不禁想要问，深圳重点板块，还要增加多少住宅？
最近，深圳西丽、海洋新城两个重点板块，接连曝出超二十宗住宅用地，合计新增约345万㎡住宅（西丽约85万㎡+海洋新城260万㎡）！
什么概念？2025年全年，深圳新增一手预售住宅总建面约323.59万㎡。（数据参考自：乐有家）而如今，仅这两个板块“调”出来的规划住宅体量，就超过了去年全年深圳的新住宅预售供应量。
这两大板块“释放”多宗宅地，将如何影响片区乃至深圳的住宅供应格局，一起来看看。
01
海洋新城“新增”低密海景住宅
13宗宅地，住宅超260万㎡
先来看海洋新城。
海洋新城，占地约686万㎡、总建面约850万㎡，在《深圳市海洋发展规划（2023-2035年）》中明确为“海洋新兴产业基地、深港深度融合试验区”，也是官方定调中深圳建设全球海洋中心城市的核心承载平台。
海洋新城生态修复工程方案设计效果图，图源：滨海宝安
前段时间，不少网络媒体报道：深圳市宝安区海洋新城片区控制性详细规划编制方案正式公示。
梳理下来有两个重要看点：
1、海洋新城片区总用地约7.4k㎡，新增居住用地约92公顷，规划居住总建筑量约260万㎡，预计承载居住人口约7.2万人；
2、居住规划兼顾滨海特色与宜居品质：居住用地容积率分梯度控制，滨海一线1.5至2.0，二线2.2至2.8，三线3.0至3.5；滨海一线住宅采用退台设计。
海洋新城规划图，图源：网络，仅供参考
假如按照网传所述，那产品维度至少有三层递进：
第一层：低密。92公顷，规划建面260万㎡，意味着平均容积≈2.8，远低于当下的新国标3.1。
第二层：舒适。7.4k㎡承载7.2万人≈ 约1万人/k㎡，这个居住密度在深圳能超越它的区域只有坪山、盐田或者大鹏了。
第三层：海景。居住用地容积率分梯度控制+滨海一线采用退台设计，意味着能够确保最大化的海景视野，且一线滨海住宅建筑将层层向内退缩，形成丰富的露台空间，能够将更多的一线海景释放出来。
低密舒适+海景住宅+一线滨海退台化设计，预示着这里将出现改善以上的海景社区，将改变两个供应格局。
其一，为片区居住供应续航。
目前海洋新城周边、松福大道以西的范围内，在售的住宅项目仅有3个，剩余在售总套数不过608套。而海洋新城是国家级战略布局的海洋新兴产业高地，未来产业加速布局之下将汇聚大量人口、催生大量的居住需求，当下在售区区608套远远不足，海洋新城新增的260万㎡住宅，恰好为片区“补货”。
其二，填补西部低密滨海住宅空白。
深圳西部虽有不少海景住宅，但普遍分布在深圳湾、蛇口、前海湾以及宝中等板块，且基本为高层看海住宅，低密高端滨海住宅供应基本没有。按照海洋新城未来将新增260万㎡住宅，以每套100㎡算，至少新增2.6万套滨海住宅，填补了深圳西部低密滨海高端居住区的空白。
实拍图，仅供参考
换言之，海洋新城此番网传的调整，不仅可为片区居住“补货”，更是将在深圳西部画出一条“滨海低密居住带”，以1.5-3.5的梯度容积率，给市场提供一种有别于前海、宝中高密度海景房的差异化选择。
02
西丽高铁枢纽首期启动
将新增11宗宅地，总建面超84万㎡
再来看西丽。
西丽，作为深圳南山北部腹地，近年来早已挣脱“关外过渡带”的刻板印象，正以近乎“开挂”的势头加速发展，这里不仅有留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城，还成长为大湾区科技发动机以及未来的湾区交通枢纽心脏——建设西丽高铁新城。
西丽高铁新城日景鸟瞰图，图源：@ArchT4微信公众号
