让购置费上涨。1998年-2009年全国土地购置金额分别为375.4亿元、500亿元、733.9亿元、1038.8亿元、1445.8亿元、2055.2亿元、2574.5亿元、2904.4亿元、3814.5亿元、4873.2亿元、5995.6亿元、6023.7亿元。
2010年全国土地购置金额9999亿元、2011年11527亿元、2012年12100亿元、2013年13501亿元、2014年17458亿元、2015年17675亿元、2016年18778亿元、2017年23169亿元、2018年36387亿元、2019年41675亿元。
2020年44451亿元、2021年43504亿元、2022年40907亿元。2023年全国土地购置金额38616亿元，下降5.5%；2024年35655亿元，下降8.7%；2025年30760亿元，下降13.9%，2025年全国土地购置金额依然是第七高水平。
第六是需求端，销售面积跌幅扩大。前5月新建商品房销售面积3.1320亿平，同比下降10.8%（前4月下降10.2%，前3月下降10.4%，前2月下降13.5%），环比跌幅扩大0.6%。比2025年同比下降8.7%，跌幅扩大2.1%。总体看商品销售未明显改善，回暖动能的势头减弱。
其中住宅销售面积2.6026亿平方米，同比下降12.1%（前4月下降12.2%，前3月下降13.1%）。比2025年同比下降9.2%，跌幅扩大2.1%。主要是核心城市的住宅销售成交有所回升，但是总体的回暖减弱，楼市依然处于筑底调整的止跌企稳阶段。
办公楼856万平，同比增长5.9%（前4月增长10.8%，前3月增长19.6%），连续3个月实现止跌上涨。商业营业用房1756万平，同比下降13.8%（前4月下降11.1%，前3月下降6.9%）。比2025年同比下降9.5%，跌幅扩大4.3%。
前5月新建商品房销售面积3.1320亿平，同比下降10.8%，比2025年同比下降8.7%，跌幅扩大2.1%，连续下降4年5个月（53个月）。总体看，商品房销售面积呈现边际改善减弱趋势，主要是季节性的调整，反映出供需关系的修复放缓。
前5月住宅销售面积2.6026亿平方米，同比下降12.1%（前4月下降12.2%，前3月下降13.1%）。2025年同比下降9.2%，跌幅扩大2.1%，连续4年5个月下降（53个月），呈现跌幅收窄趋势，但下降的幅度依然比较大，与季节性的因素、短期政策有关。
按照分类物业销售看，其中住宅销售面积跌幅收窄，商业营业用房销售同比跌幅扩大，办公楼销售正增长。按照地区销售情况看，东、中、西、东北部同比跌幅分别为10.5%、8.5%、12.5%、19.2%，东北地区跌幅为各区域最大。
办公楼销售面积正增长5.9%，销售额仅增长0.2%，两者剪刀差高达5.7%，这意味着办公楼是以大幅折价换量，低价甩卖在支撑成交面积，并非市场复苏，而是一种被迫的价格出清行为，投资价值需高度谨慎对待。
随着金三银四的需求释放、核心城市优质项目集中入市，一线城市火爆，及营销力度加大，带动前5月商品房住宅销售阶段性修复，“小阳春”后预计将以“点状复苏”形式在核心城市出现，二手房市场表现比一手房火爆。
单月来看，5 月全国商品房销售面积6062万平，同比下降13.2%（4月下降9.5%，3月下降7.4%），降幅较4月扩大3.7%。其中住宅销售面积同比下降11.7%（4月下降9.1%、3月下降10.3%），同比降幅较4月分别扩大2.6%。
商品房销售面积同比降幅从2025年11月以来持续收窄，4月、5月跌幅扩大，回暖势头减弱，缺持续性。整体市场仍处于筑底期，结构性、分化特征预计将持续深化。需求端的表现，影响到去库存、保交房、房企信用、供需关系平衡的修复。
目前房地产尚未止跌回稳，数据持续在下滑中做“俯卧撑”，意味市场处在探底、筑底和底部修复、深度调整过程中，短期内政策无法熨平供需关系波动，限制政策未完全解除，去库存供应过剩，加上二手房和法拍房冲击。
其七是需求端，销售额跌幅收窄。前5月新建商品房销售额2.9366万亿元，同比下降13.5%（前4月下降14.6%，前3月下降16.7%），环比收窄1.1%。比2025年同比下降12.6%，降幅扩大0.9%。
其中住宅销售额2.5783万亿元，同比下降14.1%（前4月下降15.7%，前3月下降18.5%）。比2025年同比下降13%，降幅扩大1.4%。总体来看，结构性的改善了，核心城市的好房子和豪宅价格支撑销售额，以价换量是市场主流。
办公楼1034亿元，同比增长0.2%（前4月下降1.2%），比2025年同比下降9.3%。商业营业用房1549亿元，同比下降18.2%（前4月下降15.9%，前3月11.6%）。比2025年同比下降11.7%，跌幅扩大6.5%。表明商业地产市场以价换量趋势不变。
