文/北京进深 林振兴
北京城建顺义新盘的“隐身”赠送，终于藏不住了。随着户型图曝光，外界能一睹它的全貌。
此前，青年ONE序的报规图中，没有画出赠送面积的地方。
甚至新版总平图，换了一种表达风格，但阳台等赠送空间依旧没有画出来。
正所谓，事出反常必有妖。
这或许恰恰说明，青年ONE序的赠送尺度，因过于扎眼，才让北京城建不得不在图纸中抹去，以免引起不必要的麻烦。
来，看看这波“黑科技”手段有多炸裂：
• 南向主卧：开敞阳台，进深1.65-1.8米不等，赠送一半；
• 南向客厅 次卧：双联防火挑檐，进深1.5米，全部赠送；
• 北向设备平台 防火挑檐：进深1.2-1.7米不等，全部赠送，甚至比丰台新盘的南阳台还深。
• 顶配户型的端户：甚至有露台及防火挑檐，赠送面积进一步加码。
算下来，得房率最高可超过100%，实现所谓的“负公摊”。
能有如此炸裂的得房率，核心大招就是“防火挑檐”。
参考青云国樾的操作，防火挑檐大概率会封闭进入室内，实打实白送面积，
但，这也为它埋下了隐患。按照规定，防火挑檐是不允许封闭进室内的。
超高得房固然诱人，背后合规性风险，也值得购房者仔细掂量。
01
青年ONE序（二期）这波户型图一出，明眼人一看就知道：这不就是照着青年ONE（一期）的“葫芦”，画的“瓢”吗？
这样的好处，是大大降低试错成本。
不过，这瓢画得有点意思，不仅尺寸加了码，连“偷面积”的手法也更炉火纯青了。
• 其中，青年ONE序75㎡三居，基本是照搬一期72㎡的户型骨架。
二者最大差别在于，多了卫生间，少了家政间。
二期是1.5卫设计，直击刚需痛点，彻底告别早高峰全家抢卫生间的窘迫。
但让人摸不着头脑的是，公卫居然没！有！淋！浴！
这就尴尬了，客人来洗个澡，还得进主卧？这社交距离感瞬间就没了。
再说赠送，拓展面积约16㎡，实际使用面积91㎡。
看着很香，但北向两个卧室实在太“迷你了”，最小的6.38㎡，放完床和柜子基本就满了。
这种长条状户型，通病就是采光和通风，过道面积浪费。
为了不浪费过道，开发商甚至把餐桌都挪到了过道里。
但带来的另一个弊端就是，过道太拥挤。
建议还是老老实实打通，做两居。
• 青年ONE序89㎡三居，也是直接copy一期89㎡的格局，南向三面宽。
Ldk一体化，二期厨房面宽3.4米。
差别在于，客厅面宽相较一期3.5米升级到3.7米。
一期拓展面积约16.9㎡，二期加码到18㎡，实际使用面积107㎡。
但有一个小bug，进门正对北向次卧。这私密性简直是“开门见山”，对社恐人士不太友好。
• 106㎡四居，同样也是直接把一期105㎡的四叶格局套用过来。
一期赠送面积约20㎡，二期拓展面积约22㎡，实际使用面积128㎡。
主卧带270度转角窗，视野采光绝绝子。
不过，入户门正对厕所，真是让人一言难尽。
“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。
• 与一期相比，二期最大的创新在于126㎡，毕竟一期也没有这个“新物种”。
顶配户型赠送绝了，拓展面积约26㎡。
除了南向阳台 防火挑檐，北向设备平台以外，甚至侧面还有露台。
北向两个次卧，是西侧开窗。其中，有一间还是270度弧形转角窗。
西边窗户会导致严重的西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。
还有一个亮点，客厅和南向次卧，可以打通，秒变大三居。
02
青年ONE序与青年ONE都在潮白河边上，一东一西。
虽然中间只隔了座幼儿园，但这两位的“性格”差异，那可不是一点半点：
• 地价成本：住总青年ONE的拿地楼面价是1.62万/㎡；
而青年ONE序的楼面价要便宜2000 ，成本优势明显。
• 建筑高度：青年ONE限高36米，只做到33米；
青年ONE序，限高36米，只做到30米；后者更优。
• 容积率：青年ONE为1.5，还计入街坊路，实际容积率更高；
青年ONE序，容积率1.3；后者更优。
• 楼栋朝向：青年ONE是正南正北，青年ONE序是斜排，整体西偏南超20度。前者更优。
青年ONE序共规划了11栋6-10层住宅，全部为坡屋顶造型，总房源约436套。
青年ONE共计444套住宅，9个月清盘。
由于青年ONE序的建筑高度和容积率更低，其居住舒适度会超过青年ONE。
最狠的是公区，青年ONE序从大门开始，依次通过配套楼和风雨连廊等设施，与小区中间的两处首层架空，以及下沉庭院相连。
整体看，青年ONE序的公区好房子元素叠满，对隔壁的住总青年ONE，形成了背刺。
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