美国医生当地主的心得分享(二) 修房、避险与生存法则|买房|房主|房客|租客|租金|美国

很多人以为，买下出租房之后，剩下的事情就是“坐等收租”。真正做过几年房东之后才会发现：房地产从来不是“买房”这么简单。

房地产从来不是“买房”这么简单。它涉及 remodeling、HOA、保险、法律、避险、贷款、环境、房客、物业管理，甚至还有各种你从未想到过的社会规则与人性细节。做小地主，本质上其实是在经营一个小型 business。而任何 business，最终都绕不开：风险、流程与管理。

Remodeling 的价值回归

如何使现存的房屋让潜在的租客看了喜欢，愿意付足够高的房租，同时又不过分修整以致于入不敷出，是所有小地主企图找到的平衡点。

首先，得确定这不是自住房，不需要把出租房修整得美轮美奂。投入与产出并非线性关系，而是像药物在体内转化：药代动力学所遵循的米氏动力曲线。即初始投入起效甚微，此后投入与产出成曲线正比（不是零阶动力学 zero-order pharmacokinetics），再往上投入时，产出逐渐减少，但并非持平，只是趋于无穷大。这在药理学上称为一阶药代动力学（first-order pharmacokinetics），占所有药物的 95%。

用在实际操作中，可以想见：某些整修对提升出租房的价值作用极小，但是必须做到；此后的一系列整修，将能达到价值最大化；继续往上添加项目，则只会为进一步价值实现提供有限增量。

