去年9月，招商局地产（苏州）有限公司、南通新豪置业有限公司、南通崇发置业有限公司联合摘牌滨江板块R25020、R25021两宗地块，拿地总金额超27亿元，两宗地块占地面积合计超15万㎡。
近日，南通市公共资源交易平台发布《R25021地块一期工程总承包招标公告》。根据公告，R25021项目位于海港引河北、揽江路东，用地面积约74204㎡，建筑面积约113700㎡，容积率1.01-1.54。本次招标范围为项目一期，建筑面积约78000㎡，计划2026年12月开工、2028年4月竣工。
招标公告附件《南通揽江路东、海港引河北地块（功能区二）项目规划方案》，进一步披露了部分产品信息。
根据规划方案，项目采用抬板＋空中花园设计，用地面积32429㎡，总建筑面积76235㎡，计容建筑面积38600㎡，其中住宅建筑面积37209㎡。
项目容积率仅1.2，规划25栋住宅＋1栋配套用房，仅138户，具体包含三大产品——
• 19栋低层（3F）：户型有342㎡、432㎡、522㎡三种，总建筑面积15606㎡
• 3栋多层（6F）：户型仅222㎡一种，总建筑面积7992㎡
• 3栋高层（11+1F）：户型有176㎡、260㎡两种，另有顶复265㎡、365㎡，总建筑面积13611㎡
根据规划方案，这是一个以别墅为主力、大平层为补充的纯粹深度改善型低密社区。
自2020年以来，滨江板块先后打造的滨江道、滨江玺、滨江双玺，容积率均在1.8及以上，产品基本以大平层为主。
新项目以1.2容积率、3F别墅为主力，与在售产品形成清晰差异化，不是“更好的大平层”，而是滨江板块此前未有的墅居，且还是抬板别墅，产品升级不止一个层级。
138户的总量，放在南通任何一个板块都属于“极小盘”范畴，不仅进一步放大项目的稀缺性，也让开发商在定价上更具弹性，不必被“走量逻辑”绑架。
▲规划效果图
滨江板块此前的价格天花板，是2022年入市的滨江双玺——均价41900元/㎡，最高单价50000元/㎡
R25021作为低密墅区，产品形态天然高于高层，叠加抬板、空中花园、更优江景视野等优势，具备溢价基础。
你认为这个新项目的三大产品线各自定价多少符合预期？滨江双玺4万＋的天花板会被打破吗？
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