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存够20%首付才能买房？澳洲银行高管揭秘五大误区
根据一家大型银行贷款主管的说法，澳洲成千上万的租房者其实早已具备买房资 格，但由于深陷认知误区，这些代价高昂的错误正阻碍他们拿到新房钥匙。
澳洲国民银行（NAB）房贷执行官Denton Pugh分享了购房者需要注意的“危险信 号”，并提供了相应的解决方案。
在竞争激烈的房产市场中，感到迷茫和压力在所难免。购买首套住房从来不是一个随意的决定。
随着利率上升和市场竞争加剧，许多准买 家感到不知所措。
如今社交媒体和亲友的建议层出不穷，但其中夹杂着大量错误信息。 除了真实的财务障碍外，一些根深蒂固的误区常常让购房过程变得举步维艰。以下 是五个最值得购房者深入了解的认知陷阱。
误区1：必须攒够20%的首付 虽然20%的首付可以免去贷款机构房贷保险（LMI），但这绝非硬性要求。
在联邦政府的“住房担保计划（Home Guarantee Scheme）”下，符合条件的首房置 业者可能仅需5%的首付即可购房，且无需支付LMI。
这一政策显著降低了入市门槛，让原本遥不可及的购房计划有望提前数年实现。
Pugh建议，尽早了解不同的信贷选择，有助于在入市时机上做出更明智的决策。
误区2：抵消账户只是个“锦上添花”的摆设 在高利率时代，每一分钱的利息都至关重要。许多买家只盯着账面利率，却忽视了 贷款结构的重要性。
抵消账户（Offset Account）将存款与房贷挂钩，通过抵扣本金来减少利息支出。
即便账户中只有少量存款，在长达数十年的贷款期限内，也能省下巨额利息总额。
对于需要保留应急资金的买家来说，抵消账户在提供灵活性的同时，能有效对冲利息成本。
误区3：出租空余房间会失去首房福利 这是一个流传甚广的误解。在多数情况下，只要将房产作为主要居所，出租其中一间闲置房间通常不会让你失去首房置业者补贴（First Homeowner Grant）或印花税减免。
尽管各州规则不尽相同且伴有特定条件，但“绝对不能有室友”的想法往往是错误的。
关键在于确保该房产符合主要居住地的具体法律要求。
误区4：前期成本只需考虑印花税印花税虽是重头戏，但远非唯一开支。
购房预算中还必须包含法律过户费、房屋及害虫检查费、贷款申请费及搬家费。如果是购买联排别墅或公寓，物业费（Strata Fees）也是必须考虑的常规支出。
值得注意的是，许多首房置业者可享受印花税减免或豁免。
Pugh 建议，购房者应针对全局进行预算，而非仅关注标价，尤其在高息环境下，预留足够的资金缓冲池至关重要。
误区5：没有完美的信用评分就无法贷到款 由于信用评分存在瑕疵，不少潜在买家往往还没咨询银行就选择了放弃。
Pugh指出，虽然良好的信用记录是加分项，但并非唯一考核标准。贷款机构还会综 合评估收入及就业稳定性、储蓄习惯、历史账单支付记录以及债务水平。
通过按时付账、降低信用卡额度并提早检查信用报告，购房大门依然会为你敞开。虽然了解这些规则不会让房价变得更便宜，但它能让你在应对购房这一财务挑战时，拥有更清晰的预期和更充分的准备。
02
5年价格大逆转！墨尔本成全澳最易买房城市
5年前，墨尔本曾是全澳购房成本最高的城市之一。然而时过境迁，如今墨尔本已跨入“购房友好”城市行列，目前仍有70个城区的独立屋中位价低于75万澳元。
最新的Domain房价报告指出，尽管墨尔本的独立屋中位价已升至111万澳元的新高，但市场中仍有数十个价格亲民的社区，为预算有限的购房者提供了入市机会。
Domain研究及经济部主管Nicola Powell认为，相比其他城市的同龄人，墨尔本的首房置业者拥有更多选择。
他说，虽然这些入门级房产大多位于外城区，但能以这种价位拥有一块属于自己的土地，足以令其他各州的置业者深感羡慕。
这70个价格“洼地”主要集中在墨尔本外环，虽然地理位置稍偏，但一直是基础设施扩建和交通改善的关注焦点。