下面来看看一些基本项目的价值体现。

A. Curb appearance

如果外观杂乱、垃圾当道、庭院杂草丛生、屋檐碎片飘荡，那肯定得整理好。

这笔费用属于“垫底成本”。不花这点钱，房子根本无法租出；花了，也是天经地义，不会给这个房子增加多少分。

出租房的 curb appearance 与自住房不同。前者没有太多印象分，因为居住者更看重室内环境；而自住者则更强调内外一体。

B. 重要加分部分

这个区段内所花的投资，往往具有较大的产出回报。

它包括：

厨房
浴室
地面
油漆
改变房内视觉流畅度
“其它”（如围墙、中央空调等）

a）厨房

这大概是投入产出比最高的项目。

在家且清醒时，厨房是各人种、各性别花时间最多的地方之一。据统计，中国人每天花在厨房的时间约 2-3 小时，印度人更多。

当家庭主妇／主夫在这里花这么多时间时，自然会比较注意其舒适、美观体验。

1）橱柜

很多橱柜看似破烂，但经过 sanding 和重新油漆后，立即面目全非，而且价格不贵。

当然，如今标准尺寸的预制橱柜价格也不会太贵，比如在 Home Depot、Lowe’s 等店。

2）台面

尽量将现存的 laminate（层压板）换成 granite（花岗岩）或者 marble（大理石）。

尽管这意味着几千美元的支出，但其产出非常大，而且属于长期产出。

石头台面的前期开支约为 laminate 的 3-4 倍，而寿命通常也是后者的 3-4 倍。

更重要的是：在其它条件相同情况下，石头台面的厨房能够降低空置率，也更容易让租客接受较高租金。

3）家电

如果需要更换厨房家电，可以考虑统一使用不锈钢面的家电，会明显增加整体观感。

b）浴室

这是第二重要的房间，处理得恰当，会对女租客更有吸引力。

1）水池

如果条件允许，双池远优于单池，尤其适合双职工家庭。

2）台面

浴室台面用石英（quartz）比较好。

它是人工合成材料，价格低于花岗岩和大理石，但耐用度反而更高。

Laminate 虽然稍便宜一些，但不经用。

3）灯具和镜子

浴室内灯具以及稍具艺术性的镜子，会明显增加观感。

4）颜色

尽量漆成浅色、暖色。

c）地面

南方多用地砖。

北方则更适合 vinyl flooring 或 luxury vinyl flooring。

前者富丽，后者具有木感且防水。

地毯并非毫无用处。不少北方人在卧室仍喜欢浅色厚地毯。

d）油漆

油漆的差价可以非常大。

touch-up paint 和全屋重漆的价格，可能相差数百到数千甚至上万美元。

在没有大缺陷的前提下，补漆往往比全漆更合适。

房顶漆很多时候可以省略。

e）改变室内设计理念

追求 open floor concept。

这个概念比较抽象，但在不损伤承重结构的前提下，拆除一堵墙平均约需 $2500。

如果能让整个单元突然变得开放、明亮、流畅，对一些较高档的出租房来说，往往值得。

f）围墙

有围墙的房子，对有小孩的租客吸引力很大。

但做围墙所费不小。

木板围墙的价格因地区、地界大小和高度不同而变化。

一年前统计（6-8 尺高）：

材料费约 $10-$15 / linear foot
人工费约 $5-$25 / linear foot

总费用约 $15-$60 / linear foot。

如今由于建材和人工上涨，价格应该更高。

以上只是一些很粗略的想法。

具体哪些部分需要装修，以及装修到什么程度，仍需视不同房屋的个体情况而定。

C. 一些 home remodeling 项目对房屋增值的影响

这些原则不仅适用于投资房，也适用于自住房。

总体而言，home improvement 平均每花 $1，大约会带来 $0.7 的回报。

如果是自住房，投入少于回报也是常有的事。毕竟住得开心、自己享受，本来就是无价的。

As a rule of thumb：

增加现有区域功能性，以及增加可使用面积的项目，回报通常最好。

房屋升级与汽车不同。后者属于折旧商品，投入的钱基本分文不归；而前者则属于升值商品，投入的钱往往有一定程度回报。尤其在房市火热时，回报率甚至可以达到或超过 100%。