西丽高铁新城规划面积1.89k㎡，规划建面超360万㎡，其中亮点之一就是规划了13台25线的西丽高铁枢纽，预计2028年12月底建成后将超越深圳北站（11台20线）成为深圳枢纽“巨无霸”。
除了枢纽，西丽高铁新城还是国内首个TOD4.0模式的落地样本，这里要打造成集“站、城、人、自然”于一体的枢纽新城，未来有交通、有产业、有人口以及生态自然。
西丽高铁新城示意图，图源：@ArchT4微信公众号
从法定图则看，西丽枢纽地块分为4个单元（DY01、DY02、DY04、DY05)，合计18宗用地，将实施分期开发。
DY02单元为首期开发，目前已经发布建筑方案设计公开招标，有7宗用地西临创高路、南临丽南路、东临创科路，总用地约5.9万㎡，计容总建面约26.3万㎡（限高60-80米），建设周期5年（暂定），建安费用约28亿（暂定）。
西丽枢纽地块&DY02单元位置示意图
根据建筑规划，DY02单元以丝带公园为核心贯穿东西，东侧紧邻高铁枢纽的布局新型产业用地，聚集创新服务与企业总部；单元西侧远离高铁枢纽的区域布局居住功能，与周边其他居住地块共同构成生态宜居的高品质居住社区，形成“东产西居”的“微型城市”布局。
DY02单元示意图
但DY02单元只是序幕，整个西丽枢纽地块4个单元18宗用地中有11宗为二类居住用地，总占地19.45万㎡、规划计容面积约85万㎡（不含配套、容积率3.9-5.9），将在西丽形成一个巨量的住宅“供应池”。
西丽枢纽地区地块18块地用地分布图|图源：深圳市城市设计促进中心
从住宅供应层面来看，近年来西丽科创狂奔、人才集聚，交通加速兑现，但新房住宅格局却走出了另一条轨迹——商品房住宅已连续两年“断供”。自2024年汉园茗院入市后，受片区复杂开发节奏以及城市更新进程延宕，西丽商品住宅出现了长达“两年断更”。
示意图，仅供参考
不过据壹地产梳理，目前西丽有13个项目“待机”，包括商品住宅、人才房、保障房、回迁房，数量总和要赶上过去6年（2019-2024年）的供应总项目量；若再加上西丽枢纽释放的11宗宅地，未来西丽的住宅供应量将极为可观。
发现没？深圳重点发展片区的住宅供应，正在“批量到货”。
当其他城市聚焦在核心区域调整出1、2宗宅地时，壹地产发现今年以来，深圳通过法定图则调整、土地整备单元规划、更新等手段，在各区重点发展区域将商业、工业、交通设施、发展备用地等调整为二类居住用地，其中存在不少“调整后新增大体量二类居住用地”的情况。
如：
4月30日，光明公明中心40宗地块土地属性调整，调整后二类居住用地由2宗增加至8宗，规划容积约115.4万㎡，其中住宅建面约93.39万㎡，容积率均在3.1以内。
示意图，仅供参考
4月30日，光明田寮-玉律板块约105万㎡范围进行调规，调整出了12宗二类居住用地，住宅总建面约140万㎡。
示意图，仅供参考
5月1日，坪山中心区西南地块进行土地属性调整，调整后新增了14宗二类居住用地，住宅建面达到197万㎡，容积率均在3.1以内。
示意图，仅供参考
从光明到坪山，从海洋新城到西丽高铁枢纽，深圳正在重点发展片区成片“释放”宅地，而非以往的“零碎敲打”。
当重点片区迎来“供应洪流”，你的买房计划，会因此调整吗？
欢迎在评论区聊聊你的看法。
注：截至发稿前，壹地产没有在深圳规自局、前海管理局官网上看到关于海洋新城片区详细控规编制方案的正式发布。此前致电前海管理局得到的回复是：海洋新城片区官方很重视，正在研究设计，最新控规以2025年12月发布的法定图则为准。
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