前5月新建商品房销售额2.9366万亿元，同比下降13.5%，连续下降4年5个月（53个月）。影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，房企去库存，以价换量是主流。
前5月住宅销售额2.5783万亿元，同比下降14.1%（前4月下降15.7%），环比收窄1.6%，比2025年同比下降13%，跌幅扩大1.1%，连续下降4年5个月（56个月），毫无疑问，住宅库存4.1620亿平方米的背景下，房企选择以价换量的方式去库存。
单月来看，5月销售金额6366亿元，同比下降9.3%， 降幅较4月扩大了1.7%。其中住宅销售金额同比下降8.0%， 降幅较4月扩大了1.76%。总体看，房企以价换量、高品质好房成交为主支撑成交金额。
市场整体呈现边际修复态势，两项指标同比跌幅依然维持两位数。同时5月单月销售面积跌幅再度扩大，反映出回暖持续性不足，止跌回稳的状况不稳定。核心城市优质房源成交占比提升带动下，成交均价有所修复，对销售额形成支撑。
第八是需求端，商品房库存连续3个月下降，依然创历史第四高。前5月商品房待售面积7.7182亿平（2月末7.9998亿平、一季度7.8601亿平，前4月7.7801亿平），同比下降0.4%（前4月下降0.5%，前3月下降0.1%）。
比2025年末增长1.6%，51个月以来连续3个月下降，库存有所改善但不明显。5月末商品房待售面积持续减少，同比连续3个月下降，跌幅较上期缩小0.1%，但待售3年以下的面积同比跌幅再扩大0.2%，短期库存去化加速。
供给侧主动出清带动短期流通房源优先消化，但住宅待售总量依然增加，同比上涨0.8%，表明老旧现房积压仍在，拖累整体库存降幅，三四线长期滞销房源去化压力较大。毫无疑问，去库存最难的是老旧现房、三四线城市的滞销房源。
5月末商品房待售面积7.7182亿平，同比下降0.4%，其中待售3年以下面积5.7152亿平（2月末6.0616亿平，下降1.6%，3月末5.9012亿平，下降1.8%，4月末5.7903亿平，下降2.6%），同比下降2.8%。
在“控增量”政策支持下，商品房库存从持续累积转向温和去化。结构上看，待售3年以下的商品房库存下降得更快。而长期积压库存持续在增加，多为低端、偏远、户型差、配套弱、非好房子和豪宅、无法交房的房源，是去库存的难点。
5月末商品房待售面积7.7182亿平方米，同比下降0.4%。这意味着库存正从过去积压转向出清和减少阶段。这一轮库存增加始于2021年7月，至2026年2月已持续51个月，3月首次出现下降，已连续3个月下降，标志着库存压力实质性缓解。
去库存多管齐下。截至2026年5月，商品房累计待售面积为7.7182亿平方米，同比下降0.4%（4月末0.5%），从2024年6月份至2026年2月累计同比增幅逐步收窄，2026年3月、4月、5月累计同比转负，去库存的效果边际改善。
51个月以来首次下降，这与各地优化供地节奏、需求端政策不断加大、一二手房堵点打通有关联。在这一轮楼市调整和“小阳春”中，库存开始出清是最关键的指标之一，是房地产市场复苏的真正转向、供求关系修复和重大逆转的信号。
其中住宅待售面积4.1602亿平，增长0.8%（前4月增长1.0%，增幅收窄0.2%。办公楼5193万平，增长1.1%（前4月增长0.8%），增幅扩大0.3%。商业营业用房1.3583亿平，同比下降5.5%（前4月下降6.3%，前3月下降5.3%）。
目前商品房库存7.7182亿平方米，创下1987年有统计数据以来第四最高纪录。截至2026年5月末，全国商品房待售面积7.7182亿平方米，同比下降0.4%（前4月下降0.5%，前3月下降0.1%),这是自2021年7月以来，51个月后连续3个月下降。
7.7182亿平方米商品房待售库存，其中待售3年以下面积5.7152亿平方米，下降2.8%(4月末下降2.6%，3月末下降1.8%），降幅扩大0.2%。表明老旧现房积压仍在，拖累整体库存降幅，三四线长期滞销房源去化压力较大。
按当前销售面积计算，现房消化周期为21.9个月，库存去化压力仍然较大。去库存政策贯彻全年，未来仍将持续，但不再局限住房市场，也包括办公楼、商业营业用房，从国家到地方，将有更多具体措施支持推动商办市场去库存。
两个月销售改善，广义库存去化压力小幅减轻。现房库存占比处于历史最高水平。 从住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至5月末商品住宅广义库存面积为13.6亿平， 环比下降1.5%，同比下降18.4%。
