销售端以价换量弱修复|二手住宅|二手房均价|商品住宅|销售端

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

7月数据核心要点：

7月宏观数据印证了“外需韧、内需弱”的格局。7月出口同比增长17.8%、进出口增长19.2%，外贸继续担当增长主力；而内需仍待修复——社会消费品零售总额同比仅增长0.6%，制造业PMI为49.2%、仍在收缩区间，城镇调查失业率升至5.2%，CPI温和上涨0.5%、PPI上涨3.5%，物价底部虽在抬升，居民消费与收入预期却依旧谨慎。这样的宏观底色，决定了楼市很难走出V型反转，只能在以价换量中缓慢磨底。

房地产数据与此互为印证：1-7月销售面积下降11.8%、销售额下降13.1%，销售金额跌幅收窄而面积跌幅扩大，量价分化背后是真实需求的不足；房地产开发投资下降19.2%，新开工下降24.0%，到位资金下降20.3%，开发链条依然全线承压。价格端，7月70城新房47城下跌、二手房62城下跌，一线二手房3涨1平率先止跌，上海、杭州新房同比分别上涨3.0%和2.6%。跌势未止，但核心城市改善型需求已率先给出定价信号。政策底已现，市场底仍待确认，楼市下半场，关键要看内需修复能否接住政策托底。

商品房销售销售量价分化，销售金额跌幅边际收窄

1—7月份，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%；其中住宅销售面积下降12.7%。新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%；其中住宅销售额下降13.2%。

图1 全国商品房月度累计销售面积及销售额同比增速

1-7月，新建商品房销售面积延续缓慢下行走势，同比跌幅较上期再扩大0.2个百分点；销售金额持续改善，同比跌幅收窄0.5个百分点。表明7 月单月成交面积规模偏弱，与销售金额形成差异的核心依然是价格让利带来的结构性修复，真实购房需求并未实质性改善。但整体而言，核心城市成交向好、二手房强于新房等信号表明市场底部支撑力有所巩固。

7月行业政策端集中发力：国务院批复《扩大消费“十五五”规划》首次将住房消费纳入顶层设计框架，从供给提质、制度改革等维度确立中长期发展框架；月末国常会审议通过公积金条例修订草案，拓宽提取使用范围并支持灵活就业人员缴存；中央政治局会议将“稳定房地产市场”从风险防范范畴提升至安全屏障高度；进入8月，北京发布新政优化住房限购和公积金政策。系列政策形成了“顶层定调+制度规划+部门协同+地方落地”的完整闭环，有效扭转了市场对政策力度的悲观预期，确认了政策底部；但短期市场底仍有待确认，行业需要时间消化高库存，同时受到居民收入预期偏谨慎等基本面因素约束。

图2全国商品房近一年月度销售面积及同比增速

7 月为房地产传统销售淡季，受高温多雨天气以及 6 月年中冲量的高基数影响，销售面积环比季节性回落 44.7%；但同比跌幅较上月收窄 1.8 个百分点，销售金额同比下降 10.4%，跌幅收窄 5.1 个百分点，单月同比表现具备一定韧性，行业延续筑底修复态势。

表1 2026年1-7月按物业类型和地区分商品房销售情况

单位：万平方米、亿元、%

注：同比变动数据为与上月累计对比。

数据来源：国家统计局。

各物业类型销售表现各异，商业销售指标较上期边际改善但跌幅最深，办公楼两项指标则进一步走弱、住宅面积跌幅扩大、金额跌幅收窄，以价换量特征明显。

各区域销售面积及金额持续下降。与上期相比，东部和东北地区价格端改善，西部地区两项指标具有改善，表现相对平稳；中部面积、金额跌幅同步扩大，需求端压力上升，成为主要拖累区域。东部地区销售面积及金额占比分别为45.2%、60.8%，分别较上期降低0.2个和0.1个百分点。

房地产开发投资跌幅持续探底

1—7月份，全国房地产开发投资43009亿元，按可比口径计算同比下降19.2%；其中，住宅投资33172亿元，下降19.1%。

图3 全国房地产开发投资累计同比增速

1-7月，房地产开发投资累计同比跌幅较上期扩大1.2百分点，持续探底，行业整体资本开支意愿偏弱。7月以来，房企在上海、北京等核心城市投资拿地意愿提升，但整体拿地仍受制于新房销售表现而保持谨慎，房企普遍回避需求基本面偏弱、去化压力高企的区域，资金持续向核心高能级城市集中。业务结构上，传统住宅开发持续收缩，城市更新、长租公寓、仓储物流、产业不动产等存量与持有型赛道，正在成为资本重点布局的新方向。当前房地产投资呈现“总量深度收缩、结构深度分化、存量盘活加速”三大特征。随着支持政策持续落地、核心城市市场边际修复，投资端全面收缩态势不改，但降幅有望收窄，缓释指标失速风险。

