来源：无冕财经
第5年了，楼市那个“5月必冷”的老规律，今年终于被打破了。
本文经授权转载自“米宅”
作者：路小舟
过去5年，楼市每年都要重复一个规律：每年三四月“小阳春”一过，到了5月，成交量和房价就该掉头向下了，市场静悄悄，大家继续叹气。
但今年，这个规律被打破了。
今年三四月小阳春过完，5月份市场变化的更加明显、也更加明朗：一线城市已经稳了，个别二三线城市也开始“转向”。
对，我说的是二手房。
01
先看成交。
有好几个城市，二手房成交量真的起来了，而且后劲儿还挺足。
看一组数据。
5月份，全国重点20城市二手房成交面积合计约1670万平方米，同比增长18%；
前5月，累计成交面积约7689万平方米，同比正增长12%；
也就是说，今年整体上，二手房比去年这个时候要好的多，这是从成交方面。
咱们再单拎出来几个城市看，全国现在二手房成交规模最大的是哪些城市？
第一名成都，5月二手房成交面积达214万㎡；
第二名上海，二手房成交面积达197.4万㎡；
第三名北京，二手房成交面积达134.2万㎡；
第四名天津，二手房成交面积达120万㎡；
第五名武汉，二手房成交面积达116万㎡；
这五个城市，现在一个月能成交100+万㎡，跟其他相比遥遥领先。
换句话说，5月份全国重点20个城市二手房一共成交了1186.8万㎡，这五个城市总成交高达781.6万㎡。
781.6/1186.8=65.8%，占据重点城市二手房市场的半壁江山。
除此之外，还有两个城市有望晋级二手房月成交规模百万平米阵营；
一个是广州95万㎡，一个是西安99.5万㎡，都差一点点。
单看增幅，今年二手房最让人意外的是：宁波。
今年前5个月，宁波二手房成交331.2万㎡，同比暴增199%。
翻了两倍，唯有宁波！
这说明什么？
全国二手房市场的复苏，已经从点到面传导。
忘了嘛？年初如果你聊二手房，全国冒尖的还只有一个上海，现在已经有五六个城市组成一批了，而且不止是有一线城市，还有二线城市以及个别三线城市。
再看一张图，这张更有说服力。
这是截止到6月16号，各城市二手房网签量与5月同期的增长情况。
6月前半个月，二手房网签量同比增长的已经有11个城市。
这里面，苏州、佛山、北京、上海、厦门、东莞、无锡，增长幅度都比较明显。
上海二手房，现在每个月成交量基本能稳定在2.7-2.8万套。
6.1-6.15半个月内，上海二手房成交了13373套；
广州二手房连续三个月稳定在1万套左右。
如果按照往年的剧情，这个时候市场早该降温了。
今年不仅没降温，这批城市反而把“小阳春”硬生生拉长成了“小长阳”。
02
再看挂牌量，也很多意外。
往年大家都在愁房子咋卖，不仅卖不动，挂牌出售的房源越来越多、房东越来越急、价格也压的越来越让人崩溃。
但今年，房东态度完全变了。
不着急了，不焦虑了，不继续降价了，开始把一些挂出去的房子慢慢收回了。
是的，成交量稳住的同时，挂牌量却在猛降。
咱还看数据。
5月，全国重点25城二手房新增挂牌房源只有12万套，同比下降了大约41%。
你看，足足少了四成多。
不光是新增的少了，存量也在往下走。
截至4月底，重点25城二手房存量挂牌套数约213万套，环比下降1.6%，比去年10月的高点降了4.3%。
具体到几个一线城市：
北京，少了2万多套，目前二手房挂牌量约11.83万套，去年9月高峰时可是14.32万套，减少了将近2.5万套。
上海，一年少3万多套，二手房挂牌量约8.3万套左右，比去年同期少了将近3.4万套。
广州，半年少了1万套，目前挂牌量约13.7万套，去年10月还有14.7万套，减少1万套。
深圳二手住宅挂牌量约8.6万套，和年初差不多。
再看几个典型的二三线城市：
杭州，二手房挂牌量为16.1万套，去年同期这个数据接近18万套，少了1.9万套；
天津，二手房挂牌量18.99万套，而去年5月曾突破20万大关，少了1万多套。
此外，苏州、合肥等重点二线城市的二手房挂牌量也都有明显下降。
我逐个扒了这些城市每天的二手房挂牌量变化，发现一个现象：
进入6月，上海二手房挂牌量每天都在减少，平均一周减少460-500套左右。北京，基本上每天也都在减少，但广州和深圳，有增有减每天浮动比较大，尚不稳定。
值得注意的是，这里面，上海二手房的去化周期是最短的，只有3个多月！
这是上海二手房成交量一直都比较高的结果，也是大家都普遍看好上海二手房的根本原因。
03
一个市场，无非供应、成交、价格。
前面说完成交量、挂牌量的变化，咱在看二手房价格。
价格才是最诚实的。
刚刚，统计局公布了70城数据，咱把二手房拎出来。
北京、上海二手房价环比连续上涨了4个月！
广州、深圳二手房价环比连续上涨了3个月！
5月份，70个大中城市中，二手房价格环比上涨的城市有10个。
四个一线城市全部上涨，一个都没掉队。
但另一边，有些城市的日子就没那么好过了。
从1-5月累计来看，一些城市的二手房价依然跌得让人肉疼：
武汉，下跌8.8%；
徐州，下跌8.8%；
唐山，下跌8.4%；
包头，下跌8.2%；
泸州，下跌8.3%；
长沙，下跌8.1%；
秦皇岛，下跌8.1%；
今年武汉和徐州的二手房啊，任重道远。
同样的楼市，有的开始有肉吃，有的开始有汤喝，有的依然连碗都端不稳……
04
该冷的时候没冷，是不是就能慢慢热起来了？
这是大家最关心的问题，当然也是最难回答的问题。
二手房市场这轮变化，不是简单的“涨”或“跌”就一字定论的。
人各有命，城各有命，房各有命，都要靠各自争取。
没有统一归宿，冰火两重天。
无论是今天说的二手房，还是新房，以后的大趋势都是：分化、极致分化、极致差异化。
有几个城市今天聊得比较多，他们成交量稳涨、挂牌量持续收缩、价格还是抬头——不管怎么说，这三个现象叠加，风向确实在变。
当然，这不意味着所有城市都能跟着吃肉。
目前一线已经明确企微了3-4个月，二线也有冒头城市表现不错。
但我们也不得不承认，除此之外，还有大量弱二线、三四线城市，依然在泥潭里挣扎。
楼市的分化，从来没有像今天这么残酷过。
但有一点可以确定：
第5年了，楼市那个“5月必冷”的老规律，今年终于被打破了。
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