未取得规划许可非法建筑不宜折价拍卖，不享有建设工程价款优先权|价款|优先权|土地使用权|承包人|拍卖|物权|约定|非法建筑

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一审法院认定事实：

2019年8月，某1公司与某管委会签订《某协议》，主要约定某1公司拟在某产业园内投资建设150亩高端装备产业园，总投资额为5亿，项目总建设周期为三年，项目用地出让手续按照法定"招拍挂"程序进行，某管委会交付给某1公司的建设用地使用期限以土地管理部门证书为准，某管委会在本协议签订后90日内即可启动土地"招拍挂"程序，如某1公司土地款未按时缴纳，造成"招拍挂"等手续未按期办理，责任由某1公司承担，某管委会负责协助本合同中建设用地的"招拍挂"手续办理，某1公司负责提供"招拍挂"手续的相关资料，土地款支付按国土部门"招拍挂"程序，即网上挂牌后预交70%的土地拍卖保证金，土地成交确认后一次性支付剩余30%，双方协议签订合同后15日，预交855万元的订金，某1公司缴纳的征地赔偿款，某管委会全部用于某1公司意向购买的土地内的征地赔偿专项事宜，缴纳征地赔偿款后60日内，某管委会办理完毕征地赔偿工作，该协议还对其他诸多事项进行了约定｡ 2019年8月及2020年1月，某1公司向某管委会财政账户支付共计1000万购买土地预交款｡后某1公司在案涉土地上开始投资修建建筑物、构筑物，修建内容包括钢结构、原场地荷塘淤泥换填、砖渣施工便道等｡ 2023年2月，某管委会向某1公司发函，以某1公司开工以来施工进度严重滞后等决定启动退区工作，并提到经过第三方对实际修建项目的评估，显示总造价为1964.467253万元，其中前期费用274.1263万元，建安费用441.706898万元，应计利息35.355263万元，钢结构预付款88万元、土地款1000万元，土地款利息125.278792万元，并要求某1公司收到公函后予以书面回复;2023年3月，某1公司向某管委会复函，对上述部分项目和金额提出异议，请求重新评估｡同年6月，经开区征地拆迁安置收储工作领导小组向某1公司发出通知，以某1公司未按照合同约定，完成项目施工必备的土地、建设等审批手续，到最后项目用地多次流拍，同时项目建设进度严重滞后，欠薪问题引发多次群体上访为由，决定解除合同，退还1000万元土地预交款及利息，协调该宗土地新的承接主体，对某1公司已经形成的建筑物、构筑物进行补偿具体数额以评估机构的评估结果为依据，要求某1公司接到通知后3日内完成清场工作，并告知某1公司如不认可上述意见，可向人民法院提起诉讼，某管委会将按照法院判决予以执行，并附了新的评估报告和评估金额｡某1公司以及某管委会就上述补偿金额争议仍存争议｡另查明,1.2022年8月，某自然资源局与某2公司签订《国有建设用地使用权出让合同》,2023年5月，某2公司取得案涉宗地某产业园x-xx-xx地块不动产权证书(证号：陕(2023)汉台区不动产权第xxxxxxx号)，使用期限自2022年8月31日至2072年8月30日;2.某集团与某2公司、某3公司建设工程施工合同纠纷一案，经一审法院处理形成(2024)陕0702民初854号民事调解书，该调解书生效后因某2公司、某3公司未履行支付义务，某集团申请强制执行｡执行中，执行部门依法查封某2公司名下案涉土地，并进行了司法评估,2025年3月进行网络司法拍卖,4月，某1公司向执行部门提出执行异议，一审法院于2023年5月以(2025)陕0702执异59号执行裁定书驳回某1公司异议申请，某1公司遂提起案外人执行异议之诉;3.某1公司在庭审中自认其投资建设施工时未取得"四证"，其陈述因为某管委会让其边建边办手续，根据汉中市自然资源局经济开发区分局出具的情况说明以及汉中经济开发区建设管理局出具的情况说明显示，案涉宗地截止查询的2025年4月27日未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证｡

一审诉讼请求：

1.判令不得执行某2公司名下坐落于汉中市某开发区科技一路以南、高新大道以西(不动产权证号：陕20**汉台区不动产权第xxxxxxxx号)面积为64087.57㎡土地及地上建筑物;2.确认某1公司对案涉土地上已建成的建筑物享有工程价款优先受偿权，优先受偿包括建安费用6879316.2元及前期投入费用2825718元，合计9705034.2元;3.诉讼费由某集团、某2公司、某3公司、某管委会承担｡

