行业背景：2026上半年，国内住房租赁市场在政策红利与刚性居住需求的双重驱动下持续扩容，行业整体规模稳步增长，但“国进民退”的发展格局进一步凸显。各地国资安居平台凭借政策扶持、低成本资金、存量闲置土地及国有物业等核心资源，持续大批量投放低租金保障性租赁住房，大幅抬高了行业准入与竞争门槛。在此背景下，民营中小公寓机构生存压力持续加剧，普遍面临客源被分流、融资渠道收紧、刚性运营成本高企的三重困境，传统粗放式包租运营模式的生存与发展空间持续压缩。
与此同时，URI行业监测数据显示，一批拥有成熟运营体系、多元拓展模式的优质民营公寓机构，凭借差异化赛道布局实现逆势突围。2026年上半年，这类企业保持稳健的规模增速，在国企主导的市场竞争格局中站稳脚跟、实现良性发展，突围态势尤为亮眼。
基于年中行业节点，URI研究组针对全国集中式公寓赛道，对100家头部民营公寓企业开展专项监测，通过多项核心经营指标综合筛选，最终评定出规模实力前十企业。本次研究将聚焦品牌影响力突出、增量表现优异的头部主体，从增量发展表现与市场拓展模式两大核心维度，深度拆解民营公寓运营企业在行业变局中的规模扩张突围路径。
注：泊寓系万科旗下长租公寓品牌，万科股权属性存在混合所有制界定争议；本榜单仅聚焦市场化行为的长租公寓品牌拓房能力，综合泊寓完全市场化独立运营与拓展的业务特征，为统一统计对标口径，本次测评将泊寓归为民企样本参与排名。
01.民企阵营
从“单一规模比拼”走向
“模式效率竞争”的新阶段
2026年上半年，本榜单中的民企阵营在规模增长上展现出强劲动能，TOP10企业合计新增房源约48,510套，新增签约项目共计143个。
从经营模式看，大致可分为四类：轻资产托管型（泊寓、瓴寓国际、自如寓等）、长短租融合型（城家、锦诗庭）、基金重资产型（乐璟生活社区、Ease Living城璟租住等）以及存量改造增值型（城家、锦诗庭、沃达集团、漫柏集团、尔家商业等），不同商业模型在规模竞赛中各展所长。
整体来看，民企阵营正从“单一规模比拼”走向“模式效率竞争”的新阶段。
从URI城市租住行业观测数据来看，轻资产托管模式贡献了民企 TOP10 主体超六成新增房源规模，已是当前民营租住企业规模扩张的主流路径。
以城家为核心代表的长短租融合模式，2026 年上半年新增房源 9579 套，新增规模位居行业单体企业首位。品牌凭借酒店加盟轻量化拓店路径，叠加酒店集团原生会员流量、上下游成熟供应链等先天资源优势，跑出行业领先的企业增长动能，是上半年民营租住企业实现规模突围的标杆范例；
存量改造模式依托城市更新政策红利，规模扩容节奏稳定、增长底盘扎实；基金重资产收购模式扩张速度偏缓，但落地项目均为大体量综合租住社区，长期资本退出收益潜力充足。该模式打通投、融、建、管、退完整产业闭环，企业可依托多环节业务身份实现分层收益，资金体量与整体收益天花板显著高于轻资产托管赛道。
02.十强民企
规模突围路径—增量竞速·模式分野
轻资产托管为主，低杠杆快速拓规模
代表企业：泊寓、瓴寓国际、自如寓、沃达集团、漫柏集团
轻资产模式凭借低资本占用、快速复制的优势，成为头部民企逆势增长的核心抓手。TOP10企业中，采用轻资产托管模式或以其为主的企业达到5家，合计新增房源30,073间，占TOP10总增量的62.0%。
泊寓以25.8万间的总管理规模稳居行业第一，作为轻资产托管模式的标杆企业，凭借强大的品牌影响力、标准化的运营体系和成熟的托管合作机制，实现了高质量的规模化扩张；瓴寓国际新增6,593套、平均规模超过800间/个，展现出在大型项目获取与运营方面的实力；自如寓新增3,350套，作为自如旗下集中式公寓品牌，借助自如多年积累的C端流量与品牌认知，以品质托管站稳市场，在公寓赛道持续深耕；沃达集团新增5,978套，以“包租+轻资产托管”双模并行，激进扩张；漫柏集团（新增5,157套）将轻资产托管与改造分成结合，降低前期投入风险。
在资金成本高企、资产价格波动的市场环境下，轻资产模式能够有效降低企业经营风险，提升ROE水平，预计未来仍将是头部企业的核心扩张路径。
存量物业改造增值，盘活低效存量资产
代表企业：城家、锦诗庭、尔家商业、漫柏集团、沃达集团
该赛道核心依托商改租、老旧楼宇焕新、产业园区翻新打造核心竞争力，走出差异化存量盘活路径。国资平台供给多以新建保障性租赁住房为主，普遍存在改造周期长、审批链条复杂等痛点；而头部民营企业已沉淀标准化、成熟的存量物业改造全流程体系，覆盖空间设计、工程施工、成本精细化管控全环节，能够快速盘活闲置商业裙楼、老旧厂房、低效写字楼等存量载体。企业通过空间功能重构、硬件装修品质升级实现资产价值重估，双重获取改造增值收益与长期稳定运营红利。
