莘庄南广场，有两座商场面对面站着。
一座是仲盛世界商城，2010年开业，三十万平，曾经是整个南闵行最能打的商场，ZARA、H&M、家乐福、百安居，周末人从众。
另一座是天荟广场，新鸿基操盘，莘庄地铁上盖，2014年拍地，被等了整整十二年，今年1月才悄悄开了个门——L1、L2全部空置，L3只有一家餐厅加一个服务台专门帮迷路的客人找方向，L4、L5加起来十五家店，几乎清一色是餐饮。
十二年，天荟到底在等什么
新鸿基拿下莘庄地铁上盖这个项目，时机其实不错。2014年，莘庄商圈正在上升期，仲盛人气正旺，整个南闵行的商业需求被压着，新鸿基的入局被很多人视为这片区域的升级信号。
然后就是漫长的等待。
内部管理曾经说过，大概能理解一部分原因：作为地铁和国铁线路的上盖项目，施工过程中不能影响地铁和火车的正常运营，协调起来极其复杂。“和国铁配合的项目往往都很难搞，但没想到这次会这么难”。
但再难，十二年这个时间长度，还是让很多人失去了耐心。
2014年等天荟，很多人守着莘庄没有换仓市区；2026年天荟终于开了，楼市早已不是那个节奏，围着的是新能源车展台，不是奢侈品柜台。错过了最好的商业周期，这是客观存在的遗憾。
按照新鸿基官方的说法，天荟会分阶段开业，时间线从2026年一直拉到2030年。五年填完一座商场，这个节奏在当下的商业环境里，说实话充满变数。
目前开业的状态，天荟里面的客流还不如以前地铁站里的华联超市。
仲盛的翻身，是被吓出来的
天荟迟迟未来的这些年，仲盛自己也过了一段难熬的日子。家乐福撤了，百安居撤了，快时尚退潮，餐饮还在但周边冷了很多，口罩三年更是几乎把人气打光。很长一段时间，支撑仲盛体面的，就是蓝蛙和星巴克。
一个外部说法是：天荟把仲盛吓够呛，仲盛才下定决心认真改造。这话有点调侃，但也未必全错。
这一届运营团队接手之后，改造的思路很务实：从最容易出效果的楼层开始，先把能做的做到位，硬骨头慢慢啃。
5楼租金低、预期低，直接做运动健康主题，屋顶网球场、羽毛球馆、全品类健身，定位一下清晰了。4楼餐饮一直是仲盛的强项，高区动线清晰，调整最快，饭点排队的场景很快就回来了。B1层原本是死角，引入清美品上生活超市作为主力店，把客流死角和主通道打通，动线活了。3楼Minimars亲子乐园进来，亲子加家居的组合，实用性很强，整层客群定位清楚。
外立面改造也下了功夫：南广场换成质感肌理外立面，路面停车场铲掉补种绿植，从“赶集感”变成了休闲感，逛进去的心情都不一样了。
工作日任意消费免停车三小时，这个停车政策在南广场这一带算相当有竞争力。
当然难啃的骨头还在。1楼原百盛区块动线没有打通，西侧新能源品牌租期稳定难以调整，环形主动线短期内形不成。2楼是整个调改的压轴题，也是目前还没有完全解决的问题。
面对面的两座商场
现在的莘庄南广场，局面有点反转的意味。
仲盛工作日人气惊人，有人一年回来一次，对这次改造印象深刻。天荟那边，围挡还在，L1、L2空置，有人进去绕了半天找不到出口，服务台存在的意义就是帮人指路。
有意思的是，天荟唯一真正发挥功能的，是那条连通交通枢纽的室内通道——进出地铁人流会穿过这里，但大多数人是路过，不是来消费的。
新鸿基在香港和内地有很多成功的项目，IFC、IAPM都是经典案例，时间会证明他们能否把天荟真正做起来。但至少到现在，这场等了十二年的亮相，没有带来预期中的冲击。
仲盛倒是先一步给出了答案：商业地产从来不靠血统躺赢，对手迟迟不来，自己认真打磨，也能交出让人意外的答卷。
这场对决还没到终局，但第一阶段，意外的赢家是仲盛。
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