上海二手房市场最近是楼市里最热闹的话题。一边是国家统计局数据显示上海二手房价格连续7个月环比上涨，另一边是成交量创出近五年新高。看起来，上海楼市真的起来了。
但冷静看数据，会发现另一个维度，10月下旬上海二手房整体参考均价51624元/㎡，相比9月只微跌3元，几乎可以忽略；挂牌均价41184元/㎡，环比持平。价格是"稳住了"，但说"反转"还早。
先看价格，确实可以看到房价是真的止跌回升了。
国家统计局数据显示，2026年2月，上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%，结束此前下跌。此后一路向上，3月涨0.4%、4月涨0.7%、5月涨0.6%、6月涨0.4%、7月涨0.3%、8月涨0.3%。到8月，已经连续7个月环比上涨。
这个"连续7个月"非常关键。环比数据最容易受短期波动干扰，但连续7个月环比上涨，就不是技术性反弹能解释的了，是趋势性的价格修复。
此前一年多，上海二手房是典型的"以价换量"——价格跌一点，成交量上来一点，用价格换成交。而2026年上半年，这个逻辑变了：成交量创近五年同期新高，价格也在涨，"以价换量"完成，议价空间逐步收窄。
从"以价换量"到"量价齐升"，这是市场从"卖家让利出货"转向"买卖双方重新定价"的标志。业主不再恐慌性降价，买家也不再只挑降价房源，市场预期在修复。
所以企稳的信号是价格连续7个月环比上涨。2月由跌转涨，2-8月连涨7个月，从"以价换量"转向"量价齐升"，议价空间收窄，市场预期在修复。
价格企稳不是空中楼阁，背后是实打实的成交量支撑。
2026年上半年，上海二手房累计成交约14.7万套，成交规模创下近五年同期新高，同比上涨约13%，上海仍是全国二手房成交量最高的城市。5月单月成交28023套，创近6年同期新高，同比增长约31%。
三季度热度延续。9月，上海二手房网签23581套，同比涨超15%，创近六年同期高位；截至9月27日网签已累计20721套，连续第8个月单月成交突破2万套关口。
10月的热度更夸张。10月1日至7日国庆假期，上海二手房成交1191套，同比增加66%，成交金额约35.9亿元。10月11日，上海二手房单日网签成交1615套，刷新2026年下半年单日成交新高——这也是今年上海二手房第三次单日成交超过1600套（此前5月10日1664套、4月某日1632套）。截至10月21日，10月累计成交14954套，日均712套。
成交量是什么？是价格最硬的支撑。有成交就有定价，有持续的高位成交，价格就不会继续往下掉。上海二手房月均2万套以上的成交规模，放在全国是绝对的第一梯队。
所以成交量的支撑是价格企稳的底气。上半年14.7万套创5年新高，9月连续第8个月破2万套，国庆同比增66%，10月单日1615套创新高。有成交就有定价，高位成交托住了价格。
价格企稳还有一个被很多人忽略的关键变量，供给在收缩。
为什么2024-2025年上海二手房一直跌？除了需求弱，还有一个重要原因——挂牌量高企。大量业主挂牌出售，供给严重过剩，价格只能一路往下压。而现在，这个最沉重的供给压力在缓解。
数据很清晰：上海二手房挂牌量自2025年四季度持续下降，4月末约18.1万套，较高点减少2.7万套；按36氪统计，上海挂牌量4月见顶8.54万套（某口径），此后连续4个月下行，8月降到7.98万套的阶段低点，9月小幅回升至8.07万套。按每经口径，北京、上海截至6月底的挂牌量较年初分别下降约13%、18%。
挂牌量为什么降？两个原因。第一，房子卖出去了——成交量持续高位，部分存量房源顺利去化；第二，业主不卖了——不少业主选择下架房源、转为观望，与其低价卖房，不如等市场更明朗。
供给收缩对价格的意义是决定性的。二手房市场没有统一的定价者，价格由供需博弈决定。当挂牌量从高位持续下降、去化周期缩短，卖家的议价能力就在恢复，价格自然就稳住了。我爱我家在半年报里说得直白："二手房挂牌量的持续下降为房价企稳创造了有利条件。"
所以供给收缩是价格企稳的关键变量。上海挂牌量较年初降18%，连续多月下行，部分房源去化、部分业主下架观望。供给压力缓解，卖家议价能力恢复，为价格企稳创造了条件。
价格企稳不等于全面反转。当前上海二手房最真实的特征是两极分化。
跌的是什么？小众房源——老破小、远郊盘、高楼层无电梯、户型硬伤房。这些房源挂牌价高于市场价20%、甚至更多，挂了几个月连诚心还价的人都没有。金山一个89平米的三楼房源，挂牌180万到200万，远高于同户型160万的市场价，挂了几个月没人还价——这就是典型的"有价无市"。
涨的是什么？主流优质房源——次新小区、核心地段、好户型、好楼层。证券时报实探发现，二手次新小区价格坚挺；多个板块二手房价格明显上涨，部分涨幅已达20%。上海链家数据也显示，9月1日至27日带看量处于高位，看房的人集中在优质房源上。
为什么两极分化？因为需求在"挑着买"。经历几年调整后，买家更理性了，只愿意为真正的好房子付钱。核心地段、次新品质、配套成熟，这些硬条件决定价格；相反，没有稀缺性的房子，再便宜也乏人问津。
所以你会看到两种完全不同的行情同时存在：优质房源量价齐升，小众房源无人问津。整体均价看起来"企稳"，其实是结构性上涨和结构性下跌对冲后的结果。
除了结构分化，成交量在边际回落。
表面看，9月、10月成交量依然高位。但把时间拉长看季度环比，趋势在变化。36氪的分析指出，三季度上海二手房成交规模环比已回落14.9%，而调价次数与带看次数同步大幅减少——这意味着挂牌端的主动供给在收缩，四季度缺少持续冲量的动能。
什么叫"动能减弱"？就是高峰期靠"以价换量"积累的成交，正在被消化；新增的看房需求在减少，买卖双方都在观望。10月下旬单日成交已经从国庆高峰回落——10月21日成交780套，较上周减少84套（环比-9.7%）。日均712套虽然不低，但明显低于国庆期间的日均水平。
中信建投首席分析师竺劲的判断很精准：中国房地产市场目前呈现"弱复苏、强分化"的特征，一线城市的市场修复相对领先。注意"弱复苏"三个字——复苏是真的，但强度是"弱"的，不是V型反转式的强复苏。
还有一层上海的价格上涨，部分是"补涨"性质。2022-2024年上海二手房跌了不少，年初价格处于相对低位，部分板块从年初最低点涨了20%，本质上是前期超跌后的修复，不是新一轮上涨周期的开启。
热门跟贴