作者：周军律师.
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法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合条件的可以够排除执行。这里的商品房一般仅指用于居住的商品房，通常不包含商业办公用房或商铺。
那么，购买的房屋登记性质为商业办公但实际用于生活居住的，能否排除执行？
院在《中国某某银行股份有限公司成都分行、王某秀等案外人执行异议之诉再审案》中明确：
购房人所购房屋性质虽约定为商业办公，但实际由其生活居住的，其仍属于商品房消费者且有权排除房屋的执行。
最高院认为，
关于某某分行主张原审适用法律错误，案涉房屋系“办公”性质，王某秀、余某佳不属于“商品房消费者”，不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定排除执行的问题，根据在案证据，案涉房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，王某秀、余某佳确系用于生活居住，且余某佳在成都市范围内名下无其他用于居住的房屋。据此，原判决认定案涉房屋系用于居住生活符合客观事实，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定情形，并无不当，不存在适用法律错误。
【裁判观点简析】
法律依据：实际居住为核心，登记性质非唯一标准
购房者排除执行的权利，受相关司法解释明确保护，核心依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。
该条款规定，金钱债权执行中，买受人对登记在开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形的，应予支持：一是查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购房屋用于居住且买受人名下无其他居住用房；三是已支付全部或大部分购房款。
结合本案裁判精神，条款中的“商品房”并非仅指住宅性质房屋，房屋实际使用用途是核心判断标准，商业办公性质房屋实际用于居住的，不影响购房者主张排除执行的权利。
实操提醒：排除执行需满足三大法定条件
购买商办房屋实际居住的购房者，主张排除执行需同时满足三大法定条件，缺一不可。
一是合同合法有效，需在法院查封前签订书面购房合同，且合同内容不违反法律强制性规定。
二是实际用于居住，需提供装修记录、水电费缴纳凭证、居住照片等证据，证明房屋用于家庭生活。
三是无其他居住用房，需提供房产查询证明，证实名下无其他可用于居住的房屋。
此外，购房者需按规定支付购房款，已支付全部或大部分款项，剩余款项可按法院要求交付执行，同时需证明非因自身原因未办理过户登记。
周军律师提醒，房屋登记性质为商业办公，不影响实际居住购房者排除执行的权利。实践中，购房者购买此类房屋用于居住的，需留存好居住相关证据，符合法定条件时，可依法提起执行异议及异议之诉。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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