离婚时，父母出资购买的房屋归属与补偿问题，始终是家事审判中的难点。出资究竟属于赠与单方还是双方，或构成借贷，直接决定房产性质及分割方式。在无明确约定的情况下，极易引发两代人之间的财产纷争。对此，北京市中恒信律师事务所杨晓凤律师结合《民法典》婚姻家庭编及最高人民法院相关司法解释，总结如下裁判规则，以飨读者。
婚前出资一般认定为个人财产
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条第一款明确，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。结合《民法典》第一千零六十三条，一方的婚前财产、因人身损害获得的赔偿以及遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产，为夫妻一方的个人财产。故而，婚前父母出资，若未明示赠与双方，则相应的出资额或所购房屋属于子女的个人财产，不因婚姻关系的缔结而转化为共同财产。若父母仅支付首付款，房屋登记在己方子女名下，婚后夫妻共同还贷，依据《婚姻家庭编解释（一）》第七十八条，离婚时不动产可归登记方所有，尚未归还的贷款为其个人债务；对于婚后共同还贷及对应的增值部分，应由登记方向另一方予以补偿。补偿数额可参照公式：应补偿额=（共同还贷本息总额÷（初始购房价格＋已付贷款利息总额））×离婚时房屋市场价值×50%，具体由法院结合个案情形裁量。若房屋登记于双方名下，则推定父母具有赠与双方的意图，按共同财产处理，除非存在明确赠与单方的书面协议。律师提示，父母出资时保留转账凭证、备注“仅赠与其子/女个人”并留存书面声明，可有效防范性质争议。
婚后出资推定为夫妻共同财产
《婚姻家庭编解释（一）》第二十九条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。而《民法典》第一千零六十二条第一款第四项将婚姻关系存续期间继承或受赠的财产纳入夫妻共同财产，但第一千零六十三条第三项规定的除外。第一千零六十三条第三项指出，遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产为个人财产。据此，婚后父母出资购房，若未通过书面形式明确仅赠与自己子女，则依法推定为对夫妻双方的赠与，所购房屋属于夫妻共同财产，离婚时原则上均等分割，同时可结合出资比例、婚姻持续时间、家庭贡献等因素适当调整份额。若父母主张该出资为借贷，须承担严格的举证责任，提供借条、转账记录及明确的借贷合意证据。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条，出借人提起民间借贷诉讼，应提供债权凭证等。仅有转账凭证而欠缺借条时，基于亲属伦理性，法院不宜轻易认定借贷关系成立，主流裁判倾向仍认定为赠与。若父母部分出资，对应份额亦融入共同财产，分割时对出资方子女可予适当倾斜。在无明确协议的情况下，子女离婚对父母出资的影响巨大，因此书面约定出资性质至关重要。
杨晓凤律师强调，父母之爱子，则为之计深远。出资时的“情面”往往在离婚时演变成财产争夺的导火索。法律的事后推定可能完全背离父母当初只愿资助己方子女的初衷。为此，她建议父母在出资前务必与子女及其配偶签署赠与合同或借款协议，明确资金性质、赠与对象及产权份额；亦可借助婚前或婚内财产协议进行固化。若未作安排，一旦涉诉，父母将因举证不能而陷于被动，半生积蓄面临分割风险。唯有将“丑话说在前”，让法律文书成为亲情的理性守护者，方能避免“出资购房，人财两空”的困局。法律不保护权利上的睡眠者，先行约定即为最佳救济，亦是对家人最深沉的负责。
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