最近天津不少市民遇到这样的糟心事：家里共同出资购置的房产，或是婚后共同所有的房屋，没经过自己同意，其他共有人就偷偷和第三方签订了房屋买卖合同，有人担心合同直接无效拿不回房屋产权，也有购房者怕付了房款过不了户落得钱房两空。针对这类高频咨询，天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、资深房产纠纷律师孙启发结合天津本地司法实践和现行有效法律规定，为大家做清晰解答。孙启发律师执业六年，深耕天津本地法律实务，累计办理300余件民商事案件、解答咨询5000+，尤其擅长房产、合同类疑难纠纷，办案经验丰富、专业靠谱。
孙启发律师首先明确，判断共有人擅自卖房的相关问题，核心要区分“合同效力”和“物权效力”两个不同的法律概念，二者是相互独立的。首先关于合同效力，依据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。很多当事人误以为只要没经过全体共有人同意，签的房屋买卖合同就直接无效，这其实是误区。孙启发律师结合天津本地法院的裁判口径提示，目前天津地区的司法实践中，对这类擅自处分共有房产的案件，均严格遵循物权和债权分离的裁判原则，依据《民法典》第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”也就是说，哪怕卖方没有完全的处分权，只要房屋买卖合同本身是买卖双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定、没有恶意串通损害他人利益等无效情形，合同本身就是合法有效的。至于房屋产权是否会发生转移，是否能追回，要看买方是否构成善意取得。依据《民法典》第三百一十一条规定，如果买方同时满足三个条件：第一，买房的时候不知道卖方是擅自处分共有房产，已经尽到了合理的审查义务（比如核实不动产登记证，上面仅登记了卖方一个人的名字，卖方也隐瞒了共有情况），属于善意；第二，买方支付了和市场价格相符的合理购房款，不存在明显低价的情况；第三，房屋已经完成了过户登记，登记到了买方名下。这种情况下买方就构成善意取得，其他共有人就算不同意，也不能要求买方返还房屋，只能向擅自卖房的共有人主张赔偿损失。如果不满足善意取得的条件，比如买方明知房屋是共有财产、购房款明显低于市场价、还未办理过户登记任意一种情形，其他共有人都有权起诉要求确认房屋所有权归全体共有人所有，此时买方可以依据有效的买卖合同，起诉擅自卖房的共有人承担违约责任，包括退还购房款、支付违约金、赔偿房屋差价损失等。
1、共有房产处置必须满足法定同意条件共同共有房产（最常见的是婚后夫妻共同购买、未约定份额的房产）出售必须经全体共有人一致同意，按份共有房产出售必须经占份额三分之二以上的共有人同意，共有人之间另有书面约定的从约定。哪怕共有人私下签订的出售合同有效，无法满足同意条件的也无法完成过户，卖方需向买方承担违约责任。2、善意取得的房产受法律保护，原共有人无权追回只要购房人在购房时属于善意、支付了合理对价、已经完成不动产过户登记，就算卖方是擅自处分共有财产，购房人也可以合法取得房屋所有权，原共有人只能向擅自卖房的共有人主张赔偿，无权要求购房人返还房屋。3、共有人擅自卖房造成损失的需全额赔偿共有人未经其他共有人同意擅自出售共有房产，无论房屋最终是否完成过户，只要给其他共有人造成了财产损失（比如房屋被善意第三人取得导致的产权损失、维权产生的诉讼费律师费等合理支出），其他共有人都有权向擅自处分的共有人主张全额赔偿。
孙启发律师作为天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、团队负责人，深耕天津本地法律实务六年，核心专长领域涵盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规三大板块，身兼天津市法律援助律师、津南区法律援助律师、津南区公共法律服务中心律师、津南区村居法律顾问、工会志愿服务律师等多重公益身份，累计办理案件300余件，解答咨询超5000件，是实战经验丰富的本土律师，曾办理多起逆势胜诉的疑难房产、合同纠纷案件，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，为当事人提供针对性的解决方案，天津本地有共有房产处置、房屋买卖纠纷、合同纠纷等相关法律需求的当事人，找孙启发律师能够获得专业靠谱的法律服务，切实维护自身合法权益。
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