楼市重磅政策终于出台了，这就是盼望已久的个人房贷贴息新政！
今年的828 新政是期房转为现房销售，我之前已经分析过了，从短期市场波动而言，它其实是一个中性偏利空的政策。
而 929 这个房贷贴息政策对楼市完全就是一个利好，而且其意义重大。
自从 2022 年房地产市场大幅降温之后，国家持续不断地出台楼市放松和救助政策。
这其中主要包含三类：
第一类是行政管制措施，逐步地放松，类似限购、限贷、限价、限售等等，这属于是行政管制措施放开了。
第二类是金融政策，就类似房贷首付比例、降低房贷利息、降低存量房贷利息、调整房企融资的白名单等等。
第三类就是财政政策，财政政策里面的常规手段就是降低税收。 过去几年，针对房地产交易环节已经出台了类似降低土地增值税和个人所得税的政策。
而这次国家层面出台的房贷贴息，它是一种新型的，或者说是比较高级的财政支持政策。
同时它把财政和金融这两类政策联手融合进行发力。
所以这个政策具有很重大的意义，它标志着这一轮房地产的放松已经进入到一个全新的阶段。
过去只敢想一想、只有地方在进行试点的这样一个措施，现在升级到全国层面。
很多老铁关心的是政策力度如何？
我先说下结论，总体来看，这个力度是偏小的。
但各位也不要着急，因为它既然把这个政策路径搬到了台面上，我想未来的补贴力度还有进一步上升的空间。
接下来咱们仔细分解具体内容
第一条，新政从 10 月 1 号开始，暂定为期 1 年。
这里面引申出两个关注点：
一是，为什么不对过去所有的买房者的存量贷款进行贴息呢？
告诉各位，国家没有这个财政能力，因为存量的规模巨大。
二是，为什么暂定 只1 年呢？为什么不定 10 年、20 年、30 年呢？
个人房贷一般都是超过 10 年-30年的嘛。
这其中相关部门有两种考虑：
一方面，这毕竟是财政支出，时间太久，财政的支出规模就会比较大。
另一方面，房地产是呈周期性波动的。现在楼市处在比较低迷的阶段，过了几年，说不定楼市就回暖了，房价开始大涨了。
那个时候你还继续地进行贷款贴息，那就不利于稳定房价了。
第二条，所购房子不仅新房，二手房也算数。
这要比之前传言的只针对新房来得大方一些。
今年以来，已经有地方政府在进行贷款贴息，比如上海、南京、武汉，他们都是针对新房，而且是特定区域的。
比如上海是针对郊区的新房，其目的就是要刺激新房市场，尤其是郊区市场，购房需求很弱的板块。
地方层面考虑的不仅是刺激新房需求，还有就是土地财政，只有新房好卖了，开发商才愿意去拿地。
而国家这次新政是把新房、二手房放在一起了，国家层面考虑的就是公平，不能只扶持新房，而忽视二手房。
第三条，住房户型面积须在 120 平米以下。
也就是我们常说的中小套型。
第四条，所购住房总价须在 150 万以下。
第五条，所购房屋属于首套住宅。
首套、120 平米以下、150 万以下，充分体现了这次新政重点支持的是刚需首次置业者，以年轻人买房为主。
120 平米套型和总价这两个标准比较容易拟定。
而关于首套住房这个标准稍微复杂一点。
关于个人房贷，2007年后存在首套房、二套房不同的房贷定义。
但是，在 2024 年的 9 月份，国家的重磅新政当中，首次提出全国层面的商业性个人住房贷款，将不再区分首套房和二套房。
由此导致过去的 2 年，很多城市，房贷基本上都是按照首套房贷标准发放的，也就是用最优惠的措施来鼓励个人贷款买房。
那这次新政又提的是你买的房子必须是首套房。
我想这个跟过去的首套房贷、二套房贷的观念是不一样的。
这里大概率是指：在一个城市，你的家庭名下没有房子，你所买的第一套房子就叫首套房。
还有一种小概率，是不是会查一个家庭名下在全国范围之内有多少套房子？
这个我觉得概率不是很大，因为现在毕竟是在鼓励买房的，所以大概率是在一个城市范畴之内去查你名下有没有房子。
第六条，所购房子是商品住宅，不包含保障性住房。
因为有些过去保障性的住房是可以买卖、可以贷款的。
这里面就包含类似配套型的保障房、共有产权房。
当然，如果过去你买的新房是保障房，也包括过去的经济适用房、动拆迁配套房等等。
这类房子作为二手房出售的时候，基本上已经变成了可流通的商品住房了。
因为这次贷款贴息新政也包含购买二手房。
