调查 | 共享大堂？企业私产？欣苑大厦业主遭遇通行、产权双重争议|平面图|欣苑|正规别墅|装修

记者

调查

近日，天津广播新闻热线23601111接到家住南开区水上公园街欣苑大厦的居民来电，他们反映大厦首层大堂直通电梯间，从2006年入住至今，住在楼里的居民都由此门通行。可是最近，他们却意外获悉，首层大堂已经单独登记为企业专有产权，首层出入口大门也纳入企业产权范围，居民再要进出楼栋，都得走后门。

公开资料显示，欣苑大厦于2000年竣工，建筑面积17500平方米，设有约200个机动车停车位、2部电梯，由天津市房地产开发（集团）股份有限公司第二分公司投资建设。

首层大堂何时完成空间分割、办理产权转让登记？居民们毫不知情。

这段时间，他们多方奔走，希望得到一个答案……

▲南开区欣苑大厦

认知颠覆：通行二十年正门突然封闭

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市民江女士在2006年入住欣苑大厦，大厦主出入口临街，设在欣苑路上。进了大门、穿过大堂、搭乘电梯上楼，20年来，她每天回家走的都是这条路线。

今年6月的一天，江女士回家时却意外发现临街正门被封闭，门上还贴了一张“温馨提示”。提示写明封门原因，是要启动装修，而封门的理由，则是“大厦前大厅属于单位个人产权在房本面积内”。

▲被封闭的大门

▲贴在大门上的装修通知

提示中的“房本”，就是不动产权证书，意味着产权企业对大堂享有占有、使用、收益、处分的专有物权，受法律严格保护并可依法自由交易。

“20年来，我们一直认为大堂是全体业主的共用区域，怎么现在成人家的房子了？”对此感到意外的，还有住在这里的王女士。

“买房的时候，开发商明确承诺，首层大堂是全体业主的配套公共区域。”

直到今天，王女士还保存着当年商品房销售宣传册，一层户型平面图清晰标注首层功能区为“共享大堂”。二十年的使用习惯、开发商的前期宣传，都让业主认为大堂是他们的共有部分。

▲江女士保存的宣传册

封闭大堂，也引发了居民王先生对于消防安全的担忧。

“欣苑大厦13层到顶，3楼以上都是住户，一楼原本有五个出入口，如果首层大堂都是企业专有，我们能走的出入口就只剩一个，这符合消防安全疏散规范吗？”

王先生出示了他从天津市城市建设档案馆调取的欣苑大厦“工程竣工图”，图纸上完整标注了五个对外出入口。王先生指着图纸告诉记者，如果按照当前产权分割情况，以后居民可以正常使用的疏散通道，只有绿色箭头标注的一条。

▲欣苑大厦工程竣工图上显示的五个出口

工程竣工图是真实、准确反映项目建成现状的技术图样，是项目竣工验收后必须移交城建档案馆永久归档的档案材料。

对照原始竣工图，居民接连抛出三大核心疑问——

其一

图纸标注的大堂区域，为何变更为企业专有产权；

其二

产权分割、不动产登记全过程是否合法合规，哪些部门具备权属定性、核验职能；

其三

封闭原有主通行大堂、仅留存单一出入口，是否形成消防安全隐患。

6月25日，多名业主携带图纸、宣传册、建筑档案等材料，前往南开区水上公园街道办事处，申请通过党建引领“街乡吹哨、部门报到”基层联动处置机制，组织原开发企业、首层产权方、各相关职能部门召开多方联席协调会，现场答疑解惑。

三方齐聚：产权证、竣工图出现分歧

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6月30日，南开区水上公园街道办事处召集欣苑大厦首层现产权企业、首层场地承租方，天津市规划和自然资源局南开分局、南开区住房和建设委员会、南开区消防救援支队工作人员，与业主面对面，开了三个小时的沟通会。

▲街道办组织召开吹哨报到会

当天会上，欣苑大厦首层产权企业代表向居民们出示了不动产权证书原件。

证书登记信息显示，欣苑大厦101房屋为公司单独所有，权利性质为出让/商品房，用途为城镇住宅用地/非居住，建筑面积1173.04㎡，使用期限从2025年10月17日——2095年10月16日。

