初夏时节，漫步在白云湖东岸的广州白云设计之都红点广场，美丽的“十”字绿廊、阶梯花园、廊桥环绕的人性化慢行系统，令人叹为观止，犹如置身一座艺术博物馆。很难想象，数年前，这里还是“小散乱污”扎堆的黄边村级工业园。华丽蝶变的背后，是近三年来广东低效用地再开发国家试点的“点石成金”妙手。
2023年9月，自然资源部在全国15个省（市）43个城市（区、县）开展新一轮低效用地再开发试点，广东珠三角九市被纳入试点。去年4月，自然资源部扩大低效用地再开发试点范围，广东21个地市全部被纳入试点，广东成为全国唯一一个全省域被纳入国家试点的省份。
近日，广东省自然资源厅印发《广东省低效用地再开发案例集（第一批）》，广州白云设计之都、广州上境村等18个项目入选，分布在珠三角广州、深圳、中山、珠海、佛山、东莞、肇庆等七地市，其中低效工业用地改造11个，城中村改造4个，其他低效用地改造案例3个。
低效工业用地改造是广东低效用地再开发的重点。广州市白云区设计之都项目即是其中的典型代表。该项目采用政府收储+村企合作模式，依托政企村共投、立体开发和用地用途转换，将旧厂房、城中村、留用地等多种低效载体整体改造为年产值高达900亿元的现代化设计产业高地。
在广州增城仙村镇上境村，一座座崭新的灰白色多层厂房错落排布，这片由旧工业区改造而来的产业新城，曾经的容积率仅0.34，如今已化身现代化科技城，成为智能网联汽车零部件产业集聚地。
活用挂账收储模式，是广州南沙区放马村改造项目的创新做法。该项目构建了“现金补偿+代建厂房+租金收益”利益共享机制，改造完成后，村集体预计可获得5万平方米价值超3亿元的物业，租金收入将是原来的5倍。
作为超大城市的深圳，“向天空要空间”是该市低效用地再开发的一大亮点。南山智造红花岭产业园推行工业上楼+全周期自持运营模式，针对性解决高层厂房货运、承重等痛点，项目改造后容积率较此前提升3倍。宝安中车基地探索分层出让+立体开发模式，在工业用地上盖配建保障房，打造“产业+安居”复合空间，规划建设3000套公共租赁住房，可解决近万名周边重点企业人才住房需求，实现职住一体。
中山市黄圃镇大岑片区打通周转金、银行贷款、财政贴息多元融资渠道，坚持“工改”与治水协同攻坚、与绿美建设有机结合；东凤万洋科技城依托周转性扶持资金，落实并联审批、容缺受理机制实现“拿地即动工”，项目2024年5月供地即动工，计划2031年全部竣工。
企业长租自管模式是佛山顺德上华产业园改造的创新做法，该项目依托集体土地流转盘活历史遗留低效厂房，总投资超10亿元，容积率由改造前0.75提升至3.0；佛山南海区临港产业社区项目则创新“征租结合”方式，试点国有、集体土地混合利用，推行土地所有权按份额比例共有的确权方式。
位于珠海高新区的珠海港湾1号科创园，原以五金等传统制造企业为主，与高新区产业发展不匹配。该改造项目依托政府统筹+国企运作模式，通过整体收购、长期租赁、土地流转整合零散地块，盘活了烂尾建筑与老旧工业区，初步形成软件设计、互联网、集成电路三大产业集聚。
以“拆迁、整备、建设、竣工、投产、达产”为链条的滚动式开发模式是东莞新村产业社区项目改造的具体做法。该项目以新村南二路为发展核心，左右两翼为“首开区”，不断向外扩散。通过改造，完善了产业社区用地布局，提高了土地利用效率。同时也增加了产业空间，补齐了基础设施和公共服务设施短板。
除了低效工业用地，广东还有不少城中村也开展了低效用地再开发改造试点。面对村居交错、征拆复杂等难题，广州白云罗冲围松溪片区改造项目坚持“依法征收+净地出让”，统一征拆补偿标准，率先探索建立不动产依嘱托注销登记机制；广州黄埔五村七片项目打破村域壁垒实施跨村统筹，探索房票安置方式，项目规划总建设量556.75万平方米，通过并联审批机制大幅压缩签约周期。
资金短缺是城中村改造面临的普遍难题，珠海永丰村采用“滚动开发+安置地块招拍挂+回迁房回购”路径，将出让竞买资金注入改造主体补充项目资本金，依托后续土地出让收入覆盖安置成本，实现资金滚动平衡，2024年6月项目获得63.76亿元专项借款授信。佛山黄岐东秀片区结合广湛高铁、广南联络线两大铁路工程推进整村改造，利用城中村改造专项借款回购存量房源作为安置房，项目总投资约65亿元，实现基建、民生、村集体发展三方共赢。
除低效工业用地、城中村改造项目外，其他类型低效用地改造案例也是各具特色。广州花都集群街2号危旧楼栋项目，探索政府引导+居民筹资+国企运作的原拆原建模式，改造后房屋增值1.6倍。深圳盐田区变电站项目采用国企合作模式，推动公用设施用地空间复合利用，规划建设750套保障性租赁住房。肇庆端州区浩邦项目瞄准暂时空置的集体商住留用地，采用“权属按份共有+过渡性租赁开发”模式引进先进制造业，项目已基本竣工投产，达产后预计年产值10亿元、年税收5000万元，有效盘活沉睡土地资源。
自低效用地再开发试点开展以来，广东各地不断完善工作机制，制定配套政策，积极探索创新。截至今年5月底，广东低效用地再开发已实施改造16.84万亩，累计投入改造资金近5000亿元，其中社会投资达4353.6亿元，提高了土地资源配置效率，促进了经济社会高质量发展。
为进一步深入推进低效用地再开发，今年1月，广东省政府要求各地深化“三旧”改造和村级工业园整治，有力盘活存量土地和低效用地，促进城乡国土空间布局合理、结构优化、功能完善、设施完备。
省自然资源厅表示，接下来，将持续深化低效用地再开发试点，不断优化土地盘活路径，提升资源配置效率，以存量土地提质增效，助力全省经济社会高质量发展。
（肖琪 牛芯仪 冯建奎）
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