小区架空层与夹层到底应属全体业主共有还是归开发商所有？物业公司将小区架空层与夹层出租产生大量收益，是否要返还给全体业主？
过去一年间，广州市南国花园小区业主委员会一直和小区物业公司就小区架空层和夹层收益问题展开诉讼。南国花园小区业主委员会向天河区人民法院提起诉讼，追索小区物业公司占用小区A区735平方米的夹层与106平方米的首层架空层以及 网 球场产生的收益，索赔金额超过2000万元。
近日，广州市天河区人民法院对上述案件作出判决，法院判令被告向原告支付占用各类公共区域的占用费约538万元（利息另算）。得知这一消息后，不少小区住户欢欣鼓舞。广州市政协委员徐强表示，该案件很有代表性，判决或将为广州市其他小区处理同类问题提供司法借鉴。
物业公司将架空层出租给商户
业委会将物业公司告上法庭索赔逾2000万元
这起案件的原告是广州市天河区南国花园小区业主委员会，被告一广州市瑞华企业发展有限公司（以下简称瑞华企业）是案涉小区的开发商，被告二广州瑞华物业管理有限公司是案涉小区的物业管理公司。被告五至被告九包括某医疗器械公司、某教育咨询公司等，这些公司是小区架空层的实际使用人。
自2021年成立以来，南国花园业委会便开启了针对小区公共资产和收益的确权维权。他们通过信息公开等渠道，调取了小区的建设工程报建审核书、设计图及测量成果报告书等历史档案资料。
该小区业委会负责人袁宏海向记者介绍，规划文件明确说明各栋架空层只可作公共活动场所，不得作其他商业、经营用途。这些自2002年小区建成后，一直被开发商广州瑞华企业发展有限公司及其关联物业公司出租给各类商户经营的空间，其收益应归属代表全体业主的业委会。
南国花园第一届小区业主委员会在起诉状中要求被告支付自2005年1月8日起至2023年2月28日期间的场地占用费4360000元及利息。此外，还包括其他几处架空层和夹层设施，以上金额累计超过2000万元。
这已经不是南国花园业委会第一次向小区物业公司提出索赔。2024年3月4日，该业委会就向被告一、二发函要求支付2002年至2023年南国花园小区公共收益资金共计7546万元，但两被告均拒绝支付。在多次沟通无果后，业委会最终选择通过法律途径解决争议。
南国花园架空层被用于出租
开发商称争议场地已依法登记为企业所有
法院不予认可：涉案场地归小区全体业主共有
本案审理过程中，为查明案情，天河区人民法院向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》，广州市规划和自然资源局复函表示，天河区平月路南国二街8-12号(双号)以2002登记98780号登记在广州瑞华房地产开发有限公司名下，根据查册附注记载：夹层为自行车库，住宅活动场所。天河区平月路南国二街8-12号(双号)曾以测字110704618案出图。首层架空层及夹层的房屋单元(单元总建筑面积合计为4372.5784 平方米)均作为独立单元出具测绘成果，未作共有建筑面积分摊，未计入该楼房屋单元建筑面积。首层架空层及夹层的分摊面积涉及共有分摊面积的构成项有:首层供电开关房，消防中心，地下室电房，该楼按比例分摊的与测字110705118号案共用地下室电房、专变房、泵房面积。
被告瑞华企业答辩称:1.本案诉讼事项系涉及全体业主共同利益的重大事项，南国花园业委会起诉时未提交业主大会就本案涉及全体业主共同利益事项的决议，不能证明其提起本案诉讼系代表全体业主的意思表示，故南国花园业委会尚不具备作为原告提起本案诉讼的主体资格，应裁定驳回其起诉。2.《管理规约》第二十九条第一款的概括性规定不能视为业主大会对“本案诉讼事项”的有效授权决议。3.涉案场地已依法登记为瑞华企业单独所有，南国花园业委会诉请未被生效判决确认为业主共有权之前的涉案场地收益，缺乏事实和法律依据。4.南国花园业委会于2021年3月28日成立，2025年5月29日才提起本案诉讼，其主张的2022年5月29日之前的占用费，已超过3年的诉讼时效。