一审法院认为：

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条"案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益承担举证证明责任"之规定，本案的争议焦点为某1公司是否享有排除强制执行的实体权益｡另根据该解释第三百零五条之规定，某2公司和某3公司在本次执行异议之诉中明确反对某1公司的主张，应当以共同被告列明身份｡针对争议焦点，一审法院认为，本案应从案涉土地以及案涉土地上建筑物、构筑物两个层面进行考虑｡针对土地，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定"对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……"，故案涉土地已经于2022年出让至某2公司名下并由某2公司取得建设用地使用权证，按照《中华人民共和国民法典》关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为法定生效要件之规定，某2公司系案涉土地法定权利人，一审法院对其作为被执行人名下的土地采取强制执行行为符合法律规定，某1公司不具备排除对案涉土地排除强制执行的合法实体民事权益，其诉请不得执行案涉土地于法无据，不予支持;针对案涉土地上建筑物、构筑物，一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断｡本案中，某1公司所述的建筑物、构筑物及附属设施，并未进行任何不动产法定登记，亦无土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据证明其系法律规定的可以排除执行的权利人，不符合该法条中对于权利人的认定标准，其次，《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国土地管理法》明确规定了在城市、镇规划范围内进行建筑物、构筑物建设、施工的，应当由建设单位取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地使用权证即"四证"，现本案查明，某1公司所投资修建的建筑物、构筑物等从施工到现在，上述"四证"均未核发取得，某1公司所诉与某管委会协商边建边办手续，从法律角度讲，显然不能成立，相关证照实际也未在施工后补办，根据汉中某建设管理局出具的情况说明所载内容显示，案涉施工项目已被行政职能部门认定为违法施工项目，故案涉建筑物、构筑物应当由相关部门依法处置，案外人执行异议系权利人以合法的实体民事权益排除强制执行，违法建筑不应当属于合法的实体民事权益;针对某1公司提出就其修建施工的建筑物、构筑物在工程折价或拍卖价款后享有优先受偿权的问题，一审法院认为，我国现行法律规定在审理案外人异议之诉案件中虽然明确了商品房消费者物权期待权、工程价款优先受偿权、抵押权、普通债权的权利顺位，但应当首先判断异议人是否享有"工程价款优先受偿权"｡《中华人民共和国民法典》第八百零七条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(一)第三十五条、第三十六条、第三十八条、第三十九条所规定的"工程价款优先受偿权"适用主体限定的是与发包人订立建设工程施工合同关系的承包人，本案中某1公司虽有投入"人、财、物、机"进行施工，也形成了相应的建设成果，但系为了履行与某管委会之间的《某协议》，如协议能正常履行完毕，其既为投资修建方，也为建筑成果的最终所有人，双方并未签订建设工程施工合同，也未签订具有建设工程施工合同要素的相关文件，某1公司和某管委会双方也没有一方发包一方承建的施工合同合意，双方不构成建设工程施工合同关系，某1公司虽然有客观的实际施工行为，但并非我国法律规定的建设工程施工合同法律关系中的"实际施工人"这一法律特定概念，即使系"实际施工人"，按照最高人民法院民事审判第一庭《2021年第21次专业法官会议纪要》的相关精神，也不能突破承包人之概念，不应享有工程价款的优先受偿权，故某1公司不具备享有工程价款优先受偿权的主体基础｡至于其诉称施工工程质量合格，亦享有工程价款优先受偿权的意见，对于违法建筑显然不可能通过相关部门的竣工验收，质量合格无从谈起｡综上，某1公司基于履行《某协议》在案涉土地修建的建筑物、构筑物等虽未取得合法的物权效力，但投资修建客观属实，其争议的本质系与某管委会因为《某协议》履行或解除而产生的争议，其与某管委会之间具有利害关系，双方产生合同之债，其产生的投资修建等损失应向其合同相对方某管委会主张权利并进行清算，某1公司以本案所诉理由请求排除对案涉土地强制执行理据不足，不予支持｡