a）回报较好的项目

厨房
浴室
finishing basement
修整正门外观（尤其自住房的 curb appeal）

b）回报较差的项目

游泳池
hot tub
home theater
后院娱乐设施等

c）常见 remodeling ROI（return on investment）

项目

费用

回报

回报率

Garage door

$3900

$3660

94%

厨房小整

$25000

$19000

76%

外墙置换

$20000

$14000

70%

换木窗

$23000

$15000

65%

Deck

$17000

$11000

65%

房顶

$28000

$17000

60%

浴室

$30000

$18000

60%

厨房大整

$80000

$45000

55%

任何 remodeling 都要视具体情况而定。

一个 10 万的房子，肯定不会做 20 万的 upgrade；而一个 200 万的房子，只做 1 万的 remodeling，则往往杯水车薪。

记得曾有人说过：

一般厨房更新，用房价的 10%；

主卧浴室更新，用房价的 5%。

当然，个人爱好不同，一双鞋不可能让所有人的脚都舒服。

HOA

曾经有个热点新闻，是一位中年华妇因拒交 HOA 费而官司缠身，最后因种种原因饮弹身亡。

什么是 HOA？

HOA：Home Owners’ Association。

A）起源

上世纪 40 年代起源于美国。先在郊区兴起，再逐渐进入城市，并在政府鼓励下迅速扩展至全国。

B）组成：董事会由众多房主中选出。

任期各州差异很大：

加州不限期
佛州和乔治亚州限定连续任期不超过 8 年

具体运作同时受州法和 HOA bylaw 影响。通常董事会成员都是志愿者，不收取物质报酬。

C）功能

保护社区公共区域；保证社区健康；维持物业价值。通过向房东收取月费、季费或年费，用于维护上述功能。

D）操作

董事会本身制定宏观政策，对社区方向作出调整。具体执行则交由管理公司。管理公司通常：

收一次性手续费
每月每单元收若干佣金（如 $10-$20）
额外服务另收费

其职责包括 HOA 的日常事务，其中包括收费和罚款。

E）权力

说大不大，说小不小，有时也可以非常巨大。董事会制定预算，各户按面积或房间数分摊。预算一旦通过，通常一年不变。这个数字基本无法谈判。

董事会通过管理公司，对个体业主行为进行监管和协调。

F）常见违反 HOA 规定的事项 a）landscaping unkept b）停车问题

会规定允许哪些种类以及多少车辆停在自己车库之外。

c）出租限制

包括：是否允许长租或短租、出租房占社区比例

d）垃圾桶及其它碍眼物品 e）噪音污染但超过一定程度后，HOA 通常会 defer 给警方处理。 f）节日装饰 g）外观改变，如门窗、车库颜色等。

有时候这些限制确实非常不人性，也是 HOA 与房主最常见的冲突点。

G）HOA 对屋主可能采取的处罚

通常 HOA 会先发一封警告信，限若干天（如 10 天）内整改。但 HOA 也常像任何政府机构一样（尽管严格来说它并不是政府机构，而是房主选出的义务工作者），有时会做出令人无语的决定。比如，不把信寄给实际居住的房客地址，而寄给外州房东。房东往往接近甚至超过截止日期才看到信。接下来通常便是第二次警告、附带罚款威胁（$25-$100），甚至转至 HOA attorney’s office。到了这一步，最好尽快解决，以免卷入诉讼。

H）最坏结果：lien（留置权）

一旦发展到 lien，房主将无法出售该房。如果长期不付 HOA dues 或罚款，且调解无效，HOA 有权推动 foreclosure。到了这一步，往往没有赢家。

I）如何避免与 HOA 冲突

买房时，相当于默认接受 HOA 条例。因此，不能因为不同意其处理方式，就拒付 HOA dues。HOA 条例归根结底，是为了保持整个社区的健康和价值，避免个别 eyesore 拉低整体房价。

避免冲突，首先是沟通。尽量使用 email，方便留痕。其次是尽快整改。另外，最好要求 HOA 同时通知房客。房东也应短信通知房客，并附上 HOA 警告信照片。还有一个很实用的小技巧：将 HOA due 设置为 auto draft，避免忘记付款。

J）一些与 HOA 的真实冲突经历

曾买过几个奥兰多 condo。其中一个 closing 后收到 HOA 文件：新房主一年内不得出租；一年后抽签；出租房比例不得超过 20%。这个限制无法沟通，只能立刻转手止损。

另一次，有房客做小生意，经常把工具车停在 driveway。我们出国一个月，玩得开心没查 email。回家后发现第三封警告信已经来自 HOA 律师事务所。只好默默交罚款。其实理论上也许可以以“通知未达”抗辩，但犯不着给自己找堵。能用钱解决的事都不是大事，尤其是小钱。只是后来明确要求 HOA 必须同时通知房客。

还有一次，一处房前草坪逐渐秃成“癞痢头”，确实影响观感。HOA 连发两次信要求一个月内整改，否则罚款。后来电话沟通，告诉对方草坪不可能一个月恢复，再通过 email 解释，最终争取到四个月时间。如果不沟通，只是一味争执，很容易把事情搞僵。

HOA 当然也会犯错。曾收到几次要求：把门前水管收回室内，或者重漆面向车道的门窗框。问房客后才知道，巡查人员写错地址。及时 email 沟通后解决，否则误会会不断升级。

还有 condo 楼上租客长期噪音问题。自己的租客交涉无果，最后由房东出面，请 HOA 介入。HOA 最终寄信给楼上房主，并说明若不改善将采取法律行动。之后问题解决。这也说明：HOA 不只是监管房主，也应承担合理服务责任。

以上只是一些关于 HOA 的随想。无论自住房还是出租房，如果处于 HOA 管辖范围内，最好尽量配合，避免冲突升级。毕竟它的存在，本质上仍符合大多数房主利益。

怎样规避风险

人在江湖，常有险恶之情丛生。趋利避害，是动物本能。我们行医之人，背后都有一个大红的靶心闪闪发光。日日与病人打交道，被推上被告席的几率，会随着执业年份增加而上升。但这并不是我们解甲归田的理由。同样，业余小地主们也承受着风险。如何把风险降到最低，从而做一个快乐而非愁眉紧锁的地主，有一些事情须得放在心上。
A）房屋保险

这是最基本的防线。大家的自住房都有 homeowner insurance。出租房则需要 landlord insurance。它通常比自住房保险贵 15%-25%。

