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楼市真在回暖吗？深圳刚刚给出了一个矛盾的答案。
就在6月25号，保利以105.1亿拿下宝安中心区一块地，溢价率接近100%，楼面价8.79万/㎡，刷新了宝安地价纪录。而月初南山粤海街道刚拍出过一块单价地王，一个月内两块百亿级地王，很多人开始慌了。
但我要说，这恰恰不是普涨的信号，而是楼市被撕裂的明证。
先看看保利为什么敢这么玩。因为马路对面就有一个“实盘验证”——去年8月，招商蛇口和华润联合体拿下宝中相邻地块，当时楼面价不到6万。从拿地到今年4月开盘，只用了8个月，备案均价约15万/㎡，实际成交13-14万，首推当天去化95%，加推直接日光，单日销售额破60亿。楼面价6万，售价14万，8个月回款，这笔账算得太清楚了。保利敢举牌，不是赌市场会涨，是算死了这笔钱能赚。
这就暴露了问题的另一面：房企已经彻底不玩规模化那套了。一个做投拓的朋友告诉我，他们现在拿地就一个标准——能不能12个月内清盘？算不过账的地，再便宜也不要。宁可用高溢价换确定性，也绝不赌周期。
结果就是，全国土地市场极度收缩。1到5月百强房企拿地总额同比暴跌超40%，创五年新低，但深圳、杭州、武汉的核心地块频频破纪录。资金全部在往少数几个城市的核心地段挤，三四线城市基本靠城投兜底。
更扎心的是，地王和普通人已经没关系了。
我身边两个朋友的故事特别典型。一个去年年底买了宝中附近的二手房，当时心想着挨着宝中，地王出来肯定带涨一波。结果今年地王一个接一个，他那套房子挂牌价一分没涨，甚至看房的人还少了——买家都怕高位接盘，他到现在都没解套。另一个朋友在龙岗买了刚需盘，当初看中的就是“深圳房价永远涨”，现在月供1万8，房价却阴跌了将近10%，压力大得整夜失眠。
过去一块地王能让整个板块水涨船高，现在地王就是孤零零的地王。深圳去年拍出好几宗高价地，今年初市场依然不温不火，真正把热度拉起来的是4月底放松限购的新政，不是地王。政策一刺激，一个月一二手网签冲上1.1万套，但你再细看，里面全是结构性分化——核心豪宅日光，刚需盘去化率连一半都不到；低总价二手房成交活跃，向上置换的链条却基本断了。
深圳的楼市正在被撕成两个世界。一个是顶豪的狂欢，一个是普宅的挣扎。你以为的“回暖”，只是前者制造的假象。
别看见地王就心慌。这一轮地王不是普涨的号角，而是分化的加速器。核心地段的核心资产确实有支撑，但指望全城跟着地王涨，那个时代已经结束了。