往事回首之三十九：古田爱乐
2026年6月20日，飞到了福建晋江，入住了爱乐国际酒店后就想起了这家酒店公司在古田县投资遭受了挫折，在我和王令律师的努力下，得以调解结案，基本挽回了损失。这个案件成为了2020年的最高法院的典型案例。
古田县有美丽的翠屏湖，当地领导以此为亮点来泉州招商，引进了福建爱乐公司前来投资大酒店和度假村，解决当地没有五星级酒店的短处。就在项目进行的途中，却因为环境保护标准的提高而导致项目停摆。爱乐公司无法接受巨大的损失，而将古田县政府违反投资协议的行为告上了法院。
诉讼的具体情况我就不另再说了，抄法律文书，因为判决书里都有。
《福建省福州市中级人民法院行政判决书（2018）闽01行初35号》载明:
“ 经审理查明，2014年7月3日，古田县政府作为甲方、福建爱乐公司作为乙方，就投资开发古田县翠屏湖高头岭片区北侧建设项目相关事宜签订了《投资框架协议》，约定：项目总投资约50亿元，用地总面积约1000亩，项目土地用途为商服用地﹣酒店、商业街、商务金融用地（商场、办公）,住宅用地﹣城镇住宅用地。项目拟建成集商业、办公、五星级度假酒店、四星级养生休闲酒店、居住、旅游为一体的现代化高端生态城市综合体。甲方负责项目用地范围内的征地拆迁补偿、土地征收报批，及本协议约定的基础设施建设等工作，并使项目用地具备开发建设要求。乙方竞得项目开发建设用地，按照约定方式支付挂牌出让成交价，等等。次日，双方又签订《补充协议》，对付款方式、奖励优惠措施等内容作了特别约定。
2015年4月23日，福建爱乐公司委托董事庄少滨通过公开拍卖竞得开发建设用地，即古田县城东街道高头岭片区 B 地块（其中B1地块为50亩酒店用地、B2地块为105亩住宅用地），并由庄少滨与古田县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，支付120000000元土地出让金。
2015年5月8日，古田爱乐公司成立。福建爱乐公司决定由古田爱乐公司作为本案"爱乐·翠屏湖庄园项目"的落地公司，进行开发建设。2015年7月13日，古田爱乐公司与古田县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款），同意由古田爱乐公司开发经营古田县湖城一体项目一期 B 地块，庄少滨签订的原国有建设用地使用权出让合同由古田爱乐公司承续履行，享有合同规定的权利，承担合同规定的全部义务；古田爱乐公司可凭本合同和原国有建设用地使用权出让合同向有关部门办理该项目后续开发建设的相关手续。
2015年11月12日，古田爱乐公司完成项目总平规划方案审批，于2016年4月26日履行总平方案变更审批。B1地块规划建设五星级标准的酒店及商业配套设施，总建筑面积50907平方米；B2地块规划建设75栋低层住宅、2栋高层住宅，总建设面积112987平方米。之后，古田爱乐公司与中建海峡建设发展有限公司签订《建设工程施工合同》，签约合同价暂定375000000元。
2016年7月15日，B2地块第一批22幢44套低层住宅取得《商品房预售许可证》。2016年8 月15日，古田县住房和城乡规划建设局受理古田爱乐公司提交的第二批住宅的商品房预售许可申请后，告知古田爱乐公司按照古田县政府的要求暂缓办证。古田爱乐公司后续又提交了第三批住宅的商品房预售许可申请，但古田县住房和城乡规划建设局未予收件受理。
随后，古田县人民政府成立爱乐·翠屏湖庄园整改对接工作小组，分设项目对接组、资产清算组和购房户对接组。
2017年3月4日，古田爱乐公司向中共古田县委、古田县政府书面致函，请求尽快确定"爱乐·翠屏湖庄园项目"解决方案。
2017年4月起，古田县翠屏湖庄园业主提出信访，要求政府协商解决翠屏湖庄园购房户相关问题。古田县住房和城乡规划建设局作出信访答复，称：对接领导小组已经密集地与爱乐集团进行项目整改洽谈，力争寻求各方利益都能兼顾的最佳整改方案，待整改方案成熟后向社会公开。并将按照县委、县政府的工作部署，积极协助房屋预购人做好翠屏湖庄园房地产项目叫停后的后续服务。
2017年5月2日，古田县住房和城乡规划建设局向古田爱乐公司发出《通知》，明确：为了融入省生态文明实验区建设，必须对翠屏湖高头岭片区规划进行新的调整。新的规划要求翠屏湖环湖公路内侧用地不得开发房地产，土地性质由原来的商服住宅用地调整为公共服务配套建设用地。爱乐．翠屏湖庄园项目原规划为城镇住宅用地部分的建设必须调整为公共服务配套建设，已建成并出售的住宅房屋必须收回并调整为公共服务配套用房。
2017年9月20日，古田爱乐公司再次向古田县政府书面请求依法履行职责，尽快就收回项目及补偿事宜作出明确的决定，并对补偿事宜作出切实可行的方案，尽快兑付补偿款。因古田县政府未予答复，古田爱乐公司于2017年10月16日向本院起诉古田县政府不履行法定职责。
