作者：周军律师.
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房产代持是实践中常见的财产处置方式，但若代持人对外负债，名下代持房产被法院查封执行，实际出资人往往主张房产归自己所有，请求排除强制执行。
那么，让他人代持的房产，能否排除代持人债务导致的强制执行？
最高院入库案例《某帝公司诉某省高速公司、吴某案外人执行异议之诉案》中明确：
除法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《物权法》第9条所指的“法律另有规定”，指非基于法律行为导致物权变动、法律规定不以登记为生效要件或者登记错误等情形，并不包括当事人故意将不动产登记在他人名下的情形。被执行人与案外人签订的房产代持协议只能在二者之间产生债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行。
【裁判观点简析】
不动产物权以登记为准，房产代持协议仅为内部债权约定，不产生物权变动效力；代持房产登记在代持人名下，法院可依法强制执行，实际出资人的债权不能对抗申请执行人的合法权益。
1. 物权公示原则的刚性约束。我国不动产物权实行登记生效主义，房产登记具有公示公信力，登记在谁名下，法律就推定谁为所有权人。代持协议是内部约定，不能对抗外部善意第三人及申请执行人。
2. 代持协议仅具债权效力。代持协议本质是委托合同，实际出资人仅能依据协议向代持人主张债权（如返还房产、赔偿损失），但不能直接取得房产所有权，无法以此排除法院强制执行。
特殊情形
若实际出资人能证明，自身在查封前已合法占有房产、支付全部购房款、非因自身原因未办理过户登记，且对房产享有合法物权期待权，可依据相关司法解释，尝试申请排除强制执行，但实践中认定标准极为严格。
让他人代持的房产，仅依据代持协议无法排除代持人债务导致的强制执行；不动产物权以登记为准，代持协议仅具债权效力。确需代持的，需留存证据、及时过户，规避法律风险，若房产被执行，可向代持人主张赔偿。
周军律师提醒，尽量避免房产代持，确需代持的，需签订书面代持协议，明确双方权利义务及违约责任；留存好出资凭证、购房合同、占有使用证明等证据；及时办理房产过户登记，无法过户的，可办理抵押登记，降低代持人负债导致房产被执行的风险。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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