第七条，贷款贴息 1 个百分点。
就是按照你的贷款本金乘以 1%。
比如说你的贷款本金是 100 万，1 年就给你贴息 1 万块钱。
当前我国的商业性的个人房贷利率是 3%出头，也就相当于贷款利息优惠了 30% 左右。
第八条，贷款贴息的时间最长是 5 年。
就是未来 1 年你买房子，一旦被确认为享受贷款贴息的资格，就可以连续享受 5 年。
第九条，单户贷款贴息规模上限贷款本金 100 万。
也就是贷款本金不能超过 100 万。
这样算来，单户 5 年最多可以享受贴息 5 万的待遇。
最关键的是，这次贴息力度有多大？
这需要我们大概算算账。
2025 年度全国买房的按揭贷款是 1.28 万亿，这其中包含商业贷款和公积金贷款，其中商业贷款应该是 1万亿左右。
我们再剔除 120 平米以上的户型、非首套房、总价超过 150 万元的房源、新房当中的少量保障房，最终符合首套房贷标准的贷款总规模估计在 4000亿左右。
按照 1% 贴息，也就是未来 1 年贴息的总规模在 40 亿左右。
关于规模大小，我们在三个方面做比较。
一是比较消费贷的贴息规模。
因为 2025 年 9 月 1 号开始，国家针对个人消费贷进行贴息，同样是贴息 1 个百分点，同样是由中央负责 9 成，地方负责 1 成。
2025 年的 9‑12 月，初步测算，涉及到的消费贷本金上千亿，这是一个季度，全年估计也是 4000 亿左右，跟这次的房贷贴息本金总规模差不多。
二是比较消费品以旧换新的国补力度。
这是从 2024 年的 7 月份开始实施，2024 当年 1500 亿，2025 年全年是 3000 亿的补贴规模，2026 年是 2600 亿的补贴规模。
而这次的房贷补贴 1 年是 40 亿左右，相比消费品以旧换新，体量要小得多。
三是比较降息的省息规模。
按照过去多次降息的平均幅度，也就是 15 个 BP 来算，1 年节省利息是 160亿左右。
也就是降息一次，对于新贷款买房者的利息减少程度是这次贷款贴息的 4 倍。
而降息一次，对于所有的存量房贷者，也就是按 37 万亿的存量规模，1 年可以节省利息是 5000 多亿。
经过这么三个维度的比对分析之后，我的结论是：这次贷款贴息的力度是偏小的。
但我们不能因此而否定这次贷款贴息新政的重大意义！
就是文初我说的，它把楼市新政运用提升到一个新的维度、新的高度、新的路径上来了。
如果新政出来之后效果不是很好，那么过段时间，比如到了明年，可以进一步增加补贴、扩大范围，让受益者更多。
就像过去在楼市繁荣期的时候，抑制楼市政策也是一点点地收紧；再比如限购放松，也是挤牙膏式推进。
这个贷款贴息也可以挤牙膏式加码，毕竟国家的财力是有限的。
新政出台之后对楼市的短期影响
定性分析肯定是利好。
但如果一定要找个参照物，比如跟 2024 年 9 月下旬的那次重磅宏观经济楼市新政相比较，这次的力度要弱很多。
但不管怎么样，在利好刺激之下，今年的四季度全国楼市会相比三季度明显反弹。
但这个反弹的力度和幅度会明显小于 2024 年 9 月底新政出台之后四季度的表现。
从新政效果的结构来看，前面分析过了，主要利好的就是低总价、中小套型的首次置业者。
如果按照城市来划分，一线城市当中受益面（按成交金额）占比只有 5% 左右。
而且这类房源基本上都分布在远郊地区。
比如以上海为例，150 万以下的新房是没有的。
150 万的老破小，在市中心也很少。这类房源主要分布在郊区，尤其是远郊地区的中小套型，大多是 2000 年之前的一些老旧小区或者是一些二手的动拆迁安置房。
本次新政受益面最大的就是三四五线城市，这类城市的大部分的房源都符合这样一个标准。
二线城市分化比较明显，市中心的房子、新房相当部分不符合这个标准。 而郊区的大部分房子和市中心的老破小，相当部分都符合这个标准。
从结构来分析，政策的目的也是比较明确：全国的中低能级的城市和大城市的远郊地区，楼市相对是比较弱势的。
从这一视角观察，这一新政是定向的打点滴。
对于原本的楼市领头羊，像北京、上海，主要会带来一些情绪面的提振。
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