随着联邦政府去年推出新5%首付计划，墨尔本首房置业者的活跃度显著回升，凡在大都会地区购买价格低于95万澳元的首次置业者均可申请该计划。
房产经纪Mark Burke透露，在墨尔本东南区的Frankston North，首房置业者已占据买家总数的5-7成。
数据显示，该区独立屋中位价在截至去年12月的一年内上涨了13.4%，达到67.5万澳元。
尽管随着澳联储近期上调官方利率，市场热度有所放缓，但Burke表示，大多数房产仍能吸引8到12组客户前来看房。
据Burke介绍，在这一价格区间内，买家可以买到品相不错的三居室砖房或混凝土结构住宅。
若侧重于土地面积，则房屋状况可能稍逊。 除联邦政策外，维州首次置业者购买75万澳元以下的房产还能享受州政府的印花税减免。
最新的Domain首房置业者报告显示，一对平均收入的年轻夫妇（25-34岁），大约需要5年零3个月才能攒够墨尔本入门级独立屋的20%首付。
值得注意的是，由于房价相对优势，墨尔本的储蓄周期目前已快于悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯。
Nicola Powell 感慨道，5年前墨尔本还是“高不可攀”的代名词，而现在它已从门槛最高的城市之一，转型为置业最容易的首府城市。
在距离CBD以西35公里外的区域，Melton及其周边成为了全市的价格地板。
其中Melton的独立屋中位价为51.7万澳元，Melton South为57万澳元，Melton West为58.5万澳元。
此外，在西南外区的Wyndham Vale、Werribee和Tarneit等地，房价也均远低于75 万澳元。
Ray White Werribee的中介Jeff Gaul表示，该地是目前澳洲增长最快的城区之一。
由于内城区甚至内西区的“带地住宅梦”正变得遥不可及，更多人受价格诱惑转向这里。
在Werribee，50万澳元左右能买到稍旧的三居室，而接近75万则能买到占地更大、 房间更多的较新住宅。
她同时强调，墨尔本的优势在于城市向外扩张的潜力和填充式开发的平衡，这对于维持房价竞争力至关重要。
03
澳百年老宅变身智能豪宅，近$1000万挂牌！深受亚洲买家青睐
这处位于墨尔本富人区Brighton的豪宅从街景看去尽显维多利亚时代的优雅气质，步入其中却别有洞天。 其内部不仅深度集成了各种高科技装置，甚至还隐藏着一间专业的私人鸡尾酒吧。
这处名为Erina的房产始建于1880年左右，坐落于42A Black St。
近期，该房产完成了一场堪称“脱胎换骨”的重塑工程，目前正以920万至980万澳元的指导价待售。
业主Lisa Foster与丈夫Bruce历时18个月，将这座百年老屋改造成了一座科技感十足的豪华居所。
改造过程中，除了被列入遗产名录的维多利亚时代建筑立面得以保留外，住宅前半部分被剥离至骨架，后半部分则全部拆除重建。
值得一提的是，AFL传奇人物Kevin Sheedy也曾慕名前来参观，这里被誉为男士梦寐以求的终极“男士空间”。
厨房配备了 Wolf Sub-Zero 商用级家电，此外还有一个带办公空间的管家厨房。
Lisa Foster分享道，他们在2020年买下这栋四居室住宅，最初是被其精美的建筑立面和紧邻Church St商圈的地理位置所吸引。
为了将其推向新高度，他们邀请了建筑施工公司Stonnington Group进行整体升级，并由因《The Block》等节目闻名的Dave Franklin领导的Franklin Group操刀景观设计，打造了极具雕塑感的水景、花盆及抬高草坪。
Lisa表示，在翻新过程中，他们通过复刻挑高天花板、檐口和石膏饰件来致敬历史，但从内部细节来看，这几乎是一栋全新的房子。
住宅内部充满了令人惊叹的设计巧思：房间内装有感应灯，能在人进入时自动亮起；正式客厅的墙面镜在按下按钮后会缓缓滑落，露出隐藏其后的电视。