2018年3月6日，古田爱乐公司与古田县政府经多次协商后，就"爱乐·翠屏湖庄园项目"协议收回事宜签订《备忘录》，双方达成以下意见：一、双方同意由古田县政府委托评估机构，对爱乐翠屏湖庄园项目的土地使用权和在建工程进行评估。评估结果按照本备忘录的约定作为协议收回土地的补偿价格依据。二、双方同意爱乐翠屏湖庄园项目按照市场价值进行评估，评估基准日为2018年2月24日。三、在爱乐公司的参与下，古田县政府通过公开摇号，国土局的房地产评估机构数据库中选择三家评估公司和三家备选评估公司。四、双方同意采用简单算术平均的方式，以三家评估机构出具的评估 结果取平均值（ A + B + C )/3,
确定爱乐翠屏湖庄园项目的 价格， 等。
2018年4月29日，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《房地产估价报告》，估价结果为317269800元。2018年5月8日，福州瑞尔房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，估价结果为305471000元。2018年5月9日，福建财经房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果为283700000元。
另查明，"爱乐·翠屏湖庄园项目"已出售（含认购）住宅房屋共59套。
又查明，2017年11月9日，福建志立律师事务所接受泉州市三金机电设备有限公司的委托，致函古田爱乐公司要求其在限定期内向泉州市三金机电设备有限公司支付工程款111000元。2018年6月30日，施工单位中建海峡建设发展有限公司向古田爱乐公司致函，要求古田爱乐公司承担因未按合同约定支付工程款及停工损失合计38407198元。
本院认为，被诉《投资框架协议》及《补充协议》系古田县政府为发展当地经济、实行招商引资而与福建爱乐公司签订，内容涉及对古田县内土地进行开发、管理的职责，并约定了相应行政权利义务，属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定的行政协议，属于行政诉讼受案范围。
古田爱乐公司作为福建爱乐公司招商引资项目的落地公司进行项目开发建设，享有本案被诉行政协议和土地出让合同的权利，履行相应义务，古田县政府对此予以认可，故古田爱乐公司同样具有原告的诉讼主体资格。被告关于古田爱乐公司不是适格原告的异议不能成立，本院不予支持。
原、被告签订的《投资框架协议》及《补充协议》性质上属于行政协议，但其又属于协议双方的合同行为，系双方的真实意思表示，合法有效，协议内容对双方均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告按照协议约定履行了"爱乐·翠屏湖庄园项目"的开发、建设等义务，后被告下属的古田县住房和城乡规划建设局以规划调整为由，通知原告翠屏湖环湖公路内侧用地不得开发房地产，土地性质由原来的商服住宅用地调整为公共服务配套建设用地，"爱乐·翠屏湖庄园项目"已建成并出售的住宅房屋必须收回并调整为公共服务配套用房。被告已不能按约定继续履行义务，致使合同目的不能实现。现原告提起诉讼请求解除协议，被告也同意予以解除，故本院对原告请求解除协议应予支持。
《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定："有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。"本案现有证据不能证明被告系因公共利益需要而收回涉案土地的国有土地使用权，对被告的该项答辩意见不予采纳。涉案协议项下的土地客观上无法实现合同约定的用途，涉案协议已无法履行，故原告有权依照《中华人民共和国合同法》第九十七条"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失"的规定，要求被告赔偿损失。原告古田爱乐公司经与被告协商，同意由被告按照三家评估机构出具的评估结果取平均值作为协议收回涉案土地的价格依据，金额为302146933元，本院予以支持。但该评估结果的设定前提是在未预售、未欠付工程款、无其他债权债务的条件下作出，而事实上古田爱乐公司已出售（含认购）住宅房屋59套，并欠付泉州市三金机电设备有限公司和中建海峡建设发展有限公司工程款，因此本院认为上述评估价格并不包含造成购房户及拖欠工程款的违约赔偿损失。由于被告的原因致使被诉协议被解除，导致原告后续相关的项目合同、施工合同、商品房买卖合同等无法履行，必然会产生购房户及拖欠工程款的违约损失，该责任不应归咎于原告。原告提出在赔偿直接损失中先剔除购房款85170060元以及赔偿中建海峡建设发展有限公司索赔违约金38407198元的诉请，本院认为，85170060元系古田爱乐公司向购房户收取的购房款，古田爱乐公司如与购房户产生商品房买卖纠纷，双方应按照买卖合同的有关约定解决争议，该笔购房款不属于本案行政赔偿的审理范围；中建海峡建设发展有限公司向古田爱乐公司索赔的38407198元也无法确定系实际发生的损失数额，故本院对原告的这两项诉请均不予支持。但原告可在购房户的违约赔偿损失及相关拖欠工程款的违约赔偿损失实际发生后另行向被告主张。