图4 全国房地产开发近一年月度投资及同比增速

月度数据方面，7月全国房地产开发投资4935亿元，受上月较高基数影响，环比季节性回落 36.1%；但同比跌幅较上月扩大1.7个百分点，反映真实基本面压力，下行趋势未有改善。

表2 2026年1-7月按物业类型和地区分房地产开发投资情况

单位：亿元、%

注：同比变动数据为与上月累计对比。

数据来源：国家统计局。

各物业类型投资同步走弱且跌幅扩大，住宅投资跌幅相对较低，开发企业对商业投资意愿更弱。开发企业对住宅投资的比重为77.1%，较上期提高0.1个百分点。

各区域投资同比持续下降，其中东北地区跌幅最大，较上期小幅改善，但不代表投资回暖。其他三区域同比额跌幅均持续扩大，西部地区下行幅度相对温和，相比东、中部地区压力更小。开发企业在东部地区的投资比重为59.3%，是投资下行的主要拖累。

行业持续控增量，建设规模下行趋势不改

1—7月份，房屋新开工面积26700万平方米，下降24.0%。其中，住宅新开工面积19490万平方米，下降24.6%。房屋竣工面积19195万平方米，下降23.2%。其中，住宅竣工面积13443万平方米，下降25.5%。

图5 全国房地产累计新开工面积同比增速

图6 全国房地产近一年月度新开工面积及同比增速

1—7月，新开工累计同比走势持续缓慢下行，跌幅较上期再扩大0.6个百分点。单月开工规模3461万平方米，同比跌幅较上月扩大1.5个百分点。新开工规模持续处于低位，仅一线、强二线核心城区改善类项目存在局部开工韧性。新开工/销售比维持低位，房企主动收缩新增供给以适配回落的住房需求，新开工总量中枢或将长期下移，修复依赖市场销售与房企现金流实质性改善。竣工随开工滞后传导下行，整体也呈现出总量收缩、结构高度分化的格局。未来建设端重心逐步向存量改造、持有型物业建设转移。

房地产开发企业资金端持续承压，同比大幅下跌

1—7月份，房地产开发企业到位资金45748亿元，同比下降20.3%。其中，国内贷款6300亿元，下降32.1%；自筹资金16544亿元，下降18.5%；定金及预收款14376亿元，下降14.4%；个人按揭贷款6040亿元，下降23.5%。

图7全国房地产开发企业到位资金同比增速

1-7月，开发企业到位资金累计同比跌幅连续16个月下行，本期微降0.1个百分点。具体来看：国内贷款跌幅超过三成，新增开发贷款投放偏弱；个人按揭贷款跌幅依然较大，居民主动降杠杆，成交结构向高首付、全款倾斜。与上期相比，仅定金及预收款、个人按揭贷款走势边际改善，二者跌幅均收窄1.4个百分点；自筹资金跌幅扩大2.1个百分点。占比方面，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的44.6%，较上期提升了0.9个百分点，自筹资金占全部资金的36.2%，较上期降低0.4个百分点。

当前房企资金来源延续总量收缩、结构分化格局。销售回款边际改善，但绝对规模依然较低，市场整体去化偏弱；企业经营现金流受损，自有资金积累能力下降；房企债券以借新还旧为主，净融资持续偏弱。央行召开2026年下半年工作会议提出，继续实施好适度宽松的货币政策，并提出“及时谋划出台务实管用的增量政策”，虽然并非专门针对房地产，但会从流动性、融资成本、需求、存量盘活、风险处置多维度对行业形成间接托底、结构性支持，缓解房企压力。但企业个体表现高度依赖于其战略调整进度，轻资产运营模式正成为部分房企改善盈利质量的重要路径。

商品房库存规模持续减少，结构性压力不可忽视

7月末，商品房待售面积75911万平方米，同比下降0.8%。其中，待售3年以下面积55559万平方米，下降3.6%。

图8 全国商品房各类物业累计待售面积

7月末商品房待售面积持续减少，连续6个月同比下降，跌幅较上期略有缩小，待售3年以下的面积同比跌幅再扩大0.1个百分点。住宅库存维持上年同期规模，办公楼库存持续增长。除商品房待售外，广义库存（在建未售、存量宅地等）规模较大，也是库存压力主要来源，这部分占用房企资金、沉淀土地资源。广义库存、三四线、远郊新区、商办物业仍是主要风险点。

7月70城房价核心特征和数据要点

核心特征：

2026年7月，国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，房价整体延续调整，但边际结构出现积极信号：一线城市二手房价格环比全线止跌，上海、杭州新房价格同比保持上涨，核心城市改善型产品相对抗跌；与此同时，多数二三线城市价格仍在环比下行，二手房同比全线走低，市场仍处于磨底阶段。

数据要点：

7月新建商品住宅：47城环比下跌、17城上涨、6城持平；同比4涨66跌，70城同比均值下降3.41%。
7月二手住宅：62城环比下跌、5城上涨、3城持平；同比70城全部下跌，同比均值下降5.39%。
一线城市二手房环比整体止跌（3涨1平0跌），上海、广州、深圳环比上涨。
上海新房同比上涨3.0%、杭州上涨2.6%，144平方米以上改善型产品在核心城市领涨。

