撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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7月30日，北京迎来罕见的超级土拍日。
一日三宗宅地出让，且每宗的溢价都超过10%。
逐一拆细来看：
1、昌平东小口02地块：
越秀地产、保利发展、建发房产、城建发展+绿城中国联合体参拍，经过107轮举牌，最终建发以49.77亿元拿下，溢价10.6%，折合楼面价3.6万元/平米。
2、门头沟四道桥0144地块：
招商蛇口、绿城中国、中建智地参拍，经过163轮举牌，最终绿城以14.7亿元拿下，溢价16.7%，折合楼面价2.46万元/平米。
3、顺义府前街0318-1地块：
天津卓宸盛川、沧州玖熙地产、住总地产参拍，经过110轮举牌，最终沧州玖熙地产以8.3亿元拿下，溢价12.6%，折合楼面价1.91万元/平米。
看到这些结果，花姐脑海里飘出的一个疑问：
这三宗地很特殊，都不在主城区，也不在传统的热门板块，为什么大家开始拼抢了？
过去两年，它们周边的宅地，绝大多数是以底价成交的，只有一家房企托底。
如今，这些曾经被诸多大牌房企瞧不上的地段，竟然成了香饽饽！
为什么？
这是北京土拍市场一个很有意思的现象。
被验证过的确定性
在聊这三宗地之前，花姐先回顾一下大前天的那场土拍——朝阳区酒仙桥0013-1地块。
很多人不理解，中海新城为啥要溢价25.84%拿地——折合楼面地价8.11万元/平米。
其实，答案很简单。酒仙桥0013-1地块的确定性，很大。
因为，北京宸园和中海万吉玖序，过去两年早已被验证过。
反观7月30日拍出的三宗地，参拍者又何尝不是这个逻辑呢？
在过去的一年内，昌平东小口、门头沟四道桥、顺义府前街三个板块，都有热销代表作。
1、东小口龙樾海序
城建发展与蓝华宇地产在2025年10月30日拿地，楼面价3.2万元/平米。
2026年5月拿预售证，供应837套、网签725套、成交均价5.42万元/平米，成交金额37.57亿元，去化率86.6%，地价覆盖率134%。
2、四道桥华曦府金安
电建地产与京门城投在2025年9月30日拿地，楼面价2.35万元/平米。
2025年12月拿预售证，供应421套、网签315套、成交均价4.415万元/平米，成交金额13.35亿元，去化率74.82%，地价覆盖率139%。
3、府前路龙湖宸翰
天竺地产与顺义新城发展在2025年2月26日拿地，楼面价1.94万元/平米。
2025年9月拿预售证，供应524套、网签407套，成交均价4.04万元/平米，成交金额19.45亿元，去化率77.67%，地价覆盖率155%。
这三个楼盘，开发商都大赚了一笔。尤其是龙樾海序，堪称神盘，甚至想一鼓作气拿下东小口02地块，搞连片开发。很遗憾，地头蛇有时也压不过过江龙，它遇到了凶猛的建发。
有珠玉在前，这三个板块再供地，房企们自然就跟进了。
于是，北京土拍市场就出现了昨日神奇的一幕，大家在非主城区，也抢得头破血流。
它们都超过10%的溢价，放在以前，是不敢想象的。
拿地逻辑转向
北京土拍市场，房企的拿地逻辑，在悄悄改变——从原来集中火力拼抢主城核心地块，开始四处撒网了。
最具代表性的房企，就是中建智地。
截至目前，它手握紫京宸园、宸园139、怀柔国贤府和亦庄国贤府，后两者皆在非主城区，但都位于当地的CBD。
去年9月30日，中建智地溢价39%拿下朝阳区太阳宫宸园139之后，开始调整拿地策略。
两月后，它联手中建方程，拿下丰台张郭庄地块，打造了方程国贤府。结果，大卖！截至目前，网签493套，地价覆盖率155%。
