邻里之间，楼上漏水淹了楼下，是生活里很常见的纠纷。一般情况下，漏水方全责，赔偿楼下住户的各类损失，这是大家都默认的常理。但如果漏水引发的损失金额巨大，责任牵扯到租户、房主、中介三方，理赔就没那么简单了。
北京的职业画家娄先生就遇上了这样的糟心事。只因楼上房屋水龙头阀芯突然崩裂漏水，他潜心创作的92幅原创书画作品惨遭泡水，多年心血付诸东流。事后三方互相推诿责任，无奈之下，娄先生只能将租户、房主、房屋托管中介一并告上法庭。这场特殊的邻里漏水纠纷，到底谁要为高额损失负责？北京市朝阳区人民法院的一审判决，给出了明确答案。
2024年8月9日，娄先生家人在家中发现异常，楼顶和墙面不断渗水，确认是楼上住户房屋漏水所致。发现漏水后，家人第一时间联系了物业和社区工作人员，物业火速赶到现场，关停了楼上的水管总闸，阻止漏水进一步加剧。
但短短一段时间的渗漏，已经造成了严重损失。水流浸透墙面，导致娄先生家中顶面、墙面大面积污损、墙皮脱落。最让人痛心的是，家中存放的92幅原创国画作品全部被水浸泡。为固定事故证据，娄先生家属当场报警，警方到场对漏水现场、受损物品全程拍摄录像留存记录。
据法院法官助理赵铭杨介绍，这次漏水造成的损失之所以格外惨重，主要有三个关键原因。首先，娄先生的作品都是大幅国画，画幅面积大，一旦沾水，水渍扩散范围极广，画作受损面积也就随之变大。其次，娄先生在业内小有知名度，这批原创书画并非普通装饰画，本身具备实打实的市场价值。
最关键的是画作的存放方式，娄先生平日里将作品卷筒收纳存放，一个卷筒里会收纳几十幅画作。渗水顺着卷筒缝隙渗入后，会层层浸染，导致大批量作品接连受损，形成连锁损坏。
值得一提的是，这批画作并非全部彻底报废，事发后娄先生也第一时间做了抢救修复。但懂字画的人都清楚，书画作品极为娇贵，哪怕只是边角受潮、轻微霉变，都是难以修复的硬伤，会直接让作品的市场价值大幅缩水。
看着心血受损、房屋被淹，娄先生本想正常追责理赔，没想到却陷入了三方扯皮的僵局。楼上住户只是租客，并非房屋产权人，不愿承担责任。
而房主表示，自己早就把房屋全权托管给了中介公司，还每年缴纳960元的专项维修资金，房屋设施的维修、管理事宜都由中介负责，出了漏水问题不该由自己担责。
可中介公司却给出了截然不同的说法。他们承认自己有房屋维修的义务，但坚决不认可赔偿责任。中介代理人在庭审中辩称，水管、水龙头这类原有设施损坏，属于不可预见的情况，漏水并非中介操作失误导致，自身不存在过错。而且维修责任和侵权赔偿责任不能混为一谈，漏水事故发生后，中介第一时间安排管家和维修师傅上门处理，已经尽到了自身义务，不该承担赔偿。
除此之外，中介还提出了抗辩理由。他们认为娄先生作为专业书画家，并未规范保存珍贵画作：用报纸包裹字画，存放环境杂乱潮湿，本身就不符合书画保存标准。同时部分画作原本就存在霉变、折痕等旧损伤，因此漏水造成的损失不能全部算在己方头上，应当相应扣减赔偿金额。
案件审理过程中，房屋实际租户经法院依法传唤，始终没有到庭参与诉讼。
由于原被告双方对画作受损的价值认定差距极大，无法达成一致，娄先生一方随即向法院申请了司法鉴定，通过专业鉴定确定实际损失金额。经法院委托专业机构鉴定，这批书画的直观损失达48.2989万元，娄先生为此先行垫付了20.24万元鉴定费。
法院经过详细审理，查明本次漏水的直接诱因，就是楼上厨房水龙头阀芯突发崩裂。主审法官魏慧彪结合侵权行为、主观过错、因果关系、损害结果四大判定要素，对三方责任逐一作出界定。
针对未到庭的租户，法院明确，现有全部证据都无法证明水龙头损坏、漏水事故是租户使用不当造成的，租户对本次事故没有主观过错，无需承担任何侵权赔偿责任。
而本次事故的主要责任，最终落在了房主和中介公司身上。法官解释，房屋产权人作为房屋的所有者，对屋内所有设施设备的安全使用，负有法定的保障义务。同时，中介公司接受房主委托，承接了房屋托管、日常维修、定期巡视等服务，收取了专项维修费用，就必须履行对应的托管维保义务。本次漏水事故的发生，足以证明中介未尽到完善的设备检修、维护职责，存在明显过错。
最终，北京市朝阳区人民法院作出一审判决：房屋房主与托管中介公司需共同承担全部损失，合计赔偿娄先生69万余元。其中包含书画作品损失48万余元、司法鉴定费20万余元，以及房屋墙面装修损失6000元。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百六十八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
第一千一百八十四条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
（来源：中央广播电视总台中国之声）
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