大家好，我是地产十一郎。
7月28号下午，北京土拍市场干了件大事——酒仙桥，248轮举牌，中海新城46.8亿拿地，溢价25.84%，楼面价8万1。
你可能对248轮没什么概念。
这么说吧，6家房企从下午开始举，举了一个半小时，平均每举一次牌，地价涨400万。
招商、越秀、建发、保利、中海、绿城——清一色的头部央国企，坐在同一个房间里互相抬价，抬了248轮。
拍地过程十分焦灼。建发率先出价，前半程跟绿城、招商来回拉扯；后半程中海突然杀出来，跟越秀缠斗到了最后一刻。这帮人不是钱多烧的，是算过账的。
这块地为什么这么多人抢？我先给你拆两句。
第一句：不带任何“包袱”。
这宗地原本是占地4.27公顷的整体大盘，容积率2.8，限高60米，还得配建托幼。后来朝阳区干了一件事——化整为零，一块拆成两块。西侧一半作为0013-1率先入市，容积率从2.8降到2.5，限高从60米提到80米，托幼用地甩给了南边的0013-2。
中海拿的这块地，无自持、无配建、纯住宅独立地块。
这好呀，太难得了，除了地段稀缺，地块的“开发纯度大幅提升”。上海易居房地产研究院的严跃进也说了，这些明确利好大幅降低了房企的开发与销售风险。
翻译成人话就是：拿地之后直接盖房子卖，不用操心任何附加题。在当下的市场里，这种“纯粹”，比什么规划都值钱。
第二句：旁边两个邻居，已经替中海把路趟平了。
往东不到500米，两个盘摆在那。
北京宸园，606套房，截至7月25日网签581套，去化95.87%，成交均价11.03万/㎡。基本清盘了，累计卖了107亿。
中海万吉玖序，370套房，网签292套，去化78.92%，成交均价11.18万/㎡。卖了68.66亿。
俩项目加起来干了175个亿。
酒仙桥板块在2021到2023年经历了长达三年的新房供应空窗期，2024年宸园一开直接引爆。两个项目800多组高净值客户在这儿安了家。板块购买力已经被反复验证过了，不用赌。
更狠的是，万吉玖序就是中海自己开发的。客户是谁、喜欢什么户型、能接受什么价位——中海手里攥着全套数据。同样的板块，同样的操盘手，再来一遍。这不是赌，是抄自己作业。
那问题来了——对普通买房人意味着什么？
第一，酒仙桥的房价，11万是底线。
宸园11万清盘，万吉玖序11.18万在卖。这块地楼面价8万1——业内普遍预判未来入市均价需站上12万/㎡。你指望新盘卖10万？开发商不是做慈善的。
第二，核心区好地卖一块少一块。
今年朝阳区截至目前只成交了两宗宅地——东坝一宗、酒仙桥一宗。四环到五环之间、有地铁、有商业、有产业、纯住宅——这种地，北京不多了。
第三，核心区不会大跌。
6家头部房企抢248轮拿下来的地，不是用来打折的。市场分化并未因单宗热拍而扭转——核心区该抢抢，远郊该底价底价。但酒仙桥这种已经被验证过的板块，价格底线已经焊死了。
最后点一句题。
北京宸园11万+清盘，万吉玖序11万+卖掉近八成，酒仙桥这块地8万1的楼面价——朝阳10万+的千万豪宅局，越做越大了。
中海敢248轮举牌，不是因为它傻，是因为它比谁都清楚——这块地，值这个钱。
你觉得这个项目会多少钱入市？它卖多少钱你会冲？11万？12万？还是更高？
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