一审判决：

驳回某1公司的诉讼请求｡

一审判决后，某1公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判支持该公司一审诉讼请求;3.判令某集团、某2公司、某3公司、某管委会承担全部诉讼费用｡事实和理由：1.一审否定某1公司合法建造行为取得的物权，忽视案涉建筑物合法事实基础｡某1公司与某管委会签订《某合同》后，依约缴纳土地定金1000万元，投资完成钢结构厂房基础、荷塘淤泥换填、砖渣施工便道等工程建设，符合民法典第二百三十一条规定的设立物权｡一审以"未取得四证"为由认定为违法建筑、否定某1公司物权，系重大错误｡未取得规划、施工许可是因为某管委会未履行"协调办理手续"的合同义务，而非某1公司恶意违法｡某管委会2023年2月21日公函及第三方审核报告确认了某1公司实际投入及工程价值，证明建筑物具有合法基础，并非"违法建筑"｡一审以"四证缺失"否定物权，违背"合法建造"的立法本意及本案客观事实｡ 2.一审错误认定某1公司没有工程价款优先权，忽视某1公司权利｡某1公司虽未与某管委会签订正式建工合同，但签订《某合同》明确某1公司负责项目建设，且实际投入"人、财、物、机"施工，形成了建设成果，法律地位等同于"承包人"｡根据建设工程施工合同解释(一)第三十五条规定，可主张优先受偿权｡某管委会与某1公司的合同实质包含"发包建设"合意，某1公司应视为合法承包人，且工程已通过第三方审核确认质量合格，符合设计图纸要求，符合优先受偿权要件｡ 3.一审错误认定案涉建筑物不属于合法实体权益，导致执行程序侵害某1公司权利｡根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，需重点审查"权利的合法性与真实性""能否排除执行"｡某1公司《某合同》《审核报告》《管委会公函》等证据充分证明对建筑物合法建造事实及物权归属｡执行法院评估时未将建筑物纳入范围，一审未纠正该错误，反而以"未登记""违法建筑"为由驳回异议，导致某1公司合法财产被错误执行。某集团辩称,1.某1公司对案涉土地及建筑物不享有物权｡根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条及第二百一十四条规定，案涉土地登记人为某2公司，其已取得不动产权证书｡某1公司从未就案涉土地或建筑物办理权属登记，其仅依据《某合同》及部分建设行为主张物权，不符合物权法定原则｡该合同属招商引资协议，约定通过"招拍挂"取得土地使用权的债权性安排，不能直接设立或变动不动产物权｡某1公司未通过"招拍挂"程序竞得土地，其享有的是要求合同相对方履行义务的债权，该债权不能对抗登记的某2公司的物权，不足以产生排除强制执行的效力｡根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人是否系权利人的判断，对已登记的不动产，应按照不动产登记簿判断｡本案不动产登记簿记载的权利人为某2公司，某1公司并非权利人｡ 2.某1公司主张的地上建筑物未取得行政审批手续，属违法建筑，不能产生受法律保护的民事权益，不能作为排除强制执行的依据｡某1公司一审自认其建设施工时未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及土地使用权证，行政主管部门亦明确未办理上述许可手续，并认定为违法施工项目，违法建筑不能成为合法民事权利的客体｡某1公司以其与某管委会存在"边建边办手续"约定为由，为违法行为寻求正当性，该主张与行政法律法规相悖，无法改变建筑物违法属性｡违法建筑应由行政主管部门处理，不属于案外人执行异议之诉中可予保护的"合法的实体民事权益"｡无论该建筑物是否由某1公司投资建造，均不能作为排除强制执行的权利基础｡其与某管委会因合同履行或解除产生的争议，属于另一法律关系，应另行主张，而不能以此阻碍执行程序｡ 3.某1公司不具备主张建设工程价款优先受偿权的主体资格｡根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条的规定，本案《某合同》涉及项目投资用地安排、政策优惠等，属于招商引资合同，而非建设工程施工合同，双方之间并未形成建设工程施工合同法律关系｡某1公司虽实施部分建设行为，但其是项目投资方和未来的土地使用者，并非建设工程承包人，其主张"实际承建人"地位，不能等同于"与发包人订立建设工程施工合同的承包人"｡工程价款优先受偿权的行使还需以建设工程质量合格为前提，案涉建筑为违法建筑，不可能通过竣工验收，"质量合格"无从谈起｡ 4.本案执行程序合法有据｡某集团依据生效的(2024)陕0702民初854号民事调解书申请强制执行，符合法律规定，法院查封并评估、拍卖案涉土地使用权，程序合法｡某1公司与某管委会的合同纠纷属于债权债务关系，与本案执行程序依据的基础法律关系无关，不能阻却强制执行措施｡某2公司辩称,1.某1公司未取得案涉土地使用权，不享有地上建筑物的合法物权｡某2公司系合法权利人，某1公司未参与挂牌竞拍，未提出异议｡在未取得"四证"的情况下进行建设，不属于"合法建造"，某管委会承诺"边建边办"无任何审批文件作证，行政机关不履职不是违法建设的免责事由｡ 2.某1公司不享有建设工程价款优先受偿权｡