被告单方违约，亦未履行相应赔偿义务，客观上导致原告存在实际的资金占用损失。基于此，考虑到公平原则，对于原告要求支付利息的主张，本院予以支持。该损失应以上述302146933元为基数，从原、被告双方签订《备忘录》同意协商收回涉案土地国有土地使用权之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。
综上，原告主张解除合同并赔偿因解除合同所造成损失的理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十二条第一款第（十一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告福建爱乐投资有限公司与被告古田县人民政府签订的《古田县翠屏湖片区项目投资框架协议书》及《古田县翠屏湖片区项目投资补充协议书》。
二、被告古田县人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告古田翠屏湖爱乐置业有限公司302146933元及利息损失（利息从2018年3月6 日起计算至被告支付完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计收）。
三、驳回原告福建爱乐投资有限公司及古田翠屏湖爱乐置业有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1552535元，由被告古田县人民政府负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。〞
一审判决后，县政府不服，提起了上诉。我和王令律师又为此继续奔波。
律师工作并不像很多人看的那样光鲜，有的时候还是要忍饥挨饿。
例如，2019年1月13日下午，我在北京没有开完会就匆忙赶到机场，乘机到了福州。下机后立刻乘车赶到了古田县已经是半夜12点。14日，在福建省高院行政庭的主持下，进行了一天的协商，但落花有意流水无情，并无结果。政府一方是左请示，右商量，到晚上七点钟才有了个初步方案，但是要县里面党政班子集体研究后才行。
结束协商后，我来不及吃饭，就赶到古田高铁车站，泡了一碗方便面就上车了。 此行 下一站是江西上饶市，我已约了时任上饶市委书记的马XX第2天早上见面，拟汇报一下某集团公司投资引起的土地使用权争议协调的问题。1987年，我从北京学习回到景德镇后到市第一律师事务所实习，马此时是景德镇市水利局秘书科的干部（后调入团市委）也考过了律师资格，是一所的兼职律师，我们都是李维俊老师的学生，同门师兄弟。之前我们电话里沟通时他同意见面了解的情况以后商量协调解决争议的问题。
遗憾的是，晚上我到了上饶之后再与马联系，他说第2天他没空，但可以安排秘书来陪我吃早餐。我一听就明白了，马是在推辞，他没有了见面的意义。于是我说了声：“谢谢！这就不麻烦您了，我明天上午回景德镇休息两天去”。于是第2天清晨在酒店过早后就上了高铁到了景德镇，白天走亲访友了一圈，当晚从景德镇飞回了北京。
在行政纠纷的处理过程中，法律人形成共识对于化解社会矛盾十分重要，正是由于这一次（1月14日）艰苦谈判形成了共识，再经过福建省高院多次协调，于2019年4月29日，在福州市中院一审判决基础上，二审调解结案，案结事了。
2019年11月16日， 福建省高级人民法院发布保护营商环境八大典型行政案例，排在第1位的就是《古田翠屏湖爱乐置业有限公司、福建爱乐投资有限公司诉古田县人民政府行政协议及行政赔偿案》，该通报的内容如下：
“古田翠屏湖爱乐置业有限公司、福建爱乐投资有限公司诉古田县人民政府行政协议及行政赔偿案