通常包括：

Coverage A：即 dwelling with perils（风、雹、水、vandalism 等）。这又包括两大类。第一类是 Replacement cost，即遇灾后的重建代价；第二类是 Actual cash value，即遇灾后的即时估值。前者保费较高，但理赔更多；后者保费较低，但理赔较少，因为会计入 depreciation value。当然有一个例外：家中有价值会随着时间增加的物品，比如艺术品、珍贵收藏品等。通常保险公司的 default policy 都是 replacement cost。

Coverage B：保与主建筑分离的部分，如围墙、游泳池、detached garage 等。

Coverage C：保 personal properties。通常自住房需要保，而出租房一般不需要房东保，因为房客的 renter’s insurance 应该覆盖这一部分。

Coverage D：保当遇灾时房子无法居住，例如房东为房客支付旅馆费用，以及失去的租金收入。

Coverage E：这是房东最重要的保险部分——Liability insurance。如果有人在出租房受伤，甚至不幸死亡，而该事件是由于房东疏忽造成，例如失修楼梯、长期漏水导致地滑，或者房东已知问题却长期不处理，一旦败诉，房东往往承担巨大责任。这部分保额通常在 30 万到 100 万之间。

Coverage F：医疗费用。

B）伞险（Umbrella Insurance）

这是一个非常强大的保护机制。它保护 professional liability 不保的风险。比如一个诊所好几个医生，每人有 1M / 3M 的 malpractice insurance（per occurrence / per annual）。除此之外，通常还会再买 5M-10M 的 professional umbrella，用来抵挡大型诉讼。

对于房东来说，如果 landlord insurance 的 liability coverage 只有 50 万，而最终 judgement 是 150 万，则房东理论上还需要自掏 100 万。此时，伞险便会撑开，遮住这一场腥风血雨。

事实上，家里任何成员如果卷入需要经济赔偿的民事诉讼并败诉，都会面临类似风险。比如开车撞伤人、撞死人，伞险都会提供保护。而且保险公司通常会养一批非常强硬的律师团队，为房东，也为保险公司自己省钱避祸而奋力打官司。

C）成立 LLC

当出租房放入 LLC 后，房子的产权者是公司，而不是个人。因此可以相对缩小背上的红靶心。当然，如果控方律师真想穷追猛打，这层保护膜仍可能被刺穿，因为 LLC 的 ownership 最终还是可以被查到。

D）做好自己该做的事

就像 malpractice lawsuit 一样，控方必须证明：医生存在 negligence beyond the standard of care。房东同样如此。

控方必须证明：房东 knowingly ignored defects，对缺陷长期不修复，任由问题发展，最终成为造成房客伤害的直接原因。

尤其要注意：楼梯、扶手、火警报警器、一氧化碳报警器、水管漏水、霉菌。该修的就得修。

另外，在寒冷多雪地区，有些地方要求房东负责清理屋前 sidewalk 的积雪。如果未及时清理导致行人滑倒，也可能产生责任。

而摔倒后的脑震荡（concussion），是一个非常含糊的诊断，其症状覆盖面很广。虽然我们都知道：post-concussive syndrome 大多数会在数周内自行恢复，但也确实有人长期不愈。而且目前并没有特别客观的检测方法。于是官司可能旷日持久，令人苦不堪言。

环境对房屋价值的影响

买房时有一个正确但又经常很模糊的概念：Location。

重要的事情说三遍，于是人们总爱说：location, location, location。仿佛一说完，自己就顿时懂了很多，连嗓音都纯正了不少。可是，事情真的这么简单吗？即使已经找到了一个“好地段”，比如居民社会经济地位较高、学区较好，仍然还有很多因素会影响房子的价值。

首先是一些降低房值的因素。

高压线，大概是很多人都会介意的问题。有人估计，高压线附近民居，对房价影响约为 -10% 到 -40%。《The Journal of Real Estate Literature (JREL)》曾于 2010 年发表过一篇汇总 60 年研究的数据。其中认为，主要原因是人们至今仍不确定电磁场对人体长期影响。潜在购房者担心 DNA 修复受损、癌症、不孕等问题。这种不确定性降低了房子的吸引力。当然，也有人研究西雅图房价后认为影响只有 -3%。至今仍没有：“高压线距离与房价影响”的明确线性关系研究。

