不少农村朋友都有一个想法，老房子住久了，翻建的时候顺便把房子盖大一点。
觉得地本来就是自家的，多盖几十个平方又能怎么样。
最近睢宁、新沂两地对农房翻建的管控越来越规范，很多人因为不了解面积标准，房子盖完才出麻烦。
今天就实实在在跟大家聊一聊，翻建房子面积到底能建多大，一旦超过审批标准，一般会有哪些处置方式，哪些坑千万不能踩。
先搞懂：宅基地和建房建筑面积不是一回事
很多村民容易把两件事混在一起。
宅基地，指的是你家房子、院子、附属小屋占的整块土地面积。
建房建筑面积，只是地上房屋墙体以内的房屋面积。
按照江苏省统一规定，睢宁、新沂这类区域，单户宅基地用地面积原则上最高不能超过200平方米。
这个200平，包含主房、偏房、围墙以内的院子，不是只算楼房地面。
楼房二层、三层的室内面积，叫建筑面积，地方上还有单独的层数、层高、建筑占地的限制。
简单举个例子。
审批给你的宅基地是180平，不是说一楼就可以占180平盖房子。
通常主房基底只能占宅基地当中一部分，剩下的留作院子、通道，具体要以村里规划、乡镇审批图纸为准。
翻建旧房，不是“老房子多大就可以原样盖多大”。
如果老房当年因为历史原因面积偏大，现在拆了重新建，必须按照现行标准审批，不能直接沿用老面积。
想扩大，不能自己私下决定，一定要走申请，经过村委会、乡镇审核同意才行。没有批文，多出来的部分就属于少批多建。
这几种情况，很容易不小心就超面积
很多人不是刻意违建，就是常识没搞明白，动工以后踩线。
第一种：院子往外挪一点。
老院墙旧了，翻建房子顺便把围墙往外挪一两米，觉得只是院墙，不算建房。
围墙也属于宅基地用地范围，向外扩张就等于占用更多集体土地，超出审批范围就属于超标。
第二种：地基悄悄放大。
图纸画的是12米×10米，实际放线的时候左右各多出50公分。
看着不多，算下来一层就能多出十几个平方，整栋房屋就超出审批面积了。
第三种：楼层加高、多加一层。
审批允许盖两层，私下盖三层；檐高有规定，房顶刻意抬高。
层数、高度同样属于建房审批内容，不是只卡占地面积。
第四种：建好以后再搭偏房、车棚。
主体房子按图纸盖好了，完工之后，在旁边再盖车库、杂物间。
没有单独审批，这些附属建筑也算占用宅基地，面积一并纳入核算。
农房超标准建房，一般会怎么处理？
很多村民有个误区：房子盖好了，生米煮成熟饭，拿我没办法。
这个想法真的要改一改。处置方式不是只有“直接拆除”一种，相关部门会结合超标多少、有没有占用耕地、影不影响村庄规划综合判定。
第一种：超标面积很小，不碰红线，不影响整体规划
只是稍微多出几平方到十几平方，没有占耕地，没有压道路红线，不挡邻居采光排水。
乡镇部门通常会先责令停止违法行为，要求作出整改。
可以整改消除影响的，在符合法定情形下，才有可能依法处以相应罚款，对房屋现状予以备注登记。
但是这不等于超标面积自动合法化。
能不能确权登记，还是要按照不动产登记相关政策执行，并不是缴纳罚款之后超建部分就可以获得合法产权。
第二种：超标比较多，整改难度比较大
超建几十平方，房屋主体已经完工，拆除超建部分有可能破坏整栋房子结构安全。
这种情况不一定简单拆除，但绝大多数情况下，没有经过审批的超建部分，无法正常办理不动产确权登记。
以后遇到房屋转让、征地拆迁补偿的时候，没有得到认定的超建部分，补偿按照政策执行，不一定能拿到和合法面积同等的待遇。不少村民等到拆迁才发现，多出的房子不算有效面积，后悔已经来不及。
第三种：严重超标，占用耕地、公共通道、规划绿地
这就是性质比较重的情况。
按照土地管理相关法律，非法占用土地建房，相关部门可以责令退还土地，限期拆除在非法占用土地上新修的房屋。
现在镇村建房巡查常态化，建房放线、施工过程、完工验收都有监管，越线越严重，面临的处置风险越高。
特别提醒一句：历史老房和新翻建不能等同看待。
多年以前建成的老房子，当时政策不一样，可以按历史遗留问题分类处理。
但是只要你把老房子拆掉，主动申请翻建，就属于新建农房，全部执行现在最新的宅基地和建房标准，不能再拿老房子面积当作扩建的理由。
翻建之前，做好这4件事，基本不会踩面积红线
想要安安心心建房，不用后期担惊受怕，最好把工作做在动工之前。
✅第一件：先问清楚本地的两套标准
一套是宅基地用地上限（整块地），一套是房屋基底、楼层、层高、总建筑面积上限。
直接到村委会或者乡镇为民服务中心、自然资源所咨询，问明白睢宁或者新沂当地最新执行标准，不要只听施工队口头说法。
✅第二件：图纸多大，地基就做多大
找施工队，一定要按照审批通过的图纸施工。
有些施工队可能会随口跟房主说，地基稍微做大一点没事，不少人都这么干。
千万不要抱着侥幸心理，后期一旦核查，建房的法律责任是由户主本人承担。
✅第三件：围墙、车棚、杂屋一并纳入申请
如果你打算翻建以后，再修围墙、车库、储物小屋。
不要想着主体建好以后偷偷再盖。
有需要，就在一开始申请翻建的时候，把所有建筑、院子布局一起报上去，一次性审批。
批多少，建多少。
✅第四件：放线之后再动工
正规流程，审批手续办好，乡镇工作人员到场放线定边界，确认位置、尺寸没问题，再开始挖地基。
没有放线就自己动工，很容易位置跑偏、面积超标。
大家问得最多的几个疑问
问：家里人口多，能不能申请把宅基地面积放宽一点？
江苏省给出的是上限标准，不是每家都一定能给到200平方。
具体可以审批多大，要看村庄规划、村里可用宅基地指标、地块条件。
人口确实比较多，可以如实向村里、乡镇提交申请，由工作人员按政策审核，不能自己直接扩大建房范围。
问：超标一点，只要邻居不说就没事吗？
建房不是邻里之间私下约定的事，要遵守土地、规划法律法规。
就算邻居不反对，一旦网格巡查、竣工验收发现超面积，还是会按照规定处置。邻里无争议不等于建房合法。
问：房子已经超标建好了，现在该怎么办？
不要等着被查到再处理。
稳妥的做法是主动到乡镇相关部门如实说明情况。
最后怎么认定、怎么处置，以主管部门调查核实之后给出的正式意见为准，不要轻信网上传言的“交钱就可以全部确权”。
农村建房，一辈子可能就翻建一次。
盖房子不光要考虑住着舒服，更要保证手续齐全、面积合规。
少贪一点面积，换来整栋房子产权清清楚楚，以后不管是自住、继承，还是遇到征地拆迁，都不用因为超建部分产生纠纷。
乡村建设越来越规范，按规矩建房，才是真正省心省钱。
互动话题：你们村里翻建房子的时候，大家一般会不会特意把房子盖大一点？欢迎在评论区聊聊你们当地建房的实际情况。
免责声明：本文内容仅为宅基地、农房翻建相关政策科普分享，不构成建房审批、法律指导意见。各地具体执行细则请以睢宁县、新沂市乡镇人民政府、自然资源主管部门官方答复为准，建房申请请按正规流程现场办理。
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