总体形势：新房二手房普遍下跌，二手房同比压力更深

7月70城新建商品住宅价格环比均值下降0.18%，其中17个城市环比上涨、6个城市持平、47个城市下跌，上涨城市较6月减少3个。同比方面，70城新建住宅价格同比均值下降3.41%，仅上海、杭州、沈阳、合肥4个城市同比上涨，其余66个城市下跌。

二手房调整压力明显大于新房。7月70城二手住宅价格环比均值下降0.29%，其中仅5个城市环比上涨、3个城市持平、62个城市下跌；同比方面，70城二手住宅价格同比全部下跌，同比均值下降5.39%，1-7月累计平均下降6.01%。

与6月相比，新房价格下跌面继续扩大、跌幅略有加深；二手房环比均值跌幅由0.32%收窄至0.29%，但上涨城市由9个进一步减少至5个，呈现“跌幅收窄、涨面难扩”的磨底特征。

分线城市：一线率先企稳，二三线仍在下探

数据来源：根据国家统计局70个大中城市价格指数计算，均值为各层级城市指数算术平均。

一线城市是唯一实现二手房环比整体止跌的层级：北京环比持平，上海、广州、深圳环比上涨，3涨1平0跌。其中上海二手房环比上涨0.3%，广州上涨0.4%，深圳上涨0.2%。但从同比看，一线城市二手房价格仍平均下降3.7%，说明当前更多是“跌幅企稳”，尚未形成趋势性回升。

二线城市新房环比均值下降0.11%，较6月的下降0.05%有所走弱；三线城市新房环比均值下降0.27%，与6月基本相当。三线城市二手房环比均值由6月下降0.41%收窄至7月下降0.35%，但35个城市中仍有34个环比下跌，价格弹性依然不足。

重点城市：核心城市韧性突出，弱二线和三线承压明显

上海和杭州是7月新房市场最突出的两个城市。上海新房价格环比上涨0.2%，同比上涨3.0%，1-7月累计平均同比上涨3.6%；杭州新房环比上涨0.3%，同比上涨2.6%，1-7月累计平均同比上涨2.3%。合肥新房同比上涨0.3%，1-7月累计平均同比上涨0.9%。沈阳新房同比上涨0.3%，同时二手房同比仅下降1.2%，为70城中二手房价同比表现最好的城市。

二手房方面，广州、上海、深圳、沈阳、徐州环比上涨，北京、宁波、武汉环比持平，一线城市止跌特征明显。上海二手房同比仍下降2.0%，但降幅明显小于全国平均的5.4%。

跌幅较深的城市集中在基本面偏弱或库存压力较大的三线城市及部分二线城市。泸州新房同比下跌7.7%、二手房同比下跌9.4%，为70城中最弱；包头新房同比下跌7.2%；北海新房同比下跌6.1%。这些城市新房、二手房价格均处于深度调整区间，短期修复动力有限。

面积段：新房大面积段略优，二手房全线承压

分面积段看，7月新建商品住宅三个面积段价格表现差异不大，144平方米以上产品略优：90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上同比均值分别下降3.5%、3.4%、3.4%，累计平均同比分别下降3.6%、3.6%、3.4%。

结构亮点集中在核心城市改善型产品。上海144平方米以上新建住宅同比上涨5.5%，杭州同比上涨5.1%，明显高于各自城市整体水平，说明核心城市改善型需求仍有支撑，高端产品价格韧性更强。

二手房则是全结构承压。7月70城二手住宅90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个面积段同比全部下跌，同比均值降幅均在5.3%-5.5%之间，1-7月累计平均降幅均在6.0%左右，未出现明显的产品结构分化。

累计降幅略有收窄，见底信号仍不充分，后续关注三条线索

从累计平均看，1-7月新建商品住宅价格同比累计平均下降3.52%，与1-6月的下降3.54%基本持平；1-7月二手住宅价格同比累计平均下降6.01%，较1-6月的下降6.10%略有收窄。7月当月同比降幅小于上半年累计均值，是累计数据边际改善的主要原因。

但月度环比数据仍显示，绝大多数城市价格尚未止跌，特别是二手房。当前的价格状态更接近“下跌斜率放缓、底部区域反复确认”，而非趋势性反转。

7月70城房价呈现三个特征：一是新房、二手房环比下跌仍是主流，价格调整尚未结束；二是一线城市二手房率先止跌，核心城市新房同比保持正增长，市场出现局部企稳信号；三是三线及多数二线城市价格仍在下探，二手房同比全线下行，市场分化持续加大。

后续关注三条线索：一线及核心二线城市二手房价格能否由“环比企稳”向“同比降幅收窄”传导；改善型产品成交和新房供给结构能否继续支撑核心城市价格；以及存量政策落地效果和居民预期修复节奏。若一线城市企稳信号能够向更多城市扩散，70城房价下跌面有望逐步收窄；否则，市场磨底时间可能继续拉长。

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