“这栋房子是个极佳的款待空间，”Lisa介绍道，室内吧台配套了专门设计的灯光，能完美衬托出鸡尾酒的迷人色彩，而环绕建筑的优美阳台更增添了社交氛围。
室内外双厨房均采用了顶级的Wolf Sub-Zero商用家电，岛台则选用了产自巴西的 Taj Mahal石英岩。
主卧套房极具尊贵感，不仅配备穿入式衣帽间，套内卫浴更装饰有天然石材、水疗浴缸及双人淋浴间。此外，一楼还设有一套完全自足的公寓，非常适合客人或青少年居住。
该物业还配备了全套现代化生活设施，包括视频对讲、药草园、燃气壁炉以及可自动驶入的双车库。
据Marshall White董事Ben Vieth透露，这处房产已引发了本地家庭及国际买家的广泛关注，其中不乏来自亚洲的投资者。
目前，该房产正通过“意向表达”方式出售。
Ben Vieth表示，极高的建筑质量和细节工艺在当前市场上非常罕见，对于想要在 Toorak或Brighton购房的高端买家来说，这里的核心地理位置和卓越工艺极具诱惑力。
04
在悉尼，最低$42.5万就能买房！
在悉尼突破天际的房价面前，购房梦似乎已渐行渐远。然而，Domain最新的12月房价报告显示，全市仍有10个地区的中位价守在50万澳元以下。虽然这些地区全部指向公寓房型，且大多位于距离CBD 17公里以外的西部和西南 部，但对部分购房者而言，这或许是留在悉尼的最后机会。
悉尼最后10个50万澳元以下的地区 数据显示，Kingswood成为目前悉尼置业门槛最低的地区，在经历13.3%的年度跌幅后，公寓中位价降至42.5万澳元。
紧随其后的是Blacktown（44.85万澳元）和Harris Park（49万澳元），两地房价在过去一年分别下跌了3.5%和10.9%。 而在所有低价区中，距离市中心最近的是Lakemba，约11.6公里的距离，中位价为 49.65万澳元。
Mount Druitt（43.25万澳元）、Cabramatta（43.55万澳元）、Fairfield（44.25 万澳元）、Guildford（46.9万澳元）、Warwick Farm（48万澳元）以及 Wiley Park（48.1万澳元）在过去一年中，公寓价格均稳中有升。
尽管供应增加在一定程度上缓解了中位价的涨势，但抢房大战依然激烈。
Starr Partners Parramatta的中介David Lao透露，Harris Park的房子几乎“秒空”，大多房产在首次开放看房后的周二就能售出。
他表示，今年挂牌的房源通常在市场上停留不到7天，吸引20组人看房已是常态。
Lao指出，目前49万澳元左右的中位价，在当地能买到一套70年代建造、经过翻新的两居室带车位公寓，这类房源受到市场疯狂追捧。
悉尼买方代理人Michelle May提醒，50万澳元的预算在悉尼能买到的选择非常有限。
随着更多人被挤向公寓市场，买家应警惕那些质量低劣或存在设计缺陷的新建筑。
她强调，所谓的“A级房产”通常价格会高于中位价，盲目入场未必能在未来获得红利。
May认为，购房不仅是找个遮风挡雨的地方，社区感和居住舒适度同样关键。以 Lakemba为例，这里正吸引着大批首次购房的年轻人。
他举例称，一套位于Macdonald St的破旧一居室，因自带车库且毗邻新地铁站，指导价已达38万澳元。
“这里融合了多元移民文化，一年一度的斋月活动吸引的人潮甚至超过了复活节表演。”
对于在这个区间“捡漏”的买家，Propoholic公司董事总经理Nat Gordon提醒，购房并非一劳永逸，她建议买家每周至少预留150澳元以支付物业费等开支。
此外，首次购房者还面临着投资者的直接竞争。
由于这些地区的投资收益率极具吸引力，那些手握雄厚资金、决策冷静的投资者，正成为刚需族上房车路上的最大挑战。
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