观点网 7月20日，备受市场关注的南京博恩花园小区物业服务选聘工作暂告一段落，根据预中选结果显示，碧桂园服务将成为该小区中选单位。
优质大盘向来是物企们争抢的核心资源，今年3月博恩花园正式启动选聘物业的相关流程，碧桂园服务、中海物业、雅生活等17家物业公司闻讯而来。
博恩花园拥有近7200户业主，仅基础物业费就能形成持续现金流，且规模效应可以有效摊薄安保、工程、管理等固定成本。同时，该项目涵盖高层刚需、别墅组团、沿街商铺等业态，物企可通过房屋租售、家政维保、社区商业运营等增值服务进一步挖掘利润空间。
以停车费为例，博恩花园包含停车位约7700个，其中露天地面停车位约2500个，地下停车位约4825个（含人防及机械车位），独立封闭车库约560个（产权车位）。若按照80元/月的价格计算，一年停车费收益将达739.2万元。
在巨大的机会面前，各家企业均拿出完整竞标方案，最终碧桂园服务综合评分领先，成功拿下项目。
百万大盘
博恩花园是金利（南京）建设开发有限公司建设开发的千亩住宅项目，位于南京市江宁区禄口街道。根据土地出让合同，项目出让用地总面积为64.17万平方米，总建筑面积104.17万平方米，共建房屋222幢，其中住宅190幢，约87.35万平方米，总户数7198户（含商铺47户）。
整个千亩大盘主要分为奥斯博恩（低密改善区）和翠屏城（高层住宅区）两部分。由于和南京主城、江宁核心区之间存在巨大价格倒挂，博恩花园项目几乎每次开盘都上演了千人摇号。
2019年翠屏城最后一批房源入市时，更是迎来8181组客户参与摇号，中签率仅8.7%，成就“神盘”之名。
然而，“神盘”也有烦恼。
2015年12月19日，通过公开招标的方式，博恩花园确立前期物业服务商为江苏万园物业管理有限公司（下称“万园物业”）。
作为超级大盘，博恩花园的管理难度也是“超级加倍”，在万园物业入驻期间，业主曾多次投诉小区道路围墙坍塌、机械车位无法正常使用、电梯安全隐患、楼栋鼓包渗水等问题。
居住体验之外，更令业主心痛的是房价腰斩。据了解，2017年时，博恩花园二手房成交价格约为1.77万元/平方米，而到了2023年，成交价格降至0.93万元/平方米。于是，博恩花园业主们决定成立业委会启动新物业选聘工作。
2023年5月6日，博恩花园业主委员会公众号发文称，经小区2023年第一次临时业主大会决议，选聘保利物业为小区物业服务企业，并正式签订了物业服务合同。次日，该公众号发布退场交接通知函，要求万园物业完成小区物业交接工作，并在5月26日前退场，5月27日起业主将不再支付任何费用。
第一轮物业汰换相对而言比较顺利，保利物业很快便成功入驻博恩花园。随后，在三年服务期将至之际，业主大会经充分讨论，决定再次启动公开选聘新物业工作。
2026年3月，博恩花园正式启动新一轮物业选聘工作。
脱颖而出
过去在物业行业“拓荒期”，不少小区物业更替存在“暗箱操作”，选聘工作停留在形式招标，决策权集中在少数主体手中，企业之间通过私下沟通“瓜分”地盘，围标、定向设置门槛等现象时有发生。
直到《民法典》清晰界定业主选聘、解聘物业服务企业的法定权利，以及线上电子投票普及，街道社区监督机制的逐步完善，物业选聘中的可操作空间被大幅压缩。
与此同时，随着房地产行业周期切换，新房交付规模持续回落，存量社区成为物企规模扩张的核心战场，市场竞争越发激烈，再难做到“和平发育”，尤其是对优质大盘资源的争夺。而且随着行业的发展，物业选聘制度也变得更加科学、流程更加透明，业主的“主人翁”意识开始觉醒，主动参与到相应工作中。
博恩花园的这场物业选聘大战，既是业主自治走向成熟的缩影，也是物业行业全面迈入存量竞争时代的真实注脚。
在博恩花园最新一轮公开选聘物业中，共有17家企业报名，既有碧桂园服务、中海物业、永升服务等上市头部物企，也有银城物业、金百丰物业等当地龙头，还有江山智联物业、江苏通信置业等国资势力。
据了解，本次选聘工作采取业主大会选聘方式，全程恪守法定程序，整个流程面向全社会公开发布招标公告，不设置排他性准入门槛，所有符合资质的物业企业均可自由报名。
从选聘小组人员确定，到物业服务企业审核结果，再到方案陈述、现场答辩等环节全程留痕，信息全面对外公示，最终采用线上短信、线下征集投票方式，并邀请公证机构现场监督唱票与计票。完整透明可追溯的合规流程，几乎彻底杜绝了“暗箱操作”的可能性，也让各家物企得以在同一标尺下公平比拼方案的优劣。
经过资格预审、现场踏勘、多轮答辩，选聘工作先后历经10进5、5进2层层筛选，碧桂园服务与金百丰物业进入终极角逐。最终业主大会投票结果显示，碧桂园服务脱颖而出成为最后赢家，同意选聘的户数达4417户，占参与表决户数79.44%。
碧桂园服务给出的方案中，物业管理费标准为：多层公寓1.2元/㎡/月；小高层及高层公寓1.3元/㎡/月；叠加别墅1元/㎡/月；联排别墅1.5元/㎡/月；独栋别墅2元/㎡/月；商业用房2元/㎡/月。同时还承诺物业费收缴超过92%的收入将继续投入小区，维持小区健康品质。
激烈角逐之中，碧桂园服务能够高票突围，并非仅依靠方案优势与品牌光环，更多地是精准匹配小区业主核心诉求。
博恩花园房龄跨度大，同时拥有高层刚需与低层别墅产品，存在外墙修缮、管网改造等历史工程遗留问题，七千户超大社区管理半径长，对物企人员调配、工程维保体系提出极高要求。
但考验从来都不只是停留选聘前端，物企想要持续站稳存量市场，不仅要拿出亮眼的竞标方案，更需要长期兑现承诺。
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