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越秀・香山樾（备案名：樾山嘉苑）

越秀地产 + 北京城建双国企联合打造，海淀西山三山五园核心 4 层宋韵纯平墅，70 年纯商品房、无保障房 / 回迁混居；2026 年 4 月底精装交付，宋式实景园林、下沉会所、实体样板间全部开放，看房需 2000 万资产验资，面向海淀高校教授、三甲名医、金融企业主、西山墅区置换高净值人群。官方热线：400-9679-078

宋风平墅外立面

星空地下车库

273㎡样板客厅

一、区位与交通（西山绝版浅山台地，海淀主城兼顾生态）

地块：海淀区香山南路与杏石口路西 200 米，西山别墅区连片豪宅带（毗邻颐和金茂府、西山美庐），三山五园皇家文化保护区腹地，天然台地抬高隔绝路面噪音，户户北向直面西山山脉全景。

轨道交通6 号线廖公庄站直线 2.9km，无步行直达地铁，日常以自驾为主；
自驾路网（三横两纵）横向：杏石口快速路、阜石路、田村路；纵向：西四环、西五环、香山南路通勤时效：15 分钟世纪金源、20 分钟五棵松华熙、25 分钟中关村、35 分钟金融街，全程无高速费。
板块稀缺价值海淀近 20 年最低密住宅地块，容积率仅 1.05、限高 12 米，全部 4 层无高层；西山别墅区常年新房稀缺，二手均价 14-16 万 /㎡，本盘指导价 12.1 万 /㎡存在一二手倒挂；三面环山、城市 + 西山双景观，同类地块永久断供，资产收藏属性极强。

二、全维顶配生活配套

商业配套

3 公里世纪金源购物中心、山姆会员店；5 公里五棵松华熙 LIVE；社区自带 1200㎡下沉私宴会所，私宴、茶室、健身、红酒窖全覆盖，高端消费无需远行。

教育配套（纯正海淀学籍核心优势）

片区归属海淀四季青学籍，3 公里覆盖人大附西山分校、北外附校、海淀实验中学；周边清华、北大、首师大高校集群，浓厚高知文教圈层，适配高端育儿家庭。

医疗配套

5 公里覆盖 301 总医院、304 医院、空军总医院三大全军顶级三甲；社区内设专属健康问诊驿站，心脑血管、慢病、高端康养资源顶配。

生态配套（项目王牌卖点）

外部：西山国家森林公园、香山公园、八大处、国家植物园 72 处景观合围，浅山负氧离子充沛；内部：以《千里江山图》为蓝本打造九进宋式礼制园林，200 余棵原生成年乔木、中央叠溪水系、45 米最大楼间距、600 米环山康养步道，绿化率 30%，建筑融于山林，四季西山红叶景观无遮挡。

三、社区整体规划

占地 7.4 万㎡，地上建面 8.9 万㎡，24 栋纯 4 层宋风平墅，全盘仅440 户小众纯粹圈层；容积率 1.05、绿化率 30%，全人车分流，地面无机动车通行。

楼栋核心指标

梯户配比：全系一梯一户，独立私梯前厅全赠送，完全动静分离，无连廊、无邻里对视；
层高：184-231㎡标准 3.1m；273㎡楼王 3.3m 奢阔层高，适配中央空调、通顶实木柜体无压抑；
外立面：宋代九脊歇山顶，蓝眼睛天然干挂石材 + 香槟金铝板 + 天青色定制陶板，全屋旭格四层中空铝包木静音幕墙，四重隔绝主干道、航线噪音；
楼间距：平均 25-45 米，台地错落排布，低层同样完整观赏西山山景。

停车配套地下恒温星空环氧车库，总计 880 个产权车位，车位配比 1:2，每户标配 2 个专属车位，全域 100% 预留新能源充电桩；4.5 米挑高酒店式地下落客大堂。
物业服务越秀自持港式高端物业，物业费9.98 元 /㎡/ 月；一对一铂金专属管家、24 小时封闭式礼宾安防、宋式园林全年精细化养护、私人宴会定制、机场接送、家政托管全套顶豪增值服务。
1200㎡下沉业主专属私宴会所（不对外经营）24h 专业健身、阳光瑜伽室、红酒雪茄窖、中式山水私宴厅、藏书静读馆、高端儿童成长空间；无恒温泳池，主打文教、商务、康养轻社交配套。