《某合同》未约定施工合同关系，某1公司不属于法定优先受偿权主体，违法建筑不具备优先受偿权基础，工程质量合格也不等于具备优先受偿权｡ 3.执行程序合法，某1公司应另诉解决争议｡执行标的在某2公司名下，评估报告载明"宗地内无建筑物"，某1公司与某管委会的纠纷不应阻却执行程序｡ 4.某1公司不具备排除强制执行的实体权益｡根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，案外人主张排除执行，应证明其对执行标的享有合法、真实的实体权益｡某1公司既未取得土地使用权，亦未取得建筑物物权，其债权纠纷不具有对抗强制执行的法律效力｡某3公司辩称,1.某1公司对案涉执行标的不享有物权｡根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条及第二百一十四条规定，案涉土地使用权于2022年8月31日以公开出让方式转移登记至某2公司名下，并于2023年5月8日取得不动产权证书，某2公司系合法物权人，某1公司未办理不动产登记，依法不享有物权｡《某合同书》为招商引资性质合同，不能直接设立或变动物权｡某1公司放弃参与土地竞拍，导致土地由某2公司合法竞得登记，其基于原合同对案涉土地期待权已消灭，转化为合同债权债务关系｡根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，案涉地上建筑物属于违法建筑，无法通过事实行为取得合法物权，依法不受物权法保护｡无论建筑物是否实际存在，因其建设行为违法，某1公司均无权主张所有权｡ 2.某1公司不具备主张建设工程价款优先受偿权的法定主体资格｡建设工程价款优先受偿权的权利主体，依法限定为"与发包人订立建设工程施工合同的承包人"｡根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条的规定，本案某1公司与某管委会之间系招商引资合同关系，《某合同书》本质是投资协议，该合同并非建设工程施工合同，双方也非发包人与承包人的关系｡某1公司是作为未来的业主进行投资建设，而非接受他人发包进行施工的承包人，其投资建设是其履行自身投资义务、实现合同目的的方式，而非履行建设工程施工合同项下施工义务的行为｡某1公司并非"承包人"，不具备主张工程价款优先受偿权的主体资格｡此外，建设工程价款优先受偿权的客体应当是合法建造的建设工程｡某1公司违法施工形成的构筑物，依法不得流转，无法通过折价、拍卖等方式实现价值，故，不享有建设工程价款优先受偿权｡ 3.某1公司应通过合法途径向其合同相对方主张权利，而不应阻碍本案的执行程序｡《某合同书》本质上是合同之债，独立且区别于本案执行法律关系｡某3公司与某2公司共同对某集团负有债务，法院对某2公司名下财产采取强制执行措施，程序正当合法｡某1公司以其与某管委会合同履行争议，阻却对某2公司名下财产的执行，于法无据，其应向合同相对方另行主张｡ 4.本案执行程序合法，评估拍卖未损害某1公司合法权益｡该土地已依法拍卖并成交，买受人汉中某科技有限公司已付清全部款项，法院已作出执行裁定确认了拍卖效力｡某1公司主张评估遗漏建筑物，但未能提供证据证明该建筑物具有合法的产权证明或规划许可，其声称的"投资"无法对抗不动产登记公示，无法证明其拥有可排除执行的实体权益。某管委会述称,1.案涉建筑物、构筑物系违法建设，某1公司不享有合法权利｡根据城乡规划法第六十四条规定，案涉土地截止2025年4月27日未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等材料，某1公司未批先建，不享有合法权利，不适用民法典关于合法建造设立物权的规定｡根据《某合同》约定，某1公司应参加"招拍挂"程序取得土地使用权，但某1公司无故拒绝参加，已构成违约，在未取得土地使用权的情况下，某管委会无法协助其办理相应建设审批手续，违法建设原因在某1公司，应承担相应后果｡ 2.某1公司主张建设工程价款优先受偿权没有事实和法律依据｡民法典明确了建设工程施工合同的本质是"不动产工程的建设与交付"，受建筑法、建设工程质量管理条例等专门法规规制，核心特征在于"不动产的新建、改建、扩建"，而《某合同书》约定某1公司通"招拍挂"程序取得案涉土地使用权、支付出让款、自行在约定期限内投资建设，双方仅是关于土地出让及园区规划的约定，不涉及建设工程具体发包建设和支付工程价款，双方并未建立建设工程施工合同关系，某1公司主张建设工程价款优先受偿权没有事实和法律依据｡

二审认为：

本案争议焦点为,1.某1公司对案涉土地上的建筑物是否享有所有权或建设工程价款优先权;2.某1公司的权益能否排除执行行为;3.本案是否应当中止审理｡

关于争议焦点1，某1公司入驻案涉土地后，进行了建设施工，形成的建筑物等，未经规划许可，不能取得合法物权，其有关某管委会未履行合同义务、确认其实际投入及工程价值的主张，不足以否定相关建筑物不能取得合法物权的情况，故某1公司对案涉土地上的建筑物不享有所有权｡同时，不能取得合法物权的建筑物，从性质上看亦属于不宜折价、拍卖的建筑物，不属于建设工程价款优先权的客体;此外，这些建筑系某1公司自行开发建设，某1公司并非建设工程施工合同中的施工人，不具备取得建设工程价款优先权的主体条件，故某1公司就案涉土地上的建筑物，不享有建设工程价款优先权｡