过去的二十年里，中国人一直觉得：房地产永远不会出问题。就算下跌了，也能够再涨回来。现在有很多人还在争论房价会不会腰斩？ 会不会像日本那样崩盘？
说实话，这个问题问得偏离了重点。
中国房地产最大的风险，不是价格暴跌，而是卖不出去。
什么是资产？
资产不是你家的房子值多少钱，而是这个东西能不能换成现金。房子再破旧，能卖掉，那就是资产；房子再崭新，要是砸在手里卖不出去，那就只是一个数字。
流动性，才是资产的关键。
房地产的本质是金融资产。
价格的涨跌没什么可怕的，涨了我们能卖掉，跌了我们能等着。只要市场上有人交易，只要你想卖的时候能卖掉，这东西还是你的财富。能抵押，可以置换，可以变现。前提是什么，是得有人买。
一旦流动性被切断，房子便从“资产”变成“账面数字”。账面上写着500万，挂了一年没人搭理，这500万就是假的。你看着它, 它看着你，谁都不能动用。
中国房地产和别的国家不一样。
它从一开始就不是完完全全的市场，而是和财政以及金融绑在一起的。地方财政靠着卖地，银行信贷靠着房贷，经济增长靠着房地产带动。
房子在这里是工具，不只是商品。
经济好的时候，这套体系运转得挺顺利。政府有了钱，银行有了抵押，老百姓有了盼头，开发商有了利润, 每个人都能分到好处。
经济放慢速度，矛盾就显露出来了。
正常的市场调整应该是什么样的？
价格通过真实买卖重新被发现。
成交得越多，价格越真实。就算下跌，也是真的下跌。跌到一定程度, 自然会有人进场捡便宜，市场重新活跃起来。
这就叫做市场出清。
要是一个体系的目标是“维稳”，不是“出清”，那最直接的办法就不是让价格降下来, 而是不让价格形成。那要怎样做到？就是切断交易。
过去几年你能够看见，二手房限购限售限贷，门槛越来越高；信贷往新房那边倾斜，二手房买家贷款费劲；交易税费只增不减，过户越来越复杂；有的地方实行指导价, 市场价都降了，指导价还挂着，买家被吓退，卖家卖不掉。
市场没宣布关闭, 但正在失去活力。交易量缩小，比价格降来得更早。没有交易的话，就没有价格，有价格也是虚的。不是买卖双方谈出来的，是行政命令保持的。
这时候你手里的房子，理论上还是你的，实际上已经卖不出去了。
这就是流动性没了。
那流动性一旦没了，会出现什么？
你从一个能参与经济循环的资产持有者，变成一个被锁住的账面数字持有者。财富还是存在，可就是没法动用。既不能投资新的机会，也不能调整资产结构，更不能在急着用钱的时候实现变现。
这就叫做“资产尸体”，看起来还在, 实际上已经死了，资产的关键在于流动，不是躺在那儿变成数字。
对个人来说，你承受的不是一次性的亏损，而是长期被动持有的机会成本。钱被锁在房子里，别人拿着现金去抄底、去投资、去抓住新机会, 你只能干巴巴地看着。
对于社会来讲，大量财富被锁在低效的部门里，没法流到新兴产业里，居民的资产变得死板起来，经济活力一点点地被抽走。不会出现恐慌，不会发生挤兑, 不会有连锁破产的情况，但却会越来越厉害，越来越难转身。
2025年的数据能看出些情况：全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资降到8.28万亿元。央行调查显示，只有8.5%的人预计房价上涨，这是历史最低值了。
二手房市场成交比较活跃，但那是“以价换量”。要是想卖出去，那就得降价。
价格下跌和流动性消失，是两种不一样的风险。
价格下跌没那么让人害怕。
跌到一定程度，自然会有新买家进来, 交易重新变得活跃，资源重新进行配置，经济重新能够启动。日本泡沫破裂后，价格大幅下跌，很多人都亏了很多，可是市场一直在交易，流动性一直存在。跌够之后，该买东西的人还是会买，该卖东西的人还是可以卖出去。
流动性消失是另外一回事。
市场被冻结，交易被压制, 流动性被抽走，那就不是市场自己能够修复的事情了。它变成了得等着制度重建的结构问题。
那重建得花多长时间？没人晓得。
流动性不是自然而然就能恢复的，得让制度环境、信任基础、法律保障重新建立起来。这并不是一个经济周期能解决的。
有学者提出，存量时代应该把“去化周期”作为核心指标，光盯着价格可没用。去化周期越长，流动性就越不好。得停止供地，得采取办法恢复流动性，这才是对症的办法。
2026年初的时候政策已经在做调整：二手房增值税率从5%降到3%，满两年的住房免缴增值税；换购住房的时候个税退税持续到2027年底。
目标挺明确——降低交易成本，激活流动性，方向是对的，但力度和持续性还得看情况。
房地产的风险，表面上看是价格的事情，本质上是制度对流动性的态度。
要是让市场自己调整, 价格会降，很多人会受损失，金融系统会面临压力，可是市场机制还在，经济还能靠着价格调整找到新的平衡。
要是通过压制流动性来保持价格, 短时间内是稳住了，长时间就会让市场进入停滞，把财富困住，把经济拖入“活着但不灵活”的状态。
前者是短时间的痛苦，后者是慢性的毛病。
前者能够依靠时间和市场来修复，后者不要等不知道什么时候才会来的制度重建。
这才是中国房地产真正的风险。不是害怕它下跌，而是担心它停滞不动。
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