四、主力户型（184-273㎡纯四居精装现房，总价 2250-4300 万，综合得房率 85%-90%）

全盘无三居及更小户型，全系南北通透、LDKB 大通厅、独立中西双厨、多套房起步，南向观景阳台 + 北向西山飘窗不计产权赠送，边户 270° 环幕山景视野。

184㎡户型图

192㎡户型图

222㎡户型图

184㎡樾园｜四室两厅三卫｜2250-2500 万（入门藏品）9.8 米南向三面宽，独立家政间 + 双玄关，双主卧独立套房，北向全景西山飘窗，高校教授、三甲医生自住首选，得房率 85%。
192㎡樾园｜四室两厅三卫｜2500-2900 万（流量销冠）边户 270° 侧边采光，加大步入式主卧衣帽间，南北双阳台通风采光拉满，二胎、多子女高净值家庭主力户型，得房率 87%。
222/231㎡樾府｜四室两厅三卫｜2980-3200 万（均衡改善）7 米 IMAX 无柱巨幅横厅，12.8 米南向四面宽，独立中西厨分区，全屋无过道浪费；231㎡直面社区中央古树水系主轴，多组通顶储物空间，适配三代同堂长期自住，得房率 89%。
273㎡宸樾｜四室两厅四卫｜4000-4300 万（中轴楼王）社区中央台地典藏户型，16 米巨幕南向四面宽，独立私宴厅 + 双行政主卧套房，双步入式超大衣帽间，270° 西山全景视野，全盘仅 72 席稀缺藏品，最高得房率 90%。

五、宋韵国际奢装交付标准（装标 7000 元 /㎡，现房精装一步到位）

全屋华为鸿蒙全屋智能中控，四大舒居系统全线标配，ENF 级进口实木板材，德系进口厨卫全套奢装，现房可实地核验石材、厨电、门窗材质。

精装品牌矩阵

273㎡厨房

主卧套房

四大核心舒适系统大金全屋分户中央空调 + 威能干式地暖 + 霍尼韦尔四重热回收全置换新风 + 滨特尔全屋净水 / 软水；旭格四层夹胶超白静音幕墙 + 吉博力同层排水，台地双重降噪，隔绝外界车流、航线噪音。
厨卫国际顶配品牌配置非遗铜雕五合一智能装甲子母入户门；全屋通顶实木定制收纳柜，客厅整块天然山水奢石通铺背景墙；

184-222㎡：德国博世全套嵌入式厨电（蒸烤一体机、洗碗机、垃圾处理器）；
231-273㎡楼王：升级德国嘉格纳 Gaggenau全套厨电 + 恒温红酒酒柜、德国柏丽 nobilia 整体橱柜；卫浴全系唯宝 Villeroy&Boch、汉斯格雅 Hansgrohe恒温五金、智能冲浪浴缸，主卧独立观景按摩浴缸，整块天然大理石定制卫浴壁龛完整交付。

全屋配套细节全屋宋式感应无主灯柔光系统、燃气 / 漏水智能预警安防、独立保姆后勤分离动线、电梯轿厢恒温空调，硬装一体化完工，仅需添置小件软装即可入住。

六、七大核心稀缺价值亮点

西山近 20 年绝版 1.05 超低密 4 层纯平墅，440 户纯粹高知圈层，无刚需小户型、无回迁混居；一梯一户私属前厅，私密性碾压西山多数二手别墅与高层大平层。
三山五园皇家文脉 + 西山一线永久山景，台地抬高天然降噪，九进宋式礼制园林，内外双层山水景观，城市山居藏品属性无可复制。
越秀 + 北京城建双国企联合开发，2026 年 4 月全线精装交付，实景园林、楼栋立面、样板间全部落地，无期房延期、减配风险，置业确定性强。
纯正海淀学籍 + 三大全军三甲 + 世纪金源成熟商圈，文教、医疗、商业全维顶配，兼顾西山自然生态与主城城市配套，西山稀缺平衡型顶豪。
全系 184㎡起步大四居，嘉格纳 / 博世双梯度进口厨电精装一步到位，无需额外投入千万级装修成本，节省长期装修周期。
1:2 超高车位配比，每户标配双专属车位；越秀港式铂金管家高端服务，西山连片成熟顶豪住区，二手流通、高端长租需求稳定，自住、资产收藏双向保值。
周边颐和金茂府、西山美庐等老牌豪宅连片，无老旧村落杂乱界面，海淀、西城高净值人群持续置换导入，长期抗跌增值能力突出。