公司同步提供的分层分户平面图也显示，欣苑大厦原竣工图纸上标注的首层大堂，在分户测绘环节全部划入101专有房屋范围。

换言之，欣苑大厦首层在2025年以商品房属性完成产权交易，原本的公共大堂被确权为企业专有房屋。

从大厦居民入住、大堂投入使用，到首层完成商品房过户登记，中间发生了哪些权属变更？大堂又是从何时起被划入专有产权范围？

这是很多居民心中的疑问。

不动产权登记簿、不动产权证书是界定房屋权属的法定核心依据；竣工图纸、规划审批档案、商品房销售宣传资料则属于规划、建设环节存档与交易承诺文件，不能直接否定不动产登记结果。

但当二者存在矛盾，利害关系人可申请主管部门核查登记全流程合规性。

▲产权方提供的不动产权证书、首层分户平面图

沟通会上，产权企业代表拒绝接受媒体采访，但也透露首层场地已经对外出租，承租方计划开展经营性活动。

当天，承租企业也派代表前来参会，但是同样拒绝记者采访。会后记者正式发函，书面询问租赁期限、经营业态等信息，至今没有收到任何回复。

针对业主集中质疑的大堂权属变更、消防通道合规两大核心问题，南开区各职能部门现场做出政策解读：

1、原始图纸明确标注的大堂，为何登记为企业专有产权？

天津市规划和自然资源局南开分局答复：项目规划管理分为两大阶段，第一阶段为项目立项规划审批阶段，重点监管建筑密度、容积率、绿地率、建筑层数、建筑高度等整体规划指标，这一阶段不划分房屋专有、共有产权边界；第二阶段从核发建设工程规划许可证到项目竣工交付前，重点监管建筑外观、主体结构、层高等是否与规划方案一致，若建筑实体与规划方案存在明显改动，无法通过规划核实验收。

工作人员同时说明，在不新增建筑总面积等核心指标的前提下，建筑内部空间使用功能调整，不属于规划验收监管范畴。

南开区住房和建设委员会答复：欣苑大厦项目建设审批由市级主管部门统筹管理。住建部门主要监管施工阶段工程质量、安全生产、文明施工；项目完工后牵头组织建设、施工、设计、监理、勘察五方责任主体开展竣工验收，完成竣工验收备案手续。

项目建设期间，施工图用于现场施工指导，竣工图纸反映建筑最终完工形态，住建部门主要核查现场施工情况是否与经审批的施工、竣工图纸一致，至于图纸上标注“大堂”或是其他文字，不能单独作为产权归属判定依据。

2、大堂划归企业专有，是否存在消防安全隐患？

南开区消防救援支队现场核查后答复：依据相关规范，欣苑大厦首层需配置2处独立疏散通道，当前现场留存通道数量满足最低规范标准。但当业主提出“其中一条疏散通道必须穿过首层企业专有产权”时，消防工作人员明确：消防监管职责聚焦疏散通道数量、宽度、畅通度是否达标，产权界定不属于消防监管范畴，但同时强调，即使疏散通道穿越企业专有产权范围，产权方也有义务全程保持通道开放畅通，不得封堵、隔断。

疑点聚焦：大堂权属变更流程，消防安全隐患亟待全面核查

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开了一下午的沟通会，居民安女士心中的疑问并未消解，反而生出更多困惑。

沟通会前，她特意从天津市城市建设档案馆调取了欣苑大厦全套原始存档资料，“档案里没有欣苑大厦的建筑工程施工图，但是我找到了消防平面图和电路管线平面图，上面都标注首层为大堂，跟竣工图纸标注是一致的。”

安女士质疑：这些图纸都是城建档案馆归档、留存的工程核验参考资料，统一认定首层的大堂功能，为何到了分户测绘环节，可以直接划入企业专有产权？测绘、产权登记整套流程是否存在不合规环节？

“难道图纸上想写什么就写什么？完全脱离实际也没关系？”

因城建档案馆缺失项目施工图纸，安女士已正式向天津市规划和自然资源局提交申请，希望调取欣苑大厦全套建筑工程施工图存档资料。