沙井·九巷。郑钢/摄
郑钢/发自深圳
沙井，正在成为深圳刚需家庭用脚投票最多的区域。
据乐有家研究中心监测，2026上半年一手住宅网签量，宝安区以4309套跃居全市第一，沙井片区的鸿荣源・珈誉府单盘就累计了1123套网签量，拿下全市榜首，是上半年唯一破千套的项目。
同时，安居客的数据显示，沙井作为宝安二手房成交活跃的片区，6月二手房均价为36362元/平方米，同比去年跌了9.34%。如果把时间拉长到2021年的高位，部分小区跌幅近5成。价格在跌，成交量在涨，这个组合不太常见。
笔者翻看了各平台成交记录、实地走访了沙井几家门店，梳理了沙井代表楼盘的成交和价格变动，以及一个绕不开的话题——学区。
01
成交靠以价换量，不降价连带看都很少
万科星城名邸。郑钢/摄
沙井是深圳二手房成交活跃的区域，但二手房价格回落幅度在深圳各片区里也比较明显。
万科星城是沙井二手房的代表楼盘，月均销量20到30套，但撑起这个销量的不是品质有多高，而是看价格有多低。2021年，万科星城二手房均价为4.6万元/平方米，目前万科星城成交均价约3.72万元/平方米，较高点回落近两成。
6月成交的一套95平方米三房，总价356万元，比挂牌价少了20万元。链家平台常年挂牌量在150套左右也说明，降价卖掉的每一套房后面，还有好几套房在排队等待买家。
万丰海岸城同样属于沙井片区二手房供应“大户”。2021年，锦园和玺园开盘时备案均价为5.75万元/平方米，瑧园同年9月同样以均价5.75万元/平方米入市，当时还要拼积分摇号才能选房。
2026年6月，一套97.47平方米的三房以393万元成交，单价约4.03万元/平方米，价格跌了约30%，放在2021年，这个价格连沙井的新房门槛都摸不到。
华侨城四海云亭在链家上的成交价已经跌破3万元/平方米大关，一套127.57平方米的四房，6月成交总价303万元，单价约2.37万元/平方米。而在2021年，同户型总价将近600万元。五年时间，跌幅近5成。
2018年开盘的博林君瑞，开盘均价约4.4万元/平方米，2021年高峰期，一套89平方米的三房成交价冲到730万元，折合单价约8.18万元/平方米，2026年，同户型成交价325万元，折合单价约3.65万元/平方米。
深圳乐有家二手房成交记录中，沙井片区华盛新沙荟名庭、拾悦城等楼盘成交的原因都很“简单粗暴”：多次调价，当价格足够低时，成交量就能起来。
一位深耕沙井片区二手房市场的中介介绍："万科星城能走量，靠的是满五年省税、万科物业的底子、社区也比较新。片区二手房供应量逐年增多，均价在3.2万到4.4万元/平方米之间，内卷比较严重，如果业主不降价，可能连带看都没有。"
02
学区对沙井房价产生直接冲击
一位沙井链家门店经理表示，目前关注沙井二手房的客户，首先就是关注学区划分，尤其是深圳外国语学校(集团)宝安学校的学区，2020年该校落地后，对整个片区的房价预期产生了直接冲击。
深圳宝安区教育局2026年公布的该校学区范围是：宝安大道以东、蚝乡路以南、中心路以西，凤塘大道以北的区域。这个划分，正好将万丰海岸城纳入学区里，博林君瑞被划在了学区外。
在走访过程中，一名博林君瑞的业主告诉笔者，当时买房主要是因为一个预期，传说博林君瑞会划入深外宝安分校学区内，后来小区被中心路隔在了学区外面，价格就从8万元/平方米回落到4万元/平米左右。
博林君瑞。 郑钢/摄
学区对沙井二手房市场影响有多大？
业内人士分析，万丰海岸城现在二手房成交价约4万到4.4万元/平方米，博林君瑞约4万元/平方米，目前差距还不大，但海岸城是次新房，刚进入二手市场流通，随着时间拉长，学区的溢价可能会更明显。如果海岸城二手房入市后继续降价，对博林君瑞等周边小区都会造成价格踩踏，同样300万元预算，买家大概率会选择带学区的房子。
沙井还有一个特点值得注意，它的学区结构比较复杂。
据深圳宝安区学区划分，沙井片区采用单享学区、共享学区和分享学区的组合模式。同一个小区可能有多个学校可以填报志愿，这对家长来说是多了选择，但对房价评估来说就增加了不确定性，因为每年学位积分不同，实际能分配到哪所学校存在变数。
笔者在走访中遇到一位住在万丰海岸城的家长，他的孩子今年上小学。他的原话是："我们买的时候也看学区，但说实话沙井的学区不像罗湖区、福田区那么稳定。积分可能会发生变化，我们更多是图这边房子新、总价低，通勤能接受，学校至少比老家强。"
这个心态可能代表了不少沙井二手房买家，学区是加分项，但不是唯一的决定项。
业内人士总结，沙井片区二手房价格一边回落一边维持高成交量，其中既有被动出货（投资客离场），也有本地家庭以小换大、以老换新这些因素。学区是沙井片区二手房价格分化的一个变量，但无法成为片区整体回暖的驱动力，沙井的买家对价格的敏感度要高于对学区的敏感度。
接下来，沙井二手房成交量能不能持续，要看两类楼盘：一类是万丰海岸城这样学区明确、社区较新的次新房价格企稳才能稳住片区信心；另一类是华侨城四海云亭、万科翡丽郡这类老盘或非学区盘，价格有没有降至刚需愿意进场的位置。
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