以案释法｜房子被司法拍卖，未到期的租赁合同还算数吗？|司法拍卖|当事人隐私|承租人|抵押权|法院|租赁合同|租赁权

房屋被拍卖后，原有未到期的租赁合同是否继续有效、承租人能否继续居住，是困扰不少群众的法律难题。近日，保靖县人民法院审结一起借款合同执行纠纷案件，依法保护真实合法的在先租赁权，通过“租金抵债”方式化解执行僵局，既保障了承租人合法居住权益，又足额兑现了债权人债权，达成法理与情理兼顾的双赢效果。

基本案情

被执行人凌某因资金周转需要，向申请执行人罗某借款，到期后凌某未能偿还欠款，罗某多次催收无果，依法向法院提起诉讼。案件审结后，凌某仍未按照生效法律文书履行还款义务，罗某遂向法院申请强制执行。

案件进入执行程序后，执行干警多次尝试联系凌某沟通还款事宜，可凌某始终杳无音信、刻意失联，为维护债权人合法权益，法院依法查封凌某名下一套住宅，并启动司法拍卖程序，准备通过拍卖房产所得款项清偿债务。

干警在对凌某住宅开展实地核查、推进拍卖工作时，住宅承租人向法院提交书面租赁合同，表示自己早在这套房子被法院查封之前，就已经和凌某签订了合法有效的房屋租赁合同，并且一直正常居住、按时缴纳房租和水电物业费，截至案件办理时，租房合同还有三年才到期。因此承租人认为，就算这套房子后续被司法拍卖，自己的租房合同依然有效，有权按照合同约定继续住在房屋里。

面对承租人提出的继续租住要求，申请执行人罗某充满顾虑。他认为，如果拍卖的房屋附带剩余三年的租赁合同，会大大降低房屋的市场价值，很难吸引买家竞拍，一旦房产拍卖受阻，自己多年的欠款就无法追回，案件陷入争议。

执行过程

为妥善化解争议，法院干警逐一核查租赁合同、租金支付凭证、水电缴费记录、入住证明等材料，确认该租赁合同确实签订于法院查封房屋之前，承租人在查封前合法占有房屋，租赁关系真实合法，不存在恶意串通、虚构租赁阻碍执行的情形。

结合查明事实，该案符合“买卖不破租赁”法定适用条件，房屋所有权变更不影响在先合法租赁合同的效力，承租人有权继续依约使用房屋。执行干警通过物业登记信息、被执行人配偶等渠道，成功联系上失联被执行人凌某。随后，法院组织申请执行人、被执行人、承租人多方进行协调沟通，提出“租金抵债”解决方案。经执行干警耐心释法明理、居中调解，多方当事人同意“租金抵债”，自愿达成执行和解协议，以涉案房屋后续租金持续抵扣被执行人所欠债务，这种无需拍卖房产即可足额兑现债权人债权的解决方法，圆满化解了该纠纷。

法官说法

该案清晰界定了房产执行中租赁权的保护边界与法律红线。

一是合法在先租赁权，依法受法律完整保护。根据“买卖不破租赁”原则，不动产在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租房群众无需过度担忧，只要租赁合同真实合法、签订于房屋查封前，且已实际入住占有，即便房屋被司法拍卖、过户，自身的租赁权益依然受法律保护。同时提醒承租人，租房时务必妥善留存租赁合同、付款凭证、入住记录等证据，为后续维权提供完整依据。

二是虚构租赁对抗执行，必将承担法律责任。法律坚决保护合法权益，绝不纵容规避执行行为。部分被执行人试图通过事后补签租赁合同、虚构租赁关系、串通他人伪造租赁证据等方式，人为设置房产处置障碍，拖延、抗拒法院强制执行，该类行为属于规避执行违法行为，法院将依法严厉打击，相关责任人需承担罚款、拘留等法律责任，情节严重构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

希望广大群众主动学习法律知识，厘清权利边界，在房屋租赁、交易、借贷过程中严守法律底线，依法维护自身合法权益。