铁路也是类似情况。铁路噪音降低房价，这很容易理解。但火车站、地铁站附近，则常呈双向影响。1986 年波特兰 East Burnside 地铁站研究显示：距离车站约 500 米左右，房地产价值增加 10%；但再靠近，则逐渐产生负面影响。对于出租房而言：火车鸣笛会劝退很多租客，但距离车站较近，又会提升通勤便利性。

另外，homeless shelter 对房价的影响也较明显。《Fiscal Brief》2019 年文章指出：距离 homeless shelter 500 尺以内，房价约下降 7%。若附近有两个或以上 shelter，则下降约 17%。

学校则更加复杂。好学区房价高，毫无疑问。但也存在一些变数。研究显示：距离校园约 1000 米价值最高；距离 500 米左右开始下降；再靠近则继续下降。原因可能与交通拥堵有关。

繁忙街道通常也会降低 resale value，大约下降 10%-20%。

除此之外，一些传统上被认为“影响风水”的因素，在美国房地产研究里，也确实能看到价格影响。例如：差学校（-22%）、脱衣舞夜总会（-15%）、墓地（-12%）、殡仪馆（-6.5%）、供电站（-5.3%）、射击馆（-3.7%）、医院（-3.2%）。

当然，也有很多明显增加房屋价值的因素。

公园是其中之一。距离公园约 500 尺，房值增加约 5%。波特兰针对近 200 个公园、16000 套房屋的研究发现：距离公园 1500 尺内的房子，价值比外围高 8%-20%。

还有著名的 Starbucks effect。Zillow 研究表明：Starbucks 一英里内的房子，平均比同类房贵 30%。类似地，Whole Foods 周边增值约 35%，Trader Joe’s 周边则约 40%。

成熟树木同样很重要。街区成熟茂密树木，可增加房值 3%-15%。

甚至街道名字都会影响价格。以 Blvd 结尾的街区，通常被认为更高档。而有正式名字的街道，也通常比数字街区更值钱。另外，lane、place 往往也比 street 更容易卖高价。

交通便利同样具有双面性。距离高速入口、车站、轮渡半英里范围内的房子通常价格更高；但一旦紧贴这些设施，价值又会下降。

有趣的是，也有一些传统上被认为会降低房价的因素，研究结果却未必如此。比如 low income housing。旧金山大学曾做过一个 meta-analysis，在 14 篇研究中，13 篇结论认为：low income housing 对周边房价基本无明显影响。

至于居民区商场，目前研究结果也并不统一。升值与降值的数据都存在。

最后，有人问：如果远程购房，无法亲自验房，怎么看铁路？答案其实很简单：Google Map。怎么看高压线？Google Map 或 Google Earth。

出租房的保险

美国是一个法制国家。也是一个被保险铺盖的国家。

保险的概念，深入了国家的每一条脉络、每一滴血、每一粒尘埃。唯其如此，当发生不测时：没有叫骂，没有哭泣，没有争执，有的只是冰冷但实在的保险理赔。

人类保险业始于中世纪欧洲。例如 12 世纪，为远洋贸易与货物运输提供风险担保。现代意义上的保险公司，则通常追溯到 1676 年伦敦的 Hamburger Feuerkasse。随着商业活动迅速发展，为降低风险、预防万一而建立的保险体系，也迅速扩张，最终成为现代经济和生活不可缺少的一部分。

今天重点讨论：保险如何保护小地主的财产。当然，自从盘古开天地，任何保护都需要交“保护费”。黑道白道，概莫能外。白道，就是保险公司。

相信所有人都给自己的房子买了保险。通常自住房保险称为 HO3（Homeowner Insurance）。它保房屋结构、屋内财物以及 liability。自住房保险共分 HO1 — HO8。最常见的是 HO3（普通独立屋）以及 HO6（condo）。HO6 之所以存在，是因为 condo HOA 通常已有 master insurance，因此业主只需保墙内部分。

这里有一个很多新地主容易忽略的问题：如果把自住房出租，原本的 HO3 会在与房客签约当天自动失效。之后若发生任何理赔，保险公司都可能拒赔。因此，必须提前通知保险公司，把 HO3 转为 DP3。

DP3（Dwelling Fire Insurance）主要保房屋结构、租金损失以及 liability。

另外，还有 HO4（Renter’s Insurance），也就是租客保险。通常一年约 $150-$200，由房客自行购买。它保房客财物以及房客 liability。例如房客开 party，朋友喝高摔伤，起诉房客。如果没有 HO4，这个 lawsuit 往往会直接空降到房东头上。因此 lease 中通常都会明确写明：“Renter’s insurance is required.”