去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值） 24.4个月， 环比下降0.1个月，同比下降1.3个月。从现房库存（已竣工未销售）来看， 截至5月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）4.1602亿平， 环比下降1.2%，同比增长0.8%。
现房去化周期为21.9个月（由于1-4月现房销售未公布，采用2025年7-12月销售均值计算）， 环比下降0.3个月，同比提升2.0个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为30.6%，环比提升0.1%，同比提升5.8%。
5月末全国商品房、住宅待售面积规模，创1987年有统计记录以来历史第四高。2011年、2.7194亿平、2012年3.6460亿平、2013年4.9295亿平、2014年6.2169亿平、2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平。
2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平、2025年7.6632亿平。
第九是房价端，房价跌幅收窄。前5月商品房销售价9376元/平（前4月9106元/平方、前3月8841元/平、前2月8809元/平、2025年9527元/平），环比上涨3.0%，同比下降3.0%，跌幅比前4月收窄1.9%，比2025年同比下降4.3%，跌幅收窄1.3%。
前5月住宅销售均价9906元/平（前4月9616元/平、前3月9320元/平、前2月9259元/平），环比上涨3.0%（前4月上涨3.2%），同比下降2.1%（前4月下降4.0%，前4月下降4.2%），比前4月收窄1.9%。 绝对值来看，平均回落至2024年3月的水平。
前5月商品房销售均价9376元/平， 环比上涨3.0%，同比下降3.0%（前4月下降4.9%、前3月下降7%），比前4月收窄1.9%。住宅销售均价9906元/平，环比上涨3.0%，同比下降2.1%（前4月下降4.0%、前3月下降6%），比前4月收窄1.9%。
绝对值来看，全国房价回落至2024年3月的水平，连续下降2年5个月（29个月），表明房价结构性边际改善，处于筑底的调整态势，房价未触底，未到拐点。主要是核心城市的好房子和豪宅价格上涨，出现房价改善现象。
2016年-2025年全国商品房销售平均价为7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全国商品房销售平均价连续2年跌破万元大关。
前5月全国商品房销售平均价为9376元/平方米，房价绝对值已经从2021年10239元，跌破10000元/平方米大关，连续两年跌破10000元/平方米，前5月的房价，正式回到2024年，可谓是非常罕见，当务之急是防止房价下跌。
前5月全国商品房价跌幅收窄，主要原因是放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素。即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力，其他是房企以价换量的因素存在。
前5月住宅销售均价9906元/平（前4月9616元/平、前3月9320元/平、前2月9259元/平、2025年10005元/平），环比上涨3.2%，同比下降2.1%，比前4月跌幅收窄1.6%。已经连续下降2年5个月（29个月），意味着房价止跌稳企的改善趋势。
2016年-2025年全国商品房住宅销售均价为7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，前4月住宅平均价跌破万元大关，回到2020年水平。
前5月住宅销售均价9906元/平，同比下降2.1%，比前4月收窄1.9%。 从绝对值来看，房价回落至2024年的水平。 说明房价止跌企稳的趋势，房价未触底，未到拐点，处于筑底期，但止跌企稳基础不牢固，短期内见底反弹条件不具备。
单月来看，总体看销售均价同环比均改善。5月商品房销售均价10501元/平（4月10009元/平）， 环比上涨4.9%（4月上涨12.8%），同比上涨4.5%（4月上涨2.1%），涨幅比上月扩大2.4%，连续4个月上涨。
自2025年3月时隔13个月销售均价同比增速连续2个月转正，自2025年1月以来时隔15个月，均价连续2个月破万。其中住宅销售均价11067元/平（4月10601元/平）， 环比上涨4.4%（4月上涨13.0%）， 同比上涨4.2%（4月上涨3.0%）.
