【案情简介】
被告冯某系某小区的业主。2011年3月1日，该小区业主委员会与原告某物业公司签订《物业服务合同》，约定了物业公司提供的物业管理服务内容及收费标准。逾期未交纳物业费的，可以加收滞纳金。冯某认为物业公司长期以来服务质量一直存在重大瑕疵，可以减免物业费。双方未能协商一致，原告遂诉至法院。
【争议焦点】
物业费是否应该予以减免？
【裁判观点】
对于物业费是否应全额支付问题。物业服务企业的服务具有公共性，物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。根据《物业管理条例》第七条的规定，按时交纳物业费是业主在物业管理活动中应履行的义务。冯某以物业公司部分服务内容未能尽责为由主张减免物业费，其主张既不符合权利义务对等原则，也不利于全体业主所期待的更好物业服务的目的实现。如部分业主不承担物业费，不仅会在一定程度上影响物业公司的物业服务能力，对整个小区物业品质造成不良影响，更损害其他已按时交纳物业费业主的正当权利，进而损害小区全体业主的利益，故而冯某长时间拒绝交纳物业费的行为不应得到认可和支持。如物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，冯某应当按照相关法律规定或物业服务合同的约定通过合理的方式指出，充分协商、共同解决，以维护自身及小区全体业主的合法利益，而非简单以不交纳物业费的形式拒绝履行合同义务。
在冯某未交纳物业费的多年内，并无直接证据证明其曾向社区反映或相关主管部门投诉物业公司的服务质量问题，从近期的小区相关照片亦无法得出物业公司长期以来服务质量一直存在重大瑕疵，而就小区绿化带内设置地下室通风口或商铺背面安装除尘排烟装置等系其他业主在使用物业过程中采取的措施，是否违法也不应确定最终责任需由物业公司来承担。
而根据案涉物业服务合同第二十八条的约定，即使物业公司未完全履行物业服务合同约定的相关义务，业主委员会有权要求物业公司限期整改，如造成小区业主经济损失，业主委员会也有权提出赔偿诉求直至解除物业服务合同，但并不能成为冯某拒绝交纳或少交物业费的理由。因此一审法院认定冯某应向物业公司支付涉案期间的物业费，具有事实及法律依据。另外，就冯某提出的消防设施无法正常使用问题，现有证据显示物业公司已向主管部门进行了反映和申请，并无证据显示损坏原因系物业公司维护不佳造成，故此也不能成为业主拒绝交纳物业费的理由。
（来源：江苏省常州市中级人民法院（2021）苏04民终1368号）
【参考价值】
1.按时交纳物业费是业主在物业管理活动中应履行的义务。（《物业管理条例》第7条）
2.若物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，业主或物业使用人应当按照相关法律规定或物业服务合同的约定通过合理的方式指出，而非简单以不交纳物业费的形式拒绝履行合同义务。（本案裁判观点）
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供稿：物管中心
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