出租房保险通常包括多个部分。

Coverage A 负责房屋结构损坏，包括 rebuild cost 与 cash value。前者赔偿通常更好。

Coverage B 负责分离结构，例如车库、围墙等。

Coverage C 负责私人物品。

Coverage D 则负责事故导致房屋暂时无法居住时的租金损失以及临时安置费用。

Coverage E 是最重要的一部分：人身伤害 liability。这也是多数 lawsuit 真正会爆炸的地方。最低保额通常 10 万，多数人会买 30-50 万，也有人直接买到 1 million。而 30 万通常也是购买 umbrella insurance 的最低要求。

Coverage F 则负责医疗费。

根据 National Association of Insurance Commissioners 去年统计：全国 DP3 平均保费约 $1249；HO4 平均保费约 $179。当然，DP3 并不是什么都保。通常不包括：地表移动、洪水、停电损失、neglect、intentional damage、战争、核危险、政府行为、asbestos removal 以及 mold damage。高危地区则需要额外购买地震险、水灾险或风灾险。

影响出租房保险费用的因素也很多。包括地区、重建成本、租金、投资房数量、房屋年龄、当地犯罪率、deductible、自身 claim history、建筑材料以及 insurance score。

很多人非常在意 credit score（300-850），却忽略了 insurance score（200-997）。两者虽然都与债务偿还历史相关，但本质并不相同：credit score 预测的是 default；insurance score 预测的是 insurability。通常而言，credit score >750 已经很好，而 insurance score >776 则较有优势。

很多新地主还有一个误区：觉得“有保险就尽量 claim”。其实未必。

Claim 越多，未来保费通常越高。尤其是一些保险公司认为“容易再次发生”的 claim，例如狗咬人、漏水、被盗、火灾等。甚至有时候，即使最后保险公司一分钱没赔，只要正式立案，未来 5-7 年保费仍可能上涨。

所以，如果预计赔偿金额不高于 deductible，或者只略高一些，通常并不值得正式 claim。

真正 claim 后，保险公司通常会先立案，然后由 internal adjuster 联系房东，再由 on-site adjuster 到现场检查，最后确定赔偿金额，并扣除 deductible 后付款。与此同时，这次 claim 还会进入全国联网数据库 CLUE（Comprehensive Loss Underwriting Exchange），由各保险公司共享，并保存 7 年。

最后必须讲的，就是 umbrella insurance。这是很多医生地主真正的“保命符”。

因为普通 landlord liability 往往只有几十万，而真正严重的人身伤害 lawsuit，金额很容易达到数百万。例如：年轻房客因房东 negligence 摔伤颈椎，导致截瘫。律师会计算终身收入损失、医疗费以及 pain and suffering。一两百万很快就出来了。如果只有 landlord insurance，极容易爆顶。多年积蓄，可能瞬间归零。

因此，小地主务必买足 umbrella insurance。Personal umbrella insurance 通常 1M-5M，多数医生会买 2M-3M。它不仅保护出租房，还保护自住房、汽车、船只，甚至 libel / slander。在信息时代，我们说的话、写的东西，都可能引发 lawsuit。

如果房子放入 LLC，则还会涉及 commercial umbrella insurance。很多人喜欢讨论 LLC 与 umbrella 哪个更重要。我个人一直觉得：这根本不是同一件事。

LLC，负责隔离资产；umbrella，负责真正赔钱时替你挡刀。

最理想结构，其实是：LLC + umbrella。

世事无常。当年跨洋来到美洲大陆，通过艰难学习和工作积累下来的财富，总得好好保护。才对得起这半世负重。