呈现止跌的强烈信号，商品房的房价绝对值回升至2024年5月水平。从绝对值来看，住宅房价回升至2024年12月的水平。单月房价上涨、平均价格重新回万元水平。原因依然是5月核心城市的好房子、豪宅价格上涨，出现结构性上涨。
第十是资金端，房企到位资金跌幅扩大。前5月房企到位资金3.2756万亿元，同比下降19%（前4月下降18.4%），比前4月跌幅扩大0.6%。比2025年同比下降13.4%，跌幅扩大5.6%，说明房企资金、融资状况未明显改善。
总体看，债务、交房、库存风险未出清、化解。房企的现金流紧张，流动性紧张，资金链未明显好转。房企到位资金已经累计下降4年5个月（53个月），跌幅的扩大，意味房企的资金状况恶化，出现融资困难，销售回款缓慢的局面。
其中前5月国内贷款4875亿元，同比下降28.7%，比前4月跌幅扩大2.8%。比2025年下降7.3%，跌幅扩大21.4%。利用外资3亿元，下降82.1%。自筹资金11985亿元，下降13%。跌幅比前4月扩大2.5%。比2025年下降12.2%，跌幅收窄0.8%。
定金及预收款10012亿元，同比下降16.1%，跌幅前4月收窄1.5%。比2025年下降16.2%，跌幅收窄0.1%。个人按揭贷款4066亿元，同比下降28%，跌幅比前4月收窄3.7%。比2025年下降17.8%，跌幅扩大11%。
定金及预收款、个人按揭贷款分别较上期收窄1.5%和3.7%，两项指标跌幅仍较大。个人按揭贷款跌幅在三成左右。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的43%，较上期提升了1.6%，自筹资金占全部资金的36.3%，较上期降低0.6%。
具体来看，资金到位总量下降19.0%，且结构性压力更为突出。国内贷款下降28.7%，个人按揭贷款下降28.0%，两项金融端融资指标均接近三成降幅，远超整体水平。这表明银行对房地产行业的信贷态度依然审慎。
而购房者端的按揭意愿因预期不稳而明显收缩。定金及预收款下降16.1%，与销售面积降幅基本吻合，尚属正常区间。自筹资金相对抗跌（下降13.0%），与部分国企、央企开发商资产变现有关，增加了自我的流动性。
与上期数据比较看趋势，国内贷款和自筹资金同比跌幅持续扩大，分别较上期扩大2.8%和2.5%。定金及预收款、个人按揭贷款分别较上期收窄1.5%和3.7%。注意的是按揭贷款降幅（下降28.0%）与销售面积降幅（下降10.8%）严重背离。
两者差距约17%，意味着现有成交中有相当比例来自全款购房、高首付比例成交，购房者主动降低负债的意愿十分强烈。这是债务周期收缩的典型特征，非短期政策刺激所能扭转，说明居民自动下降债务。
总体来看，房企资金总量持续下行，资金压力加剧。主要表现为销售回款边际改善但总量仍然较低。银行风险偏好未有明显修复，对房企开发贷投放保持审慎。经营利润承压、融资端收紧自筹资金持续缩水。
当前房地产金融政策逻辑不再大规模给房企主体授信，而是通过项目融资、盘活存量、居民需求刺激，企业资金修复高度依赖商品房销售。若商品房市场成交无法有效改善，到位资金跌幅仍存在再度扩大风险。
单月来看， 5月房企到位资金6059亿元，同比减少21.5%（4月下降21.9%，3月下降18.7%），比前4月跌幅收窄0.4%。 房企到位资金降幅小幅收窄，主要是因为房款降幅收窄，由于投资减少、 外部融资仍然走弱。
首先是房款3016亿元，同比下降10.8%（4月下降14.2%、3月下降20.1%） 。 其中定金及预收款同比下降9.7%（4月下降9.8%），个人按揭贷款同比下降13.2%（4月下降23.2%）， 降幅较4月分别收窄0.1%、10.0%。
其次是非房款3043亿元，同比下降29.9%（4月下降27.9%） 。其中国内贷款676亿元，同比下降42.3%（4月下降34.2%）。自筹资金2147亿元，同比下降22.9%（4月下降25.7%），降幅较4月收窄2.8%。
前5月房地产市场未触底，房企业绩规模下滑，资金面持续承压。金融政策将继续支持企业改善资金压力，低成本资金通过政策性银行传导至地方城投和央国房企，有助于缓解企业流动性压力，还有一定降准降息空间，利好房企资金面。
第十一是国房景气指数，跌幅扩大。2026年2月-5月末的国房景气指数未公布，暂时无法得知，从量价、库存、资金状况来看，4月末的国房景气指数环同比的跌幅扩大，已经连续5年5个月（65个月）跌破100。
刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见，主要是供需关系发生重大变化，量价和供应指标跌得深并且跌幅大。国房景气指数跌幅扩大，表明市场未回暖，景气、活跃、信心、繁荣度修复缓慢，处于止跌筑底，边际修复趋势。
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