年底的天河楼市，学位房扛起了大旗。
天河北12月成交多达99套；华景新城近30年楼龄的高层楼梯楼，42天带看3次即成交；
天河公园更是跑出加速度，东方新世界总价900万的大户型挂牌2天便闪电成交...
成交量上涨、成交周期变短，已成为天河核心板块学位房市场的常态。
| 华景新城实拍
| 广州楼市发布 摄
壹
从成交数据来看，华景新城、天河北、天河公园等优质学位与成熟配套的板块，率先开启了学位房的“抢跑模式”。
无论是主打低门槛的刚需小户型，还是瞄准品质生活的改善大户型，都迎来一波成交小高峰。
以天河北板块为例。
作为上一代广州CBD，这里不仅占据天河核心地段，更手握家长公认的天河学位第一梯队资源——华阳小学、龙口西小学，且能直升名校广州中学。
该板块12月成交99套，远超前8个月，成为全年第二高成交量。
｜广州楼市发布 制图
最具代表性的当属侨林苑的“学位壳”房源。
这个建成于1998-2005年的小区，虽楼龄偏老，但与华阳小学仅一墙之隔，是实打实的“家门口的学区房”。
其中一套37.14平的单间，挂牌仅33天就有17次的密集带看量，最终以200万的总价成交，单价5.38万/平。
小面积、低总价的特点，降低了上车门槛，使其成为追求优质学位，但预算有限的家庭的热门选择。
｜图源：贝壳
华景新城在华景小学这一名校加持下，再加上板块内聚集了众多教育机构，浓郁的学习氛围吸引了大批重视教育的家庭目光。
据贝壳平台数据显示，该板块12月成交29套，拿下2025年以来的月度成交量峰值。
｜图源：贝壳
而据中介透露，由于部分已成交房源尚未完成系统录入，实际成交套数约35套，真实热度远超公开数据。
｜广州楼市发布 制图
热度之下，房源去化速度肉眼可见加快。
以华景五期福门阁为例，一套122.45平的三房房源，尽管楼龄已近30年，且为高层楼梯房，但核心优势直击刚需家庭痛点——
总价仅315万，大三房空间阔绰，完全能满足一家三口的居住需求。
较低的总价，对于追求学位的家庭而言性价比拉满，最终经3次带看便成交，周期仅42天。
｜图源：贝壳找房
主打天府路小学学位的天河公园板块，改善型学位房也表现不错。
隽园一套131平的低楼层，62天内带看105次，吸引94人关注、5598人浏览，超高热度下最终以694.8万成交，单价5.3万/平。
｜图源：贝壳找房
更令人震惊的是东方新世界的成交速度。一套148平的大户型房源，总价900万，单价超6万/平，成交周期仅2天。
要知道，改善型买家通常决策周期长达数月，该房源2天就锁单，也反映了家长提前布局的急切心态。
｜图源：贝壳找房
贰
回看这场天河年底学位房的成交热潮，并非偶然，而是置换需求集中释放与学位预警的结果。
一方面，年底置换需求集中释放，核心区优质学位房成重点考虑对象。
对重视学位的家庭来说，赶在次年入学政策落地前锁定学位资格，“卖一买一” 的置换需求集中爆发。
而天河核心板块的学位房，恰好实现居住+教育双重满足。尤其是华景新城、天河北、天河公园等板块坐拥的4组优质小升初组合——
华阳小学+广州中学、龙口西小学+广州中学；华景小学+113中学、天府路小学+113中学。
能一站式解决家庭居住需求与孩子教育规划，吸引力远超普通住宅，自然成为置换的核心目标。
｜广州城景
｜广州楼市发布 摄
另一方面，天河学位预警，部分家长提前“抢票”，推动了年后学位房第一波高潮。
早在去年4月，天河教育局就对珠城、天河北、天河公园片内的13所小学，发出了2026年学位警报。
包括华阳、龙口西、天府路小学、体育东路小学兴国、华景、旭景小学等热门学校，被官方“敲黑板”提醒学位紧张。
｜图源：天河教育局文件
而根据规定，如果预警学校的报名人数，超过招生计划人数，将依照拥有房产的时间顺序，安排入学。
楼市君翻了下近3年，华阳、龙口西、天府路、华景、体育东路兴国小学的招生和报名人数情况，多数时候都是属于“超报”状态。
比如龙口西小学2025年秋季总共招生一年级23个班，共1035个学位，但报名人数却有1061位。
也就是说，如果家长要确保今年孩子入学，确实得与其他家长，抢买房时间。
｜广州楼市发布 制图
不过，我们楼市君也注意到一个突出现象：
2025年天河老牌学校的“超报”情况，比起2023年、2024年，逐渐有所改善。
像 华阳、龙口西、天府路、华景、体育东路兴国几所小学，在2025年只有龙口西的学位，供不应求。
这反映出，困扰天河家长多年的学位难题，全面解决只是时间问题。
叁
从楼市的深层角度来看，二手学位房掀起年底行情，说明老牌学位房，仍有一定的市场空间。
而天河二手学位房的销量走俏，也反映了两个市场底层逻辑：
一是随着二手学位房的调整，它们的性价比日益突出。
比如对口华阳小学的侨林苑，3年前买一套62平的老破小总价是500多万，而现在的总价，不到400万。
也就是说，伴随着天河学位房的价格走低，对价格敏感的买家，吸引力也在增强。
｜图源：贝壳找房
二是老牌学位房的口碑效应，仍然存在。
作为广州的教育强区，天河一直是很多教育集团的大本营。
它们无论是在师资教育，还是确定性上，都有先发优势。
这种与生俱来的教育积淀，投射到买家的置业选择上，确实比较加分。
| 华景新城实拍
| 广州楼市发布 摄
但需要说明的是，天河二手学位房走弱，被新盘分流，将是未来的大概率事件。
原因很简单，近年天河在优质教育资源上，一直在上强度。
楼市君统计了下，目前天河在售新盘中，光是引入集团化强校办学的楼盘，就超过了9个。
其中，包括保利天瑞配建的广东省实天河校区、缦云广州的天河外国语智谷学校、珠江花城的体育东均和小学，还都已经开学。
另外保利天曜、越秀·观樾、华润置地天河润府、越秀天河和樾府的配建学校，也在路上。
｜广州楼市发布 制图
也就是说，未来会有更多的教育新盘，分食天河二手学位房空间。
与二手学位房相比，天河这波冒出的教育新盘，有两个杀手锏：
一是大部分属于九年制学校，在入学上更有连贯性。
二是它们在产品户型层面上，领先二手老破小2-3代，对买家吸引力更大。
｜天河航拍
｜广州楼市发布 摄
因此，它给市场的启示是：
如果家长更在意教育的确定性，天河二学位房，目前确实是一次低成本抄底的机会。
但同时也要留意到，学位房本质也是住宅，学位价值只是其中一项。
过于破旧的房子，就算有强学位支撑，最好用完即走。
毕竟，二手学位房未来的优势，正被教育新盘取代。
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