【关联法条】
- 《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
- 《民法典》第五百二十三条：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。
- 《民法典》第九十三条、第九十四条（原合同法）：合同解除条件及法定解除事由。
- 《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条。
赵甲（买受人）→ 王某（出卖方/原开发商）：房屋买卖合同关系（真实）
赵乙（第三人）
某开发公司（开发商）：代履行义务方
【原告诉请】
要求解除与王某签订的《协议书》以及与某开发公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，并承担违约责任。
【被告答辩】
王某及开发公司称：房屋已实际交付，赵甲收取了钥匙并长期使用；不存在无法办理房权证的情形；案涉协议合法有效不应解除。
【法院查明】
某开发公司以一处房产抵顶欠付王某工程款115,980元。王某将该房产转让给赵甲，2018年10月29日双方签订《协议书》约定房屋价款20万元。2018年11月30日赵甲与开发公司签订《商品房买卖合同(预售)》，房款127,578元（系协助办证所签）。同日开发公司出具收款收据。2021年10月14日交付钥匙。赵甲要求办理房权证未果后起诉。二审查明房屋已可登记至赵甲名下，赵甲于2023年9月已知晓并询问办证事宜。
【法院认为】
一、赵甲与王某的《协议书》具备房屋买卖合同主要内容，合法有效；开发商事后认可王某处分行为，王某有权出售。
二、《协议书》未约定解除条件，且无证据证实房屋无法办理房权证，不构成根本违约。
三、赵甲与开发公司的预售合同系代履行性质，非真实买卖合意，房款条款无效但交付及过户约定有效；开发商已就案涉房屋办理产权证书，赵甲合同目的已能够实现，不应支持解除。
四、撤销上诉，维持原判。
【裁判结果】
一审（山东省荣成市人民法院）：
驳回赵甲全部诉讼请求。
二审（威海市中级人民法院，(2023)鲁10民终号）：
驳回上诉，维持原判。
【其他】
本案涉及"顶账房"三方法律关系的厘定。司法实践中，购房者与开发商签订的合同往往系为办理过户所需的形式合同，双方不存在真实房屋买卖合意。购房者的权利义务应回归其与开发商之间的真实合同关系。
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