关于南国花园业委会提起本案诉讼的主体资格问题。法院认为，根据《管理规约》(表决版)约定，南国花园业委会有权通过提起诉讼的方式解决相关主体利用小区共有部分进行经营收益以及回收公共收益的问题，在业主大会尚未正式向南国花园业委会撤销上述授权的情况下，南国花园业委会有权提起本案诉讼，对于瑞华企业等被告的抗辩，法院不予采纳。
关于涉案场地的权利归属问题，法院认为，涉案场地属于小区全体业主共有范围。理由如下：
第一，涉案小区在2002年办理首次登记，《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法典》尚未出台，对于共有类的公建配套设施未有相关的登记规定，整栋建筑根据用地、规划报建验收材料依申请登记在开发建设主体名下。结合广州市规划和自然资源局作出的复函可知，涉案场地所在夹层为自行车库，住宅活动场所，未经批准，不得擅自改变原使用功能，涉案场地应属于开发项目的配套服务设施，依法应属于全体业主共有，未经许可既不能擅自改变结构，也不得擅自改变用途用于商业目的，瑞华企业并未提交证据证明其已就涉案场地获得变更用途的规划许可。
第二，涉案小区建设项目初始登记不足以证明涉案场地属于瑞华企业所有。瑞华企业作为涉案小区建设项目的开发建设单位，负有办理初始登记的义务，现天河区平月路南国二街8-12号（双号）以2002登记98780号登记在瑞华企业名下，仅为项目大确权登记证书，是对项目整体情况的确认，并非分割确权登记证书，故上述初始登记不足以证明涉案场地可由瑞华企业作为专有部分予以保有。
关于被告是否存在占用业主共有部分的行为，涉案场地的占用费及利息的承责主体及承责范围，法院认为，就承责主体问题，涉案场地系由瑞华企业对外出租获益，从权利义务相一致的原则出发，应由其向南国花园业委会承担场地占用费及利息的支付责任。南国花园业委会任期于2026年3月27日届满，按照上述规定，其不得继续履行职责，故其诉请的占用费也应计算至2026年3月27日，对于超出该部分的占用费及利息的诉请，法院不予支持。
最终，法院判决被告于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天河区南国花园第一届业主委员会支付各类占用费合计约538万元（利息另算）。
袁宏海表示，小区架空层、夹层、网球场属全体业主法定共有配套，开发商、物业擅自对外出租构成侵权，须依法支付场地占用费及资金占用利息。目前，该案法院已经判决，但案件存在上诉可能性，判决最终生效需等待二审程序终结。后续财产查控、款项追缴工作，小区业主委员会将依托代理律师稳步推进，以专业手段保障全体业主应得款项足额执行到位。
目前，相关诉讼费用由热心业主先行垫付，待赔偿款足额到账后全额返还垫资业主，并完整公示收支明细。
物业公司曾在小区张贴出澄清信，称架空层归其所有。
政协委员：案件很有代表性
判决或为处理同类问题提供借鉴
“正因为现在很多小区的公共区域收益是笔‘糊涂账’，广州市南国花园小区业委会与物业公司就小区架空层、夹层等公共区域收益问题展开的诉讼才引起社会高度关注，这起案件很有代表性。”
广州市政协委员徐强表示，小区公共空间收益归属问题是不少小区业主和物业公司力争的焦点。不少小区架空层由于面积大、收益大，争夺更加激烈。除了架空层外，小区会所、楼梯间、网球场、游泳池甚至地上停车位等公共区域的归属也经常成为争议对象。南国花园小区业委会状告物业公司一案，因案涉场地面积大、索赔金额高，更加引人关注。该案的判决，不仅关乎南国花园全体业主的切身利益，更将为处理同类问题提供司法借鉴。
来源 广州日报
编辑 成嘉怡
审核 潘俐 王晨郁
校对 金秋
BREAK AWAY
热门跟贴