确实是天翻地覆慨而慷

许家印祭旗

昨日，五部连发8文，将房地产运行了几十年的逻辑彻底拆了！

其他如封顶才预售、预售资金全额进监管、按揭竣工备案后还款先不说了，单银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款这一条，就让绝大多数开发商逼入绝境。

换句话说，这几乎就是为拿土地抵押给银行，再用贷款缴交土地出让金这种空手套白狼的恒大式房开量身定制的。

前几天我说，地方财政几十年来的运转逻辑可能要被重构，放弃对新房开发的支持，以保住二手房存量市场《》

现在看来，这个判断没有错。

而且，这八道金牌是套组合拳，一方面摁死房地产套银行，另一方面也摁死地方政府通过城投套银行。

很显然，在银行金融系统、地方政府、房开三者中，最怕的是金融出事，其次才 是地方。至于房开，本就恶贯满盈。

因此，施救优先级也很清楚：只能先苦一苦地方，哪怕断炊，也要 保住银行。

世人只知恒大们玩得大，岂知地方政策玩得更大。

没有开发商买地，那就让城投买；禁止城投拍地，那就由地方国企与民企合资成立房开，实际上民企只是个借用的 「帽子」——跟40多年前民企借集体的红帽子正好相反，但实际上，举牌的还是国企。

在这套玩法里，城投找银行借开发贷、流动贷、更新贷，举牌买自家的地，出让金进地方国库，财政再以代建费、注资返给城投，城投拿地押给银行再借一轮。

而地方小银行的股东本就是地方政府，就算看穿了也不敢不配合，于是金融风险不断集聚，离爆雷只差0.5毫米。

事实上，个别行已经爆了。《》

哪怕在富庶的长三角珠三角，这套杠杆已经用到极致了。

苏北的盐城，城投拿地占比达到74%以上，最高到过92%。

镇江在70－88%之间。

湖州可能是浙江最高的，占65－77%。

广东的惠州、珠海、中山占比也不低。

现在，几乎是几把梯子一起撤。城投不但不能拿地抵押套贷，甚至城投本身，要么转型为普通国企，要么 2027年6月底前隐债清零、剥离政府融资职能，彻底退出。

我写过家传的一位传主是某城投的老总，他主导了城投改制，分拆为十几个子公司，各有业务，主要目标是保住员工饭碗，解决吃饭问题。

因为转型有功，他顺利调任另一家国企老总。

但对地方财政而言，接下来的日子会更难过《》

但上帝关上一扇窗的时候，一定会打开另一扇窗：同一天，《地方附加税法》征求意见稿出台，城建税加两费附加合并，11%—13%，税费平移。

当然，这点钱本来就在收，也不够地方塞牙缝的。

今后，要么消费税加速下划，要么上面全包地方财政。

如今臻入化境的这套玩法，肇于1993年。

那年，朱同志飞遍17个省谈分税制，财权上收，增值税大头上收。作为交换，土地出让收入全部留在地方。

于是迎来了三十多年狂欢《》

但这套玩法有个前提：老百姓砸锅卖铁买房，永远供得上。

事实上，最后真正为这套玩法买单的「锚」，确是普通购房人。

城镇家庭房产占家庭总资产的比重，央行2025年城镇家庭资产负债调查约69.3%，社科院口径含商铺近71%！

也就是说，一个普通家庭七成的身家是那几本房产证，剩下的三成才是存款、理财、股票。

居民杠杆率一度过60%，除了房贷，几乎可以忽略不计。

这是民众对地方财政全无保留的支持。

只是，现在，翻遍所有钱包，确实供不上了。那先生，也走了。

既然游戏不好玩了，那就撤梯子。

对地方而言，在去年拿了10万亿转移支付的基础上，今年上半年已经超过9.4万亿了——今后只会更加依赖上面——东南6省的普通人更要挑大梁了。《》

对老百姓而言，梯子抽走时，很多人还踩在半空。

当然，如果你坚信房价会涨，那倒也不是坏事。人，总要有希望的。

只是财富逻辑已经完全重构了。

三十多年的房地产，钉上了最后一枚钉子。

很多人的经验，一夜翻篇。

现在想想，前两年洋溢着乐观向上的氛围劝人买房的，不知作何区处。

据说很多人不喜欢李老和小潘，难道是因为后者看透了这套游戏的底牌，没有跟自己一起悬在半空表示热爱？

那就先找把梯子，把债务降下来再说。

家传编辑部

Family Biography

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内承《史记》列传，外鉴欧美家史，团队具有调查记者、高校研究员背景，拥有家庭记忆与历史背景、专业理论融合研究、写作的成熟经验。通过上门深度对话，梳理代际脉络和家风演变，还原个体选择与时代变迁的互动关系。

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