租赁厂房进行生产经营是企业开办的关键一步，为求长远稳定发展，企业通常会与房东签订较长的租赁期限，在稳定的租赁期内，投入资金装修厂房，以适应自身经营需求。然而，一旦租到没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁合同无效，产生的诸多损失应由谁承担？广西壮族自治区钟山县人民法院审结了这起案件。
（图为AI生成）
案情简介
老何（化名）在网上看到小白（化名）发布的租赁广告后，与小白、阿飞（化名）取得联系。2021年7月11日，老何与阿飞签订《厂房租赁合同》，约定阿飞将自有厂房出租给老何使用，租赁期限为10年，从2021年9月1日至2031年9月1日。其间，老何将该厂房用于石材店加工场地。
在钟山法院另案受理的阿飞与第三人案涉土地房屋排除妨害纠纷中，经审理，法院判决阿飞拆除案涉简易厨房、厂棚等构筑物。在该案执行过程中，法院责令老何三个月内迁出案涉土地，责令阿飞三个月内拆除修建在案涉土地上的简易厨房、厂棚等构筑物。
老何于2025年7月实施搬迁，产生厂房物品搬运费、拆装人工费、设备拆装及调试费、车辆租赁费等共计16888元，因建设新厂支出装修材料费、人工费等共计43316.60元，两项费用合计60204.60元。厂房搬迁至新址后于同年8月底开业，老何主张停业损失按每月接单利润82500元计算。因双方对上述损失协商未果，老何遂将阿飞、小白起诉至法院，要求赔偿其因搬厂造成的各项经济损失及停业损失。
法院审理
法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该案中，阿飞未取得案涉厂房的土地使用权，案涉厂房亦未经主管部门批准建设，违反了法律强制性规定，案涉《厂房租赁合同》无效。
因合同无效所承担的责任为缔约过失责任，损失赔偿范围限于信赖利益损失，通常仅包括直接经济损失，而不包括承租人的间接经济损失。老何因搬迁产生的16888元费用为搬离厂房的必要支出，属于直接经济损失，法院予以支持；因建设新厂支出装修材料费等合计43316.60元为对新的经营场所而进行的投资，非因合同无效导致的直接经济损失，不予支持；停业损失并非实际已发生的损失，同样不予支持。老何对租赁厂房是否符合法定出租条件未尽审慎义务，综合考虑双方的过错程度等因素，法院酌定由阿飞承担老何因搬迁产生的直接经济损失的80%责任，由老何自行承担20%责任。上述损失产生于阿飞与小白夫妻关系存续期间，经认定属于夫妻共同债务，故小白对法院确定的损失共同承担赔偿责任。
老何不服一审判决提起上诉，二审法院经审理后维持原判。
法官说法
诚实信用是民法的基本原则，但市场交易主体在签订合同时也需要审慎对待，承租人不能仅凭出租人的口头承诺或广告宣传就盲目签约，需要认真核实房屋的产权证明，核对签订主体，实地考察租赁房屋，明晰双方的权利义务，避免未到期被腾房导致经营中断的风险，减少纠纷维持稳定的经营发展。
作者：王郁仪、卢子娟 来源：中国法院网 编辑：石慧
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