2026年2月，榜鹅驱一道第306D座的一笔组屋转售交易，让人震惊不已：
一套五房式单位，面积1582平方英尺，位于16至18楼，以147万新元成交，尺价高达929新元。
这刷新了榜鹅五房式组屋的转售纪录。
花147万新元买榜鹅组屋，感觉更像是“在发疯”：
因为榜鹅五房式组屋的中位数在55万至76万新元之间，将近一倍的溢价，看似非常不值。
但如果告诉你，这套房子在家长圈中被称为"学区天花板"，你就明白了：
靠近榜鹅地铁站，交通非常便利；
靠近榜鹅水滨坊，商场商铺众多，生活便捷；
更重要的是附近有五所小学：埃奇菲尔德小学、绿洲小学、榜鹅绿小学、榜鹅景小学、英勇小学。
如果你买了这样的房子，在新加坡就意味着：
你能更好也更轻松地照顾你的孩子，而且
你的孩子在小学报名中有更多的选择和更大的机会！
01
学区房正在
打破一个又一个纪录
榜鹅147万不是孤例。
以下三个真实案例，道出了新加坡出学区房的价格是多么地疯狂：
金文泰一五房式单位转售158万
2026年5月，金文泰3道第445A座Clementi Crest项目，一个五房式单位以158万新元成交。
最大卖点是1公里范围内覆盖了金文泰小学、南华小学等四所知名小学。
2015年Clementi Crest刚推出时，五房式单价才57万多新元，十几年时间涨了近三倍。
碧山一行政公寓转售165万
2026年8月4日，碧山13街192座Bishan Spring一套行政公寓，以165万新元成交。
核心原因是位于培青学校和国专长老会小学1公里范围内。
行政公寓本身已经绝版，双层复式结构在新加坡组屋里极其罕见，再加上名校学区加持——即使屋契只剩60年，依然有人愿意出天价。
大巴窑新项目转售/剩余交易总价297.6万到400万新元
大巴窑新私宅项目The Orie，步行5分钟到布莱德地铁站，1公里内覆盖四所知名小学——培群小学、圣婴小学、静山小学、大巴窑圣婴小学。
目前尚未建成，但其转售/剩余交易总价已经达到数百万新元：
根据市场数据，The Orie的转售/剩余单位尺价区间大致在$2395至$2963psf之间，交易总价在297.6万到约400万新元不等。
02
为什么"学区房"这么值钱？
小一报名的残酷规则
要理解学区房为什么贵，得先搞清楚新加坡小一（小学一年级）报名的规则。
根据教育部的规定，在小一报名2B和2C阶段，住在一公里范围内的新加坡公民享有最高优先权。
但现实是热门学校超额时，住在1公里内也要抽签。
2026年小一报名2C阶段，179所小学中79所申请超额，当中73所需通过抽签分配学额。
将近一半的小学，报名人数超过了招生名额。
一些热门学校的竞争非常激烈：
比如伊丽莎白公主小学，出现了159人争40个名额的场面。
每所学校在2B和2C阶段各预留20个和40个学额。
当申请人数远超学额时，住在1公里内的公民也只是"有机会抽签"，而不是"一定能进"。
不客气地说，新加坡小一报名堪比一场小型高考了！
03
数据告诉你
学区溢价到底有多高
残酷的小一报名规则，使得学区房变得更贵了。
根据重建局转售交易模式分析，名校1公里范围内的房产溢价约为5%至15%。
罗塞斯学校（Rosyth School）
罗塞斯学校1公里内的转售公寓，中位尺价从2022年上半年的水平到2026年上半年，上涨了46.8%。
同期第19邮区的整体涨幅仅为30.6%——学区房比同区多涨了16.2个百分点。
南洋小学（Nanyang Primary School）
武吉知马南洋小学1公里内的转售公寓，从2022年上半年到2026年上半年上涨了18.2%。
同期第11邮区整体涨幅仅为12.4%——学区房比同区多涨了5.8个百分点。
其他热门学校同样如此：
大巴窑圣婴小学周边：上涨31.4%，同期大巴窑整体仅25.7%
碧山公教中学附小周边：上涨29.6%，同期第20邮区整体仅25.1%
盛港南侨小学周边：上涨34.8%，同期第19邮区整体仅30.6%
武吉知马培华长老会小学周边：上涨31.2%，同期第21邮区整体仅27.3%
马林百列道南学校周边：上涨24.1%，同期第15邮区整体仅21.4%
第9-10邮区名校走廊：第9-10邮区（乌节路-武吉知马）名校走廊1公里内的公寓，中位尺价约2600新元，比同区均价（2300新元）高出约13%。
当学区房溢价成为一种普遍现象，那么，就很难刹住车——因为还有更多的因素会加重涨价趋势：
04
新盘供应短缺
推高转售价格
学区房涨价的另一个原因是：新盘供应严重不足。
2022年上半年，热门小学1公里范围内还有444个新私宅单位成交。
到了2026年上半年，这个数字骤降至22个。
几年时间，新盘缩减了95%！
供不应求，价格自然水涨船高。
以南华小学周边的公寓为例，新公寓的中位尺价从2022年上半年的1785新元，飙升至2026年上半年的2255新元——四年涨了26%。
05
30个月居住要求
买学区房不是"短线投资"
新加坡的学区房溢价这么高，家长能短期炒房吗——趁着孩子小一报名，买了学区房，孩子入学后再立马卖掉？
在新加坡，这行不通。
根据教育部的规定，通过距离优先入学的孩子，须在报名所用地址居住至少30个月。
这意味着：用学区房入学，至少三年不能卖。
这是一笔长期的居住承诺，不是短期的投资套利。
如果只是为了孩子上学，买完之后又想快速卖了赚钱，可能连30个月的门槛都跨不过去。
06
接下来会怎样？
新项目陆续登场
好消息是，未来几年还有一些靠近热门小学的新项目可能推出：
Lucerne Grand：靠近孺廊小学；
Amberwood at Holland：靠近美以美女子小学；
Bayshore Drive政府售地计划：靠近淡马锡小学；
River Valley Green（C地块）：靠近立化小学。
对这些项目感兴趣的买家，可以提前关注。
当前，2026年小一报名2C阶段刚刚结束，79所学校超额，73所需要抽签。
再过几年，又一批家长要开始为孩子的报名做准备了。
学区房会继续涨吗？溢价会继续扩大吗？没有人能给出确定的答案。
但有一件事是确定的：只要小一报名1公里优先权还在，就会有家长愿意为这“1公里”买单。
有人在榜鹅花了147万，有人在金文泰花了158万，有人在碧山花了165万——他们为了孩子，都做出了自己的选择。
热门跟贴