【基本案情】2014年7月，经招商引资，福建爱乐投资有限公司（以下简称福建爱乐公司）与古田县人民政府（以下简称古田县政府）签订了《投资框架协议》及《补充协议》，约定福建爱乐公司进行古田县翠屏湖片区房地产开发。2015年4月，福建爱乐公司通过公开拍卖竞得首期开发建设用地，与原古田县国土资源局（以下简称古田县国土局）签订《国有建设用地使用权出让合同》，并支付了土地出让金。2015年5月，古田翠屏湖爱乐置业有限公司（以下简称古田爱乐公司）成立。2015年7月，古田爱乐公司与古田县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同补充条款)，约定由古田爱乐公司承接《国有建设用地使用权出让合同》中全部权利义务。随后，古田爱乐公司进行项目建设，并预售了部分房产。2016年，古田县政府及有关部门因我省生态文明试验区建设需要，依照新颁布的水资源、国有林场的有关行政管理规定及省有关主管部门的意见，停止翠屏湖沿线公路内侧地产类开发项目的实施，叫停了案涉项目的开发建设和经营销售。因收回及补偿事宜协商未果，古田爱乐公司、福建爱乐公司遂以古田县政府为被告提起行政诉讼，请求解除其与古田县政府签订的《投资框架协议》及《补充协议》，并要求古田县政府赔偿相关损失。
【审理结果】福州市中级人民法院一审认为，因政策、规划、用途等调整，案涉行政协议已无法履行。原告请求解除案涉行政协议应予支持，并以相关评估机构对案涉土地使用权及在建工程的评估价格作为赔偿依据，确定本案赔偿金额。一审判决：1.解除双方签订的《投资框架协议书》及《补充协议》；2.被告应赔偿原告人民币302146933元及相关利息损失；3.驳回原告其他诉讼请求。古田县政府提起上诉。二审期间，福建省高级人民法院经多方组织调解，促成各方就案涉行政协议的解除、企业损失的赔付、项目建设用地收回、在建工程的交接、相关购房户及建筑商款项的善后工作等事项自愿达成调解协议。根据调解协议，福建省高级人民法院依法制作了《行政调解书》。
【典型意义】行政协议属于特殊的行政行为，具有双方意思表示一致的特点。行政机关与民营企业依法签订的行政协议受法律保护。合同订立后，民营企业对行政机关将依约履行合同义务具有信赖利益。如行政机关需单方解除行政协议，无论其是否存在过错，均应对因此给民营企业合法权益造成的损失依法予以赔偿。人民法院在审理行政协议争议时，可参照适用与行政法、行政诉讼法强制性规定不相抵触的相关民事法律规定，并在不损害国家、社会及他人利益的前提下进行调解。二审法院在查明事实、分清责任的基础上，积极组织各方当事人协商调解，最终促成各方取得共识，达成调解协议。不仅有效化解了案涉行政协议的争议，保护了民营企业的合同权益及信赖利益，还一揽子实质性解决了因解除案涉行政协议引起的土地使用权出让合同解除、土地使用权收回、在建工程交接以及有关购房户解约、工程款纠纷等一系列相关问题。既为生态文明建设大局提供司法服务，又为优化营商环境提供司法保障，并促进了法治政府、诚信政府建设，取得了良好的法律效果和社会效果。〞
在处理这一案件的过程当中，我深深的体会到法律人虽然不直接创造社会财富，但是通过发挥法律的威力，可以做好社会财富的守护者，间接推动社会经济发展。
本案中， 从企业的角度来说，爱乐公司对于纠纷的产生没有过错。而从政府角度来说他们也感到很尴尬。把企业招来了，本想解决当地没有五星级酒店的的短板，却因为上级对当地的环境保护提出了更高的要求，尚未建成的酒店以及度假村的项目成了“违法建筑”而停工，招商引资的协议无法履行。
通过一审二审两级法院的释法解疑，县政府认识到了他们在本案中因为违约而应该承担的责任。在法院的主导下双方达成调解，不仅对违约损失达成了赔偿的一致意见而解决了案涉行政协议的争议，还经过协商县政府主动承担了因解除案涉行政协议引起的土地使用权出让合同解除、土地使用权收回、在建工程交接以及有关购房户解约、工程款等纠纷中的相关义务，减轻了爱乐公司的诉累，有利于当地的社会稳定。
近些年来，各地以整治违法建筑的名义，实施强制拆除的现象十分普遍，无论产权人是否获得了赔偿或者补偿，但社会财富遭到了极大的浪费，这就与依法行政的初心不符。
这一类案件的根本性错误在于混淆了手续不全的建筑与违法建筑的区别，也就是可以纠正的程序性一般违法的建筑与无法纠正的实体上严重违法（业内曾叫做根本性违法）的建筑的区别。
对于严重违法且无法改正并补办手续的建筑，从一开始就应该不让建，在建的要及时喊停，不能等到建成了再来拆。至于手续不全的建筑物，如果符合空间规划则可以补办手续，而不是一拆了之。一拆了之的做法与法律的立法本意相悖，也是对社会财富的极大浪费。对于这个问题，我是写书发表文章作了无数次呼吁，无奈“刘项从来不读书”，类似的事情依旧频繁的发生。
权力，无论是行政权，还是司法权，掌握者都不直接创造社会财富，但都靠劳动者的创造的财富而生活。古人有云：锄禾日当午，汗滴禾下土。谁知盘中餐，粒粒皆辛苦。建筑物也是这样，一砖一瓦来之不易，当珍惜之。 所以，无论是行政执法，还是司法工作人员，作为社会管理者应该是社会财富的守护者，而不是毁灭者。
包括媒体人人在内的社会大众，应当为守护社会财富者鼓与呼，谴责那些毁灭社会财富的行为。
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