细分主体经营模式各有特色：城家、锦诗庭分别依托华住、锦江&雅诗阁酒店集团资源禀赋，深耕酒店存量翻新、存量商办楼宇改造，运营逻辑延续酒店标准化管理优势；漫柏集团年内新增房源 5157 套，主打改造分成合作模式，与物业业主风险共担、收益共享，大幅降低前期拿房资金压力；尔家商业新增房源 4227 套，采用 “整体包租 + 全额改造投入” 模式，深耕无锡单一区域市场，落地 9 个新增改造项目，区域深耕优势显著；沃达集团新增房源 5978 套，并行推行 “物业包租 + 轻资产托管” 双业务模式。
上述五家企业未来将持续抢抓一二线城市城市更新、存量物业升级政策机遇，稳步拓展优质改造项目。
长短租融合业态，平滑周期波动、提升收益
代表企业：城家、锦诗庭
城家与锦诗庭两家采用"长短租结合"酒店式模式的企业双双入榜，合计新增房源10,679间，占比达22.0%。这一模式通过灵活切换长租与短租业态，有效平抑季节性波动，提升资产收益率。
其中，城家以9,579套新增规模、52个新增签约项目位列增量榜首，总管理规模达77816套。其中服务式公寓贡献了43个项目（包含28个城家公寓酒店项目，15个瑞贝庭公寓酒店项目），合计5169间房源。从项目数量来看，83%的新增项目均为服务式公寓，城家对服务式公寓赛道的战略倾斜清晰可见。
从产品上，城家搭建分层品牌矩阵：城家公寓酒店面向一二线青年与家庭租客，瑞贝庭以轻量化旧改布局中高端服务公寓；从城市布局上，拓展采取 “一线引领、二线为主、三线补充” 思路，上半年落地开封、唐山等多个三四线城市，其服务公寓模式可复制，全国布局持续下沉。
URI认为，城家凭借加盟模式的快速复制能力，以52个新增项目位居项目数榜首，验证了酒店式公寓在租赁市场的强大适应性。随着消费升级与商旅需求复苏，长短租结合模式有望成为行业新的增长极。
锦诗庭酒店管理旗下拥有憬黎、格诗庭两大品牌，上半年新增房源1,100间，新增项目7个，以"引入投资人+改造投入+品牌运营"的创新模式跻身TOP10。这种模式本质上是品牌输出与管理输出的轻资产模式，通过引入投资人解决资金问题，自身专注于品牌打造与运营管理。在中端酒店转型长租公寓的浪潮中，锦诗庭的模式具备较强的推广价值。
基金重资产精准深耕核心城市，做细分产品
代表企业：城璟租住、乐璟生活社区、瓴寓国际
乐璟生活社区、Ease Living城璟租住两家企业采用“基金重资产收购+改造模式+运营管理+资本退出”入选TOP10，体现出资本力量在租赁市场的深度参与。虽然扩张速度较慢、单项目投入高，但聚焦细分客群打造高溢价产品，避开国资普惠型保租房赛道。
Ease Living城璟租住以上海为核心根据地，同步深耕北京、上海两大核心一线城市，上半年落地1个新项目、新增房源2600间，项目单盘规模普遍偏大，充分凸显其资本驱动型运营主体立足核心城市、布局长期发展的战略逻辑；乐璟生活社区上半年新增房源931套，精准切入产业园区企业员工租住垂直赛道，主打高性价比租住产品，定向服务制造业产业工人，依托细分客群差异化运营构建起产业公寓赛道龙头壁垒。
URI城市租住认为，重资产模式虽拓店速度不及轻资产，但物业持有带来长期资产增值，同时可对接保租房REITs实现资产退出，形成“基金收购—改造运营—证券化退出”闭环，适合具备资本运作能力的头部民企走精品化路线。
03.未来展望
展望下半年，民企阵营的竞争将更加聚焦于模式效率的比拼。轻资产托管赛道，头部企业凭借全国化运营网络与标准化管理体系，有望持续吸纳中小业主的托管项目，进一步扩大管理规模；
长短租融合赛道，城家依托华住基因与加盟复制能力，有望继续领跑增量榜单，推动酒店式公寓在更多城市落地；存量改造赛道受益于城市更新政策持续释放，一二线城市老旧物业供给保持活跃；基金重资产赛道在保租房REITs通道畅通背景下，长期资本入局意愿增强，精品化路线将进一步成熟。
行业竞争的核心逻辑已从“谁拿房更快”转向“谁运营更高效”。运营效率、品牌溢价与资本通道三大能力，将决定谁在下半场持续领跑。新一轮排位赛的大幕，刚刚拉开。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:林夏
内容复核:韩晓
运营编辑:树懒
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