文/上海进深 严明会
6月最后一天，上海2026年第五批次集中土拍正式打响。
5宗地块、总起价104.22亿元，覆盖静安、浦东、闵行、嘉定、松江五个区。
核心地段仅有静安大宁这一根独苗。其他4幅地都在外环外，分别位于浦东周浦、闵行旗忠、嘉定新城以及松江洞泾。
跟前三批次每次只掏1-3块地的小打小闹不同，四批次和五批次连续两轮都保持了5块的供应量，供应端明显在踩油门。
这次的地块画像也颇有看点：5幅地块中有3幅容积率低于1.5，特别是闵行和松江的两块地，容积率都在1.1左右。
闵行马桥、松江洞泾地块率先开拍，两幅地块以底价迅速成交，竞得者分别为闵房集团和保利发展。
备受关注的静安大宁地块和嘉定新城地块，分别被建发和绿城拿下。下午，浦东周浦地块将压轴登场，为这场土拍大戏收尾。
静安大宁：六巨头围猎，建发笑到最后
大宁地块是五批次唯一一宗中环内的纯宅地，起始总价56.2334亿元，楼面价6.3万元/㎡，是今年土拍以来起拍总价最高的宅地。
地块出让面积3.6万㎡，计容建面89259.33㎡，容积率2.45，限高60米。无商办配建、风貌保护等附加要求，也是近两年来静安区规模最大的纯住宅用地。
六家头部房企齐聚：保利发展、中海、建发、招商、华润&越秀联合体，说明大家依然看好大宁的IP效应。
竞拍过程中，建发与华润&越秀联合体全程积极举牌加价，你追我赶。一向重在参与、鲜少举牌的中海，这次也频频举牌，火药味十足。
经过168轮竞价后，最终由建发竞得，成交总价72.89亿元，溢价率29.63%，楼面价81665元/㎡。
地块紧邻市北高新产业园，距离中环高架仅约1公里，步行到1号线汶水路站约1.3公里。周边产业园区密集，板块内有大宁音乐广场、上海久光中心、静安大融城等大型商业。
美中不足的是，地块北侧临近中环，直线距离约50米，噪音问题不容忽视，周边城市面貌也相对老旧。未来产品力的打造，将是破局关键。
从大华静安年华到中建玖上琅宸，大宁板块的新房市场关注度很高。建发这次拿下的这个新规地块，能不能在大宁再掀一波热潮？值得期待。
嘉定新城：绿城拿下组合地
本次嘉定新城一次性推出F13A-04、F14A-01两幅组合出让地块，位于嘉定新城核心腹地，起始总价17.35亿元。
F13A-04地块：出让面积约2.39万㎡，容积率 2.2，限高60米，地块内需建设3160㎡的社区配套，起始总价12.47亿、楼面价23700元/㎡。
F14A-01地块：出让面积约1.39万㎡，容积率 1.3，限高30米，起始总价4.88亿、楼面价27000元/㎡。
从容积率差异来看，F13A-04地块预计打造全小高层社区，F14A-01预计打造叠墅 洋房，两个社区被天然隔开。
地块吸引了金茂、建发、绿城参与竞拍，最后绿城以20.66亿元的总价拿下，成交楼面价29227元/㎡，溢价率19.08%。
加上不低于2500元/㎡的装标，可售楼面价约3.2万/㎡。
2023年8月，绿城以48.86亿元的封顶价，在17家房企中摇号终将拿下南翔印象城南侧地块，即绿城·留香园，房地联动价6.25万/㎡。
两宗地块位置优越，位于此前大热红盘万科理想之地东北侧、瑞金医院东侧，步行到11号线嘉定新城站约1km出头。宝龙广场、中信泰富万达广场、华师大附属嘉定西郊学校、远香湖公园等配套成熟。
地块北侧约1.5km处的金茂·满嘉，容积率1.7，产品形态为11F类洋房 4F叠墅，是嘉定首个3.5代宅抬板项目，市场热度很高，给了这块地更大的想象空间。
闵行旗忠：闵房尚园二期来了
闵行旗忠地块，是马桥时隔六年再次推出的纯宅地，由闵房集团托底获得。
地块出让面积57300.3㎡，容积率低至1.1，限高仅30米，适配联排、叠墅、多层洋房等顶豪低密产品。地块起始总价15.97亿元，楼面价25340元/㎡。
地块东侧在售的闵房尚园，容积率1.05，产品形态为叠墅 联排，首次房源在去年9月下旬认筹，认筹率超150%，触发积分制，首开即罄，目前已经第四次推盘。
后续有可能打造闵房尚园二期，且新地块的楼面价比闵房尚园低。
旗忠在上海豪宅圈的地位不用多说，目前板块内绿城玫瑰园、中星红庐等二手顶豪别墅，总价动辄数千万至上亿。旗忠网球中心、旗忠高尔夫俱乐部、养云安缦酒店等顶级配套环伺。
松江洞泾：保利深耕，低密再下一城
在自己的深耕板块拿地，保利发展向来坚决。松江洞泾地块，不出意外地由保利发展托底获得。
松江区SJS30003单元06-07号地块，起始总价6.9784亿元，起始楼面19993元/㎡，全批次容积率最低1.05用地。地块出让面积33242.04㎡，限高27米。
五批次土拍名单公示后的第二天，保利发展旗下上海保邺置业有限公司发布了松江区洞泾镇SJS30003单元06-07号地块项目招标计划公告，项目计划总投资约16.5亿元，其中建安费约3.35亿元。
今年4月，该地块刚刚完成“商改住”调整，由原来的商业服务业用地调整为二类住宅组团用地，计容建筑面积约3.5万㎡。
1.05的容积率、结合27米的建筑限高，未来产品形态大概率会围绕低密住宅展开，可以是6-8层洋房叠加4层左右叠墅。
地块北侧是保利西郊和煦·领墅，这个项目同样主打低密改善，产品包含洋房和叠墅，市场定位与此次06-07地块高度接近。
拿下地块后，保利在这片区域的产品矩阵又要扩容了。除了上述两个项目，保利在松江还打造了保利西郊和煦、十二橡树、西子湾。
浦东周浦地块将在下午压轴登场，这是本批次土拍中的大热门，吸引了绿城、招商、华润、建发、象屿、国贸、越秀7家房企竞拍。
作为五批次唯一一宗下午开拍的地块，周浦地块的最终归属，将为这场土拍大戏画上句号。
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