那次试水之后，中建智地接连在怀柔、亦庄、门头沟拿地。有些小遗憾，门头沟地块被绿城抢走了。
这些“远郊”之地，有一波在地刚需客群，可以支撑起一两个盘的热销。
另外，这些项目的投资额度不大，回款速度也快，风险也不太大。
反观在主城区拿地，则是另一番景象。复盘过去两年的北京豪宅，又有几个像北京宸园，创下百亿热销奇迹呢？
花姐梳理了2025年拿地的豪宅最新境况：
1、宸园139：距离拿地10个月，开盘时间待定，供应139套豪宅，面积在270平米至385平米之间；
2、中海安澜北京：距离拿地16个月，供应278套、网签83套，成交均价14.6万元/平米，成交金额30.08亿元，去化率29.86%，地价覆盖率40%；
3、臻澐：距离拿地19个月，供应521套、网签236套，成交均价12.22万元/平米，成交金额52.54亿元，去化率45.3%，地价覆盖率57.4%；
4、建发海晏：距离拿地19个月，供应431套，网签350套，成交均价13.49万元/平米，成交金额102.43亿元，去化率81.2%，地价覆盖率114%。
5、保利熙瑞：距离拿地14个月，供应323套，网签43套，成交均价11.4万元/平米，成交金额8.26亿元，去化率13.3%，地价覆盖率18.17%。
这些豪宅，对开发商树立品牌形象有很大的贡献，但绝大部分的现状是，占压资金太大、去化周期太长。
因而，一些开发商把目光转向“郊区”，不把鸡蛋放在同一个篮子里，减少风险。
当然，主城区的地，依然会拼抢得很凶，大家手上基本没有"面粉"了。
小心暗藏的风险
有句俗话说得好："只看见贼吃肉，没看见贼挨打”。
当房企们开始将目光转向远郊时，须警惕一种风险：当别人割完第一波客户后，你再去，说不定就晚了。
举一个门头沟的例子：
两年内，电建地产在门头沟先后开发了长安华曦府、华曦府金安两个盘。第一个属于日光盘，第二个的流速，却明显慢下来了。
金安开盘七个多月，至今依然有106套房在售，占总房源的四分之一。
四道桥板块的购买力到底怎样，电建地产最清楚。
从护盘的角度，这次0144地块土拍，电建理应是最佳的举牌者，但它放弃了，准备拿房山良乡大学城0028、0029地块——8月11日出结果。
在过去的两年里，仅电建地产的两个华曦府，就去化了900组客户。
如今，0144地块又来了。
它的最终成交价达到2.46万元/平米，其位置稍逊金安一筹、离地铁四道桥稍远一些。
门头沟到底还有多大的购买力呢？
这个问题的答案，半年内见分晓。
同样的逻辑，也适用于昌平东小口02地块、顺义府前街0318-1地块。
当建发房产砸下重金，收获今年在京第一宗独立拿下的地块时，最高兴的，莫过于华润置地。
东小口02地块北边4.5公里，是刚刚开放样板间的北清润府。它们在楼面价上，相差了足足1.6万元/平。
花姐预测，建发东小口项目的定价在5.8万元/平米左右，比龙樾海序高出0.4万元/平米。
这让北清润府在昌平南版块里，拥有了主动权：1、向上参照东小口02地块，可卖高溢价；2、向下走量模式，价格可拉开足够大的差距。
有一位头部房企负责人感慨，在郊区搞开发也不是长久之计，最多只能收割一两茬儿，就得赶紧撤离。
原因在于，当地的客户量，是有限的。
这个时候，拼得是开发商选点的逻辑，比谁最早发现机会。
就像股票投资一样，如果没有清晰的判断，盲目跟风追涨，或许最后砸在手里。
最后，花姐点评一句，这次顺义、门头沟和昌平三块地，的确很有诱惑力，容积率更低、条件更宽松。
对拿地者而言，这一波楼面价上涨，